北京城建·国誉朝华

国誉朝华到现在开盘差不多俩月了，热度也早已下来，当时开盘后宣传热销13个亿，在当时那个市场，这个水分有多大，懂得都懂。

毕竟市场在下行，而通州又是双限购，我从不怀疑朝阳群众的购买力，只是通州的资格却不是人人都有，高爆销售额也已经是各大开发商的常规操作。

那这个盘到底如何，咱们今天聊聊。

区位

这个盘位于朝阳北路北侧，物资学院地铁站西侧600米的位置。

虽说位于通州，但做的产品和针对的客群却是面向朝阳客群，毕竟位于通朝两区的交界，有6号线的加持，卖给朝阳的年轻人群显然会去化的更快一些，所以产品的设计也是更加倾向于朝阳青年的喜好！

同区域对比，6.5万的指导价确实不算低，但实际上人家也没卖这么高，国誉朝华销售均价在5.8万左右，这个价格跟通州楼盘比确实优势不算大，但放到朝阳，比如隔壁的常营，这个价格就显得很香了。所以这也算是产品设计针对朝阳客户群体的一个原因，卖给通州，你卖不出去，也真卖不上价。

产品

开发商我就不介绍了，城建是老牌房企，北京的不少地标建筑都有城建的身影，至于楼盘就更多了，几乎每个区域都有其作品。

我直接说产品

小区一共12栋楼609户，总高6-11层，容积率2.0，因为需要执行套内70/90政策，所以小面积较多。

户型面积：

46/49/53/56平一居室

59/65/66/74/77/78平两居室

88/93平三居室，118平四居室

总价区间：300-780万左右

交房时间：预计2025年年底精装交

样板间视频

户型是比较多也比较乱的，所以我就不一一去讲了，户型图一次性放到视频的下边。昨天我拍了两个展示样板间的视频放出来可以感受一下，

88平样板间

93平样板间

户型

样板间实拍图

个

小区效果图

楼盘分析

优点：

户型设计的空间利用的比较好，毕竟是刚需，如何最少的浪费面积是重中之重。而且不管是通州还是朝阳，低总价的产品都是比较稀缺且比较受欢迎，毕竟刚需群体占多数。

位置还可以，距离地铁不远，所处的商圈也比较成熟，而且距离常营的商圈也不算远，生活气息还是有的。这一点要比京能龙湖熙上好一些，同样差不多的环线，虽然一个朝阳一个通州，但是生活气息完全没在一个等级，并且国誉朝华的单价要更低，最主要是对于刚需来说有地铁就能加大分，从此告别堵车。

小区北侧有教育用地，要建物资学院附属中小学，距离很近很方便，如果担心教育质量，也可以去三四公里以外的范庄小学（北京小学通州分校北校区），根据目前划片小学是能划到，但要注意通州的上学新政，小升初联合派位，不是直升北京五中了。

缺点：

飞机问题，通州大部分位于航道上，开着窗户肯定能听到声音，因为飞的不高，声音不小，这一点我深有体会，但是关上窗就没影响，也可能是我在通州住久了习惯了。

高安屯垃圾场这个事儿我觉得不用担心，以前确实有味儿，但是近年来早治理好了，而且还是个示范点，会定期接待参观考察的领导，如果实在担心，可以去附近走访一下，打听打听。

朝阳北路堵车这个事儿，我估计很多人都经历过，上下班的时候确实车多，不过话说回来，北京不堵车的地儿好像也少，要么就是没人去的地儿。

国誉朝华的小户型太多而且太杂，这类社区在未来的保值能力要差一些，这一点我倒更看好北侧的万科地块，没有70/90，产品预计会更简单纯粹一点。

分析建议：

这个盘很适合刚需，也适合住邓家窑区域习惯了不想挪地儿的改善家庭，但其他改善的或比较看重未来的我劝你看看别的。毕竟这个楼盘的产品就决定了这个小区以刚需为主，后期进入存量房市场会有源源不断的刚需离开和补入.

作为一个上车盘，国誉朝华做的还可以，各方面也没什么大毛病，而且因为位置的特殊性，这个刚需盘要比通州其他区域的刚需盘更好，起码未来出手时不愁的。