前言

由于内容比较长，分成“上、下”两篇来说明。想看结果的直接看“下”篇“购买建议”。

前面写了北京城建的宸知筑，今天详细来聊一下这里旁边的另一个北京城建的盘--龙樾天元。

一、背景

2022年2月26日，北京开启第一轮集中供地，丰台卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发 2502-0030、255-0031 地块（地块用地性质为F81绿隔产业用地、R2二类居住用地，建设用地面积为47200，规划建筑面积须≤119500，其中住宅用地26100平米，规划地上建筑规模65250平米，将以“三通一平”形式供地。其中，0031地块用地性质为R2类居住用地，绿隔用地21100平米，配建54250平米，容积率为2.5，绿化面积30%，控制高度60米。0030地块为F81绿隔产业用地，控制高度45米。

出让宗地内须配建9800平方米“保障性租赁住房”），挂牌竞价截止，只获得一次报价，最终由北京城建以 26.3 亿底价竞得，楼面价4.03万元。（须配建9800平米“保障性租赁住房”，并由北京保障房中心有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米，如可独立成栋，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平米的价格同步回购。）

2022年4月20日，官宣案名“龙樾天元”，属于北京城建的高端产品系“龙樾系”

2022年7月12日获得预售许可证（全部房屋的预售许可）。

总之：丰台大井区域北京城建底价成交（这块地相对还是有点冷，最关键是还有保障房建设--这一点绝对是减分项），定位城建的高端系“龙樾”，全部可预售。

二、位置&交通

、位置

楼盘位于丰台区的大井区域，西四环和西五环之间（紧邻西四环，距离西四环岳各庄桥走行距离是2.3km，直线距离900米），具体位置：丰台区卢沟桥街道大井村。东至规划绿地，南至规划绿地，西至青塔西路，北至现状武警住宅用地。

售楼处

、周边

东侧是公园里面夹杂着岳各庄村各种配建，主要还是以树林为主（这里目前基本是以绿化为主，中间夹杂着岳各庄消防环卫中心，岳各庄村委会，村文化中心--足球场、网球俱乐部等设施），再往东就是碾子坟村（这里未来也是待改造的区域），再往东就是西四环主路了（项目与四环中间还是隔着不少，因此四环的噪音基本影响不到这里），这里面有天弓高尔夫俱乐部。

北侧是万绿园小区（这个小区属于军产房，因此只能居住，不能交易），06年的珠江峰景小区单价基本6万左右。这里还有03年的二类经适房民岳家园，单价基本在5.3W左右。

万绿园小区

西侧：紧邻小区，拍卖地皮的时候，规划的是绿隔产业（这个相当于是把小区个马路中间隔开。这个产业基本对生活没有什么影响）。是天元公园（这个公园算是这一片区域比较大的公园了，分为南北区），这个算是项目的一个小小的加分项。

南侧：主要是以绿化，商业配建为主（这里有天信英合商务花园，汽车4S店，加油站，幼儿园，运动场、学校），在往年就是京港澳高速（青塔西路从下面穿过去，交通便捷不少）。

、交通

公路交通：小区的西侧是青塔西路向北永定路，可以直达莲石路、复兴路、和阜石路。向南至京港澳高速，丰体南路，程庄路。想东或者西可以通过京港澳高速可达西面的各个环线（这个还是算是比较方便的）

轨道交通：小区距地铁14号线大井站和郭庄子站的走行距离基本在2km左右，基本相差不大。距离超过了地铁可接受的1.5km范围，还是相对比较远，不能算地铁房，只能算是临近地铁（借助自行车还是可达，走路稍微有点远了）。

总之：这里属于丰台青塔区域的大井（属于西四环和五环之间），距离西四环的岳各庄桥更近一些。周边除了北面是比较成形的居住区区外，其它三面不是公园，就是各种与居住生活配套不是强相关的建筑（不够纯粹，未来拆迁除了碾子坟村，其它的没那么好弄）。这里开车还是比较方便的，轨道交通就没那么近了--不能算是地铁房。

三、产业

这里周边的距离岳各庄建材，灯具市场还是非常近，但是这些不是这里购房的主力军。这里近距离相对还是以居住为主。这么多年一。直也在做腾退和改造（宸知筑、大瓦窑附近的楼盘都是通过棚户区改造腾退修建的）。这里比较近距离的产业区是丽泽商务区。这里距离丰台科技园也还是比较近的（沿着四环向南走就到了）。沿着四环前往海淀五棵松也还是比较方便的（四环堵车可以沿着青塔西路向北，就是红绿灯多了一点）。通过丰体南路--丰台北路--丽泽路大约6km，还是相对比较通畅的。也可以通过地铁14号线直达丽泽换乘一次可达、丰台科技园、金融街、CBD、中关村。

总之：这里近距离主要是以居住为主，附近6km的产业区主要有丽泽商务区和丰台科技园（总体感觉自驾还是比较通畅，地铁就是去地铁站走行的有点远）。其它产业去就得依靠轨道交通到达（西四环早高峰向北走还是很堵车，向南和东好那么一点）。

四、学区

这里属于配套相对比较成熟的区域，、这里有幼儿园还是比较多的：大井幼儿园，华杉幼儿园、明悦双语幼儿园（这些幼儿园距离都还比较适中）。、小学（1.5km内）：北京教育学院丰台实验学校（小区的北侧大约1.5km处）、丰体时代小学（在小区的额南侧大约1km左右，距离还行吧），建华学校（非营利性，私立学校）。、中学（3km内）：北京十一学校中堂实验学校（建设中，北京十一学校以前是中央军委子弟学校--主校区在海淀五棵松，北京市高中示范校--在四环内部，需要跨越四环上学）、北京市丰台区第二中学（北京市科技教育示范学校）。

总之：这里周边学校配套相对比较成熟，这些学校在丰台还算不错。但是相对整个北京，这里不能算学区房（为了学期房就避开这里，即使有十一学校分校，那也是新建的，不能称为强学区）。

五、生活配套

、商业：这里小区会配建商业设施（会有基本的小超市，水果店、健身房，理发店等满足基本日常需求的配套）。这里近距离的就是北侧的翠微百货（走行距离大约1.4km左右，骑电动车还行，走路略微远了那么一点，特别是逛街完了，本来就有点累了，再走这么远，想想都想打车）。这里周边主要有五棵松商圈（这个绝对是北京西面最大的商圈，最近就有好几场演唱会在五棵松体育馆举办，华熙LIVE也不小了，主要还是以吃为主，隔壁的万达广场也已经装修完成开业了）和丽泽商圈（不仅有产业，也建设了几个不错的商场--未来还要建设地铁丽金线--为了吸引金融街产业丰台真是下血本了，值得去逛逛）就借助交通工具前往吧。也有一些其它中规模的商场--凯德晶品、千禧购物中心、银座和谐广场、亿潼隆万丰购物中心等等。

总之：近距离的商业比较缺乏，好在小区配建有一部分满足基本生活需求的配套。借助交通工具前往北京西面大的商圈距离也算适中吧。

、医疗：小区东侧1km左右是岳各庄村社区卫生服务站（感冒买药什么的还是可以解决的）。西南侧1.1公里有丰台银龄中医医院，周边还有丰台区明颐宏医院（这些专科性的私营医院）、北京市红十字会和平骨科医院属于公立医院。北侧四环边上的解放军总医院第五医学中心（属于三甲医院，距离还算适中），再往北就是五棵松的中国人民解放军总医院属于中国顶尖的综合性医院。

总之：周边的医疗资源相对比较成熟，无论是社区医院，还是各个专科性的私营和公立医院还是比较多得。最为关键的是离解放军的两个三甲医院也不算很远。

、公园：小区马路对面是青塔片区内最大的公园--天元公园（分为南北区），旁边距离北京水魔方不远（这里夏天带着孩子来玩玩还是不错的--算是北京比较大的室外水上游玩设施，冬天也有滑雪和各种学上游玩的设施）。宸知筑对面的绿源公园也不是很远。还有很有特色的足球公园。万丰公园（在四环里面便捷性没有其他公园方便一点）。这里距离西南部最大的公园--园博园距离也比较适中。

总之：这里周边的公园资源相对比较多，这方面的居住体验还是不错的（就是周边待改造升级的的地方也不少，未来青塔这个大区域，还会有不少地块腾退出来进行改造。反正这个区域整体是在变好）。

、其它：

这里距离天弓高尔夫俱乐部也很近（大约500米左右）。楼下南侧也有天信英合商务花园足球场、丰台区马术训练基地、还有红黑骑士足球俱乐部等运动这些配套也不错。属于公园资源的锦上添花的作用。

六、开发商&小区

、开发商

北京城建：北京城建之前一直在建设国家大工程和土地一级开发（比如鸟巢、大兴机场、国家大剧院等等重大工程）。这几年开始在住宅市场重点发力了。这两年开发占用的地块都不错（北京城建主要做一级开发，为拿好地打下基础--宸知筑地块，天坛府地块等等。但是开发和营销水平真的一般。之前做了不少也主要是以刚需和保障房为主。从海淀西三旗的世华龙樾开始走高端路线了），属于北京市属大型国企，主要有官方背景。民营企业衰退，走到了地产开发的前面（这两年操盘的项目还真不少）。

总之：招商开发商上来是讲历史，北京城建和北京建工开发商上来就是讲北京的重大工程。因此这个小区烂尾基本不可能（北京很少有烂尾的，地价越高的地方，烂尾的概率越小--均价好几万的地款都付了，稍微勒紧一点裤腰带就就把几千元的建筑成本挤出来了）。虽然这个盘是定位城建高端产品，但是在细节和销售方面和大央企和南方企业差距还是比较大的（有一点维权还是有可能的）。

、小区

定位：小区采用北京城建的“龙樾”系，--这个属于北京城建的高端产品

开发商：北京城建兴华地产有限公司；（北京城建的地产开发企业--具备一级开发的资格，好多开发商是没有的）

占地面积：总占地面积47200 其中住宅占地面积26100，建筑面积：总建筑面积11.95万 （其中住宅6.53万）；（面积适中，属于中型小区）

容积率：2.50；（普通高层小区，这个是大部分小区的要求）

绿化率：30%；（常规要求）

层高：3米；(之前得老房子基本上都是2.6米左右，现在新建的基本在2.9-3.5米之间。3米的比较常见，3.5米的还是相对比较稀缺--高度的变化，意味着宽度和长度也得跟着变化，这是未来得趋势)

总层数：7-18层；（小高层和高层结合）

梯户：2梯2户；（这个还是不错的）

楼栋数：8栋；（楼栋不算多）

总户数：440户；（中小型号社区）

交房时间：预计2024年年底；（现在买入，相当于再过一年多就能交房了，还是比开盘买更合适，就是好楼层不好选了）

主力产品：117-128-167四居室，变异户型东西向，80平二居-90平三居；（小区还是以改善为主，刚需户型买这里还不如买宸知筑）

产品单价：8.5万；（这个是政府指导价，这个楼盘还是有折扣的，想买的就让我们小助理去申请最优惠的折扣吧--一定是最低）

总价：982-1400万；（这个总价明显是改善的定位）

交付情况：精装交付；（通用操作）

得房率：79%-82%；（这个得房率相对还算高，不过在改善定位的户型中，一般得房率都比较高，只有刚需的户型，为了多腾挪几户，那得房率就得牺牲一点）

楼间距：50米-78米；（这个楼间距算是比较大的了，挡视野，但是基本不会挡光）

物业公司：北京城承物业管理有限责任公司；物业费：6.06元；（物业不能算特别好，只能算不错，品质基本可以参考西三旗的世华龙樾）

供暖方式：集中供暖，地暖

车位：人车分流地下车位528个；（这个车位相对还是比较充足的）

配建：9800保障性租赁住房配建；（这个绝度算是减分项，特别是高端定位的小区，这个大家更是在乎的点--越高端越在乎）

隔壁：5.4万的绿隔产业用地；（这个把项目和青塔西路隔开了，减少了噪音的影响，但是产业基地整到家门口，还是不利于居住--算是减分项）。

保障性住房在小区的东北处（这个还是有点拉低了小区的品质，好多改善的还是不愿意买单的，纠结的这也算是一个点）。

、楼栋

楼栋排布--采用点位，错位排布（这样的结果就是每栋楼都会受到前面的一点遮挡），小区主要以17-18层的高层为主，最北侧的1号楼是7层，看着洋房，总感觉放到南面会更优一点（这个虽然挡视野，但是看花园，楼间距也比较大）。3号楼高层的视野相对会好一点，6号楼的东面部分是低层处理（但是低层就一般，楼下楼间距相对比较小，花园也比较小）。

楼栋的外立面采用金属板+窗户玻璃+真石漆结合的方式（相对还是属于市场的通用技术）。整体楼栋的设计相对比较传统，这也符合城建的风格。

小区的大门还是经过了一定的设计，采用大块的玻璃材质，相对还是比较之前的大气不少（小区大门，我还是比较服气建发设计风格，最近在顺义区开盘的建发观云大门还是值得大家去看一看的）

园林：小区还是考虑了高端的一些因素。追求时髦，在小区设有下沉庭院，满足休憩、沟通、会客的社交需求（这个和亦庄额招商玺还保持了一致）。

总之：国企开发商，实力就是做国家级的大型建筑和土地一级开发。因此烂尾基本不可能，但是北方企业在营销和产品设计上确实比南方企业和央企差一点。小区的定位属于城建的高端龙樾系，因此主要是面向的改善人群。小区的位置，楼栋设计（整体以高层为主，吧一栋洋房留在小区的西北侧，其它都是15-20的高层--这容积率确实一般，适合刚需和刚需改善，但是生生的把档次提高了）及园林都向着高端靠拢，但是保障房和绿隔产业绝对是减分项--越高端减分越多。

七、户型

这个小区的主力户型是117-128-167四居室（下面重点介绍一下这几种户型），变异户型东西向，80平二居-90平三居（不是小区的主流产品，也不推荐购买，想买的可以私聊）；

、117平米四室

南向三面宽，典型的四叶草户型，117平米做到四居还是不容易。缺点大门正对着客厅卫生间，这一点还是好多人比较有意见的。为了主卧卫生间的采光，东北角就不是那么方正（这个只能算是有窗户，夹缝中，特别好的采光也别指望）。整体相对还是不错的，小户型做到完美的那太难了。属于刚需改善型户型的不错选择。

、128平米四室

这个是典型的四叶草南向三面宽户型，与117户型的区别，不是简单放大，北向卧室位置做了调整。大门不正对其它功能居室（这个户型的厨房+餐厅+客厅属于细长形布局）。调整还是相对比较大的。这个户型有个特点是门口和电梯间的空间还是可以利用起来。这个户型除了方正度外，其它方面基本没什么大毛病，还是不错的。属于刚需改善型户型的不错选择。

、167平米四居

这个作为大户型的改善型户型，但是还是以刚需改善型的方式设计，放大版四叶草户型，动静分离不是很明显。这方面确实欠考虑，但是这个南向次卧和客厅可以打通，增大客厅面积，提高舒适性（这个和紫金书院的146平米的有异曲同工--人多就改成南向三面宽的两个卧室。人不是很多，可以改造为大客厅）。这个户型的浪费面积还是比较少。

精装修交付，北京城建的建筑质量还是不错的，但是装修质量你就得去现场看看了，反正样板间是很漂亮的，想买就得和他们确认好装修的标准。不能被各种家居摆满的样板间迷失了双眼（你买的是房子，不是他们的床和桌子，摆的琳琅满目的书柜）。

总之：户型定位属于改善型，117平米虽然有一些不足，但是性价比相对比较高。128平米增加了一些面积，避免掉了一些不足。167平米的四居室整体布局还是沿袭了之前户型的放大版，除了南向次卧可以和客厅打通使用，其它的亮点不是很足（浪费的面积相对还是比较少的）。

八、圈层--楼盘定位改善，区域整体属于刚需和刚需改善，小区内部也有保障房配建，其实相对小区来说属于降级版改善

大井整个区域属于丰台区，并且在丰台西面的青塔板块，整个区域基本是刚需和刚改为主，本小区由于更靠近四环，定位为改善型社区，与周边形成了一定的错配（这里周边还有一些待拆迁的区域。加上小区的保障性住房，还是刚需客为主--导致小区不够纯粹）。因此这里买了改善的楼盘定位，改善的户型和改善的价格，但是基本享受到的是刚需和刚需改善的周围圈层。

九、价格

项目销售指导价8.5W；由于小区的一些硬性的问题，因此一般都会有一定的折扣力度（想要买这里的，咨询户型图上售楼员）。

新房：这里西面小瓦窑有北京城建得另一个盘--宸知筑，单价7.5W，实际销售价格7.3W左右。华曦府之前也是按照7.5W的指导价销售（这些楼盘虽然比龙樾天元更靠近西面，相对龙樾天元更靠近四环，但是距离都不是很远，都属于青塔这一块片区，相比较宸知筑确实价格很香），熙华台指导价8.5W基本和龙樾天元保持一致。更靠近西面的首创天阅山河，单价基本在8W左右。也符合新房的定价逻辑。相比较宸知筑，龙樾天元的价格确实贵了（龙樾天元的价格基本是个这边现在的指导价保持一致，华曦府也马上转为现房销售了，价格就不是这个了，因此只能说这里的指导价涨了，龙樾天元属于保持了现有指导价格的序列。相对宸知筑在价格方面确实香一些）。

二手房：项目北侧是06年的珠江峰景，单价基本在6W左右。03年的民岳家园是经适房，单价基本在5.3W左右。再往北侧就是06年的万科紫台属于这一片维护不错的次新小高层板楼社区（当年开卖的时候也是豪宅社区），单价基本在8W左右。项目西侧的01年二类经适房社区双林苑，单价基本在4.5W。11年的定向安置房春风雅筑，单价基本在5.1W。这样相比较龙樾天元的8.5W的单价，就显得确实高了（虽然定位是高端系“龙樾”，但是溢价还是比较大的，并且周边不是政策房，就是安置房，商品房还是比较少，这个小区现在有一种鹤立鸡群的感觉，未来的升值有点担忧）。2010年的大成郡（低密度类别墅产品，6-9层，一梯两户），单价8.4W。2019年的保利和光逸境（属于保利高端和光系--海淀南部太缺少高端改善了，以至于把外溢板块的高端盘都买高了），单价10.7W。

总之：相比新房，与除了华曦府和宸知筑（单价7.3W左右）之外的新盘价格基本属于延续的左右（龙樾天元的定位比宸知筑确实高一些级别，但是价格也高一大截，靠近市区近不能称为理由--关键是没近多少，定位高端--掰开了说也不见得能高端多少）。相比二手房确实高出不少，这近距离基本无人能敌，只能搬出板块更北侧的2019年次新保利和光逸境（单价在10.4W左右--人家是靠海淀距离更近，这一片的强有力购买力买出来的，你这里还是有点远，他们都纠结的买熙华台了）。总之龙樾天元8.5W的这个指导价格无论是新房，还是二手房都高了--没那么好卖（虽然有折扣，降一点，但是还是有点高了）。未来转为二手房后，近距离周边还是相对缺少这种改善盘，有那么一点点稀缺性。

十、购买建议

、地块属于底价被北京城建成交，配建保障房和绿隔产业区，拉低了地块的档次，定位高端--龙樾系，利润空间还是比较大的。相比较青塔区域的其它新盘，距离四环更近一点。

、楼盘周边不是保障房就军产房，，要不就是各种村政府的各种办公配建，南侧也有一些产业（4S店、运动场馆、学校、高尔夫俱乐部等等）居住氛围真心一般，唯一利于品质提升的是西侧的天元公园。这里自驾还是非常方便的，但是轨道交通就没那么方便了（超过了1.5km，去往地铁站的便捷性就大大降低了）。

、周边近距离缺少商业配套，好在小区建有相应的商业配套，未来满足基本生活需求还是可以满足的。这里借助交通工具前往丽泽或者五棵松大型商圈，距离相对比较适中。医疗附近还是有一些，特别是一些专科医院（不过好几个是私营的），去玩个大型解放军302和301医院相对也比较适中。公园资源算是比较丰富的，近距离的天元公园还是比较大的，远距离还有园博园的配合。

、这里近距离基本没有商业（附近的建材批发不能引来购买力，顶多算是装修买建材比较方便），需要借助交通工具前往丽泽商务区和丰台科技园。这里属于有学上（相比较在丰台这些学校都还算不错的），不能算是学区房。小区的开发商是实力雄厚的地方过去--北京城建，虽然定位高端产品系，但是在细节方面，和央企和南方开发商差距还是比较大的（烂尾基本不可能，但是减配就不好说了）。

、小区属于中型社区，定位龙樾高端系，但是从容积率、楼栋的高度、外立面及保障房配建，处处体现不出高端的水准。小区的户型确实延续了高端的定位（统统四居室--从刚改的117四居至改善的167四居，面积达到了改善，但是综合设计方面考虑的还不是那么周到）。板块圈层定位以刚需和刚改为主，但是小区是以改善为主（形成了错配，但是保障房配建确实有拉低品质的嫌疑）。小区销售指导价格8.5W，无论是新房，还是二手房，有点遥遥领先的味道。

、购买人群：

人群一：青塔、丽泽及丰台科技园附近的改善人群；

人群二：想买改善盘的人群，特别是认准北京老国企品牌的购买人群。

人群三：自己匹配吧（还有好多海淀的群众，在海淀实在是找不到新盘，退而求其次选择了这里）。