亦庄的招商玺之前已经详细从拍地、位置、交通、板块、学区、周围配套、小区各个方面、户型、价格、圈层做了全方面为剖析，感兴趣的，可以翻阅之前文章。

深度剖析--亦庄X47--招商&中皋--招商玺的另一侧庐山真面目？#N0310

踩盘心得--亦庄X47的招商玺能否上位河西一哥的宝座？#N0500

深度剖析--亦庄--河西--中皋&招商-亦庄X47地块的房子值得买吗？#N0210

今天就从大家关注的点，做一些回答。

一、亦庄是如何发展起来的？为什么这几年这里房价涨这么猛？会不会有危险？

亦庄的热度从93年公布北京经济技术开发区开始就铺垫了，从大兴划分出一块偏远的地块（当年是三区交界的地块，除了空地就是农村）。通过规划、拆迁，95年左右建了贵园系列各个安置房社区（就是现在的亦庄桥南那一片区域，基本是6层无电梯板楼，形成了一个独立的居住区。周边后续也建了一些别墅区--亲爱的villla、一栋洋房，住宅社区--金地格林小镇、新康家园、上海沙龙等等）。

然后就是大片的土地划出来建设了几栋标志性建筑，后面就是各个企业自建的厂区（北京奔驰汽车、中芯国际、京东方、可口可乐、经纬纺机、各种医药公司、通用、大宝、资生堂、和利时等等，最轰动的是大厂--京东的总部落地）。早期还是在凉水河的北侧建设。05年左右在凉水河的南岸建设了安置房泰河园、鹿海园系列小区（2015年左右这里还保持着赶集的习惯）。

在2010年之前来亦庄，你会比较痛苦（因为你先从市区坐公交经过大片的空地+城中村区域，然后进入一个成片厂房及写字楼的区域，这里的每个公司基本是占用一个院子）。当你从这些公司的院子里出来，路上人烟稀少，问路都找不到人，打车也看不到出租车（那个时候智能手机还没有这么发达、中国的打车软件还没有面世，共享单车也没有）。2010年12月30日亦庄线开通，改变了这里的交通便捷性。

金茂府在亦庄河西打造金茂系列产品，前面的金茂产品虽然品质不错，故事也讲的不错，但是卖的一般，亦庄这个板块一直属于不温不火。2021年，亦庄学籍独立（就是亦庄的小孩不用去大兴上学了，大兴的小孩也不用来亦庄上学了）。这里也引进了建华，人大附等名校的牌子。教学质量怎么样那还是后话，必须先热作起来。

金茂府的不遣余力，后续中海的加入，这次招商也加进来，地方相关部门的各种配合，产业+学区+豪宅的概念就来了，各种新创园的利好新闻添加，直接把亦庄河西整个板块带起飞了。从2021年开始北京整体大盘没怎么动的前提下，这里连续涨了三年（属于北京这三年涨幅最好的板块）。

结论就是：这里是有各种真实的利好，但是还是有很大的炒作成分，已经透支了一些未来的利好，需要时间去夯实。

理由：

、产业其实这么多年一直就有，而不是2021年一下变强了。

、学区的概念明显是过度解读了，这几年的考试成绩亦庄一直是北京靠后垫底的，明显是挂了牌子（考上名校的那几位也基本都是从海淀过来的孩子。还有就是这里真正的利好就是可以直升海淀总校的几十个名额）。

、豪宅北京相对比较稀缺，这个地方正好有新盘，卖了西城老破小，来这里享受一下，不用规律上下班（其实这里离市区还是比较远的，去市区规律上下班，还真没那么方便）。

、房价每次的大涨之后，必然会回调，夯实这个，等待下次的利好上涨（亦庄之前涨的过多的部分二手房回调的几率很大）。

二、亦庄还可以买吗？

上面说了涨的逻辑，以及现在的状态，那现在还可以买吗？亦庄的二手房我建议等等，市场价就不建议入了，有着急抛盘救厂的，折扣够友好，还是可以入得。最近的金域东郡成交价，降的比较厉害（但是之前涨的也厉害）。从490万涨到600万，回调到540万，相对还是涨了40多万。但是这些也是个例，不代表整体都降了（放心这一套卖了540万，再找下一套540万就难了。这一套也估计是要置换或者是救急，割肉卖了，这种割肉的客户不常见。当这些房子到了个人手里，价格太低大不了就不卖了，自己住或者租出去，限购严格的北京，99%都是刚需客）。

三、招商玺这个盘到底怎么样？

招商玺前面自己卖了一遍，销售了一部户型（主要是小户型），存量客户消化的差不多的。回款压力太大，着急提前就上渠道了（想买的客户可以入场了，折扣还是可以谈的，周期也可以谈的，咨询户型图上售楼员）。

招商玺绝对属于亦庄河西板块的扛把子，无论从产品的定位（“玺”属于招商的高端定位产品），小区的园林，三个下沉式的广场+超大的会所。这个在这一片绝对属于顶配。小区的楼栋设计，户型从143平米至266平米（143平米四室两厅两卫、183平米四室两厅三卫、228平米四室两厅三卫、266平米四室两厅三卫）。

其中143平米的四叶草户型基本售罄了。现在主要销售的是其它大户型（上次在售楼处做了一场直播，虽然不用验资了，虽然周末，但是人相对还是比较少--也许是晚上的缘故吧）。看来这周边能买得起的大户型的，基本被前面的的金茂府和中海京叁号院扫的差不多了（这里现在好多买招商玺的客户也是金茂府和中海京叁号院的业主，是他们在支撑着北京的房价）。

售楼处有两个样板间，分别是143平米的悦界和183平的境界（183就是143的放大版，突出的改变就是客厅面宽更宽了。门口做了玄关，增加了独立的收纳和打扫卫生的地方。大面积的次卧也带卫生间）。四叶草户型，更详细的在之前的文章中已经说过了。

今天只补充两点：

、各个窗户确实比较大。落地窗，大块的玻璃，减少了窗户各种梁的挡光。就连北向的厨房，都是大片的窗户。更有利于欣赏小区的园林风景。家里的明亮度那就不用说了，这住着不舒服都难。

、内部的装修

从客厅、厨房、卫生间至卧室属于，精装修标准。各种品牌的地板、马桶，新风系统等等（但是这个没有像金茂府高科技三恒系统），这些都是品牌溢价。指导价是7.7W，现在开发商就靠着这些豪狠的装修，抬抬价格（卖精装，开发商其实是赚钱的。不仅避免了税费，更重要的是号称8000元的精装，行业内部人都知道3000元就差不多了，开发商采购的大品牌电器和你家里自己装修采购的电器压根就不是一个价格）。

大玻璃和落地窗是一大特点（不带阳台，因此那个窗户上不是门，这一点不如中海做的好）

主卧的大窗户（带转角的，这一点确实比隔壁的金茂好）

厨房都做了大的窗户

卧室带飘窗

号称这些 就是交付标准（马桶，洗漱池等等）

北向书房（未来这里是会带玻璃门的）

183平米的四居室

玄关及收纳间

这个客厅确实感觉就宽不少（还是那个特点，大玻璃）

主卧

主卧的洗手间是带浴池的

总之：这里的四居室属于正规四居室，金茂的基本是3+1户型。这也是他能说出口的一个优势，性价比方面144平的更优一点。预售证现在还没有批下来，估计也就这几天了（开发商更着急，想着在国庆假期能大热一把呢）。外界盛传8.5W，有的还说9W（说白了就是在指导价的基础上增加多少精装标准呗（有8%的价格浮动）。现在的政策--各种价格放开，感觉是对开发商有利一点。开发商还是想着多赚一点）。如果开发商敢弄到9W，感觉好多人就开始嘴上不买单了。

总之：这个盘与周边的金茂府和中海京叁号院，各有千秋。并且明显招商玺在某些品质、小区会所和户型设计方面占有上风。小区的整体算得上是亦庄的一哥。

四、招商玺有哪些不足之处呢？

、位置：大的区位在五环和六环之间，更接近六环，离市区及其它板块太远了（亦庄基本是一个职住平衡的卫星城）。小的区位，项目的北侧是二中分校（北侧不仅会有学校的各种噪音，而且在上学和放学期间，这里必然比价堵），其次小区嵌入产业区太深，东侧和南侧都是公司（生活氛围还是比较淡一点）。

、交通：这不仅环线位置远，早晚高峰期去市区必然比较堵车。其次轨道交通也不是很方便（旁边虽然有有轨电车，但是车速慢，换乘地铁亦庄线走行距离长，发车间隔大等因素，便捷度不是那么高）

、板块：亦庄属于整个北京东南部大区域内的最亮的那个仔（A、西侧是大兴的瀛海区域，想着依托亦庄发展一下，B、东侧是通州的台湖板块，也想着赶紧把自己划到亦庄，把自己的房价抬升一把，也这样做了。C、北侧是朝阳的小红门板块--除了卖地，朝阳基本把这里快忘了。D、南侧的通州马驹桥是有名的零工聚集地--主打各种便宜（12元吃饭管饱）、住宿按照床铺计算）。在亦庄区域内，招商玺属于河西板块的那个最靓的仔，虽然价格受到政府限价，属于典型的被强制压了一把（为未来的增值还是预留了一定的空间）。高峰意味着现在确实有点高了，未来涨幅必然会受限。作为投资品一般（投资讲究高回报，这个不好达到）

、小区：由于小区的容积率是2.3。基本都是高层建筑，属于典型的平层布局，价格已经达到了终极改善的要求，面积也加大了不少，但是各方面的享受未达到豪宅的标准（低容积率、更多私密空间，各种个性化的服务）。这里只能算是改善和高端改善。

五、招商玺可以买吗？未来会涨到多少呢？

招商玺这么好，那是不是非常值得买呢？

前面说了，亦庄历史、小区品质。这里就说说价格（往往放到最后的，才是最重要的--一切的房子买卖抛开价格谈买卖那就是耍流氓）。招商玺7.7W的指导价（未来有现房销售）。大家看着是不是与隔壁的金茂府的10W+价格相比感觉很香呢？（金茂府的价格没有经过市场充分交易，价格还是有点虚高的）。其实，招商玺7.7W是毛坯房的价格，加上6000-8000元不等的精装包（这个还必须要，虽然样板间看着各个细节处理的还是不错的，但是开发商的利润空间还是比较大的），总价就8.3W+。这个是期房的价格，加上还要等接近三年的时间，其实这个价格相对周边二手房就是市场价，没有投资未来的涨幅，属于典型被政府限价压制了一些（也不是市场上传的真正一二手倒挂盘。除去二手房的虚高价格，三年的苦苦等待成本，这个就是没有被透支的市场价）。

总之：这个价格就是没有被透支的市场价，相对其它区域，溢价没那么高，被剥削的没那么严重而已。纯投资的不是那么建议（因为毕竟已经很贵了，这个板块，这个区域已经是高峰期，虽然给未来预留了一定的涨幅，但是空间相对还是有限），但是想自住这个盘还是不错的选择（保值方面还是有的），特别是在亦庄这一片工作人群，或者想要高端改善，不需要规律上下班的，还是可以买的。

未来会涨到多少呢？交房后超过隔壁的金茂府还是很轻松的（招商玺基本是在各个方面全面超越金茂府--好多人说金茂府的十二大高科技系统，招商玺没有，从另一个角度来看，招商玺的各种配置才是最实用的），价格再往上走，就看板块的未来发展势能情况了。