森与天成

近日，位于新宫板块的森与天成最近带尺寸的户型图出来了。

该项目的地块是6月份京投以50亿的价格拿下的，楼面价4.07万/平，指导价8.3万/平，浮动±10%。

目前预售证已下，预计是月底开盘！

区位

森与天成位于南四环外4号线和19号线的换乘站新宫站西侧，步行距离600-700米，板块的配套相对成熟，地铁，商业都是现成的。

新宫这个板块被四个公园环绕，西侧直线距离700米是海子公园；北侧直线距离1公里为槐新公园，东北侧2公里为桃苑公园；东侧直线距离2公里为南苑森林湿地公园。

产品

从设计方案来看，项目共规划20栋4-18层住宅楼，部分楼栋为东西向，中间部分则是4-9层的花园洋房，体量不小，大约有一千多套。

整体分三个地块：

北地块最大，都是盖上，11栋楼大约590套房，均为洋房；

南侧东地块共6栋楼，大约310套房，洋房+高层；

南侧西地块则只有3栋楼，大约210套房，均是高层；

另外西侧为规划教育用地，西南侧临街处为9班制幼儿园。

该项目整体为精装交付，洋房一梯两户，高层两梯三户，得房率预计80%-90%左右，预计是月底或者下月初开盘，首期开盘预计500多套。

户型

户型

森与天成的户型很多，有76平、89平、100平、109平、125平、148平、160平。官方目前给了4个户型图，76/89/109/148平

76平两居：两居做三面宽真的很少见，而且客厅和次卧还有阳台赠送，主卧也有飘窗赠送，整体格局还来都很好。但这个户型很少，开盘得抢！

89平三居；这个户型在以往的限竞房比较常见，本来洋房得房率就已经80%了，南向还有阳台赠送、北向有设备平台赠送，加起来得房率高达90%以上了。

需要注意的是此户型是东西向的，我对东西向倒不介意，但二手房市场东西向是不怎么好出手的，正常情况下东西向要比南北向单建平便宜6-8千。

109三居室；这个户型的视觉冲击力很强，270°的大客厅视野和采光效果都很好，而且客厅面宽4.95米，围绕着边窗还做了飘窗赠送

148平四居：南向三面宽，同样有阳台和设备间的赠送。南向是双套房设计，三代人居住都互不打扰，这个感觉厨房有点小

样板间

小区效果图

分析：

说实话这个地块的硬性条件不能说好，所以是京投拿的地，这种车辆段地块还得地铁上盖的项目真的不是一般开发商能做的，噪音振动的影响肯定有，不管官方怎么解释，就算只是检修维护速度慢，我感觉离得近的低楼层肯定会受影响，所以尽量避一下！

教育上，怎么说呢，这么多年了，新宫一直就没什么教育，从金府大院和天悦壹号开始，当时就说是有个教育用地的规划，结果这都2023年年底了，也没个动静，有教育需求的直接看别的吧！

交通、生态、商业配套不用愁，四环的环线自驾很方便，而且距离地铁也不算远；新宫地块可以说是被公园包围，所以生态环境是没问题的；商业方面有万达广场和大悦春风里，购物之类的也都能满足，这几个方面还是不错的。

地块容积率低，这一点占优势，而且地块的盖子是19米，差不多6层楼了，所以视野采光也绝对很棒，低楼层性价比反而会显的很高，而且有小户型，对刚需也比较友好。还有就是洋房产品在这个板块还是比较稀缺的，对于南城改善预算足够的改善家庭这是个好选择，之前建发璟院没买到合适的也可以关注一下该楼盘！