去年八月份看了位于北京市通州区的“碧桂园·和世界”，今年八月份又来踩盘隔壁邻居“招商·璀璨公元”。

一年时间，通州区文旅板块不断给自己置办“新衣”，看起来既漂亮又显眼。

比如，最近比较热闹的东小马区域，三宗地块均找到买家。再比如，文旅板块北部产业带，已经落位五大重点项目，其中“张家湾车辆段项目”建成后将成为与环球影城互为补充、服务广大市民的闪亮商业明珠。

不难看出，通州区作为城市副中心，从规划发展到落位建设，是非常“认真”的。但！通州区执行的“双限政策”，就像是“凛冽的寒冬”，是多少副中心概念都难以融化的坚冰。

随着璀璨公元的即将入市，东小马区域也被推上了风口浪尖，相比较区域发展大家似乎更关心开盘价，毕竟这两年通州新房项目密集入市，再加上政策的局限性，通州并不缺新房，缺的是性价比新房。

璀璨公元的入市，是否能够达到市场预期？还是像其他新房一样沦陷在副中心光环的双限阴影里？通州竞品盘这么多，璀璨公元又该如何应对？让我们一起来讨论下。

01配套不错 发展可期

璀璨公元位于通州区梨园镇，也是先规划后开发的区域，板块内规划了多宗住宅用地，其中东小马三宗地块已经名花有主。

地块规划图

如上图，6007地块是2022年9月由能建城发拍下，案名定位为“京玥兰园”，可以看到该项目地块上正在紧锣密鼓的建设中，东南角6008地块是京玥兰园需要配建的幼儿园，周边小区共用。

6009地块即招商蛇口的“璀璨公元”，相对来说，这宗地块最为完整，无配建，无缺角，地块扁平利于操盘。

最南侧的6016地块由新城集团拍下，拿地时间比璀璨公元还要早一些，目前还未看到公布任何信息，左侧的6015地块是F3多功能用地，是6016地块的捆绑条件，也就说未来地块的开发建设也由新城集团主要负责。

璀璨公元周边配套

此外，既然是在通州区的文旅板块内，核心当然离不开“北京环球度假区”，在招商蛇口发布的璀璨公元宣传片里，也多次看到了环球度假区的身影，看来是想蹭上度假区这个卖点。

但，回过头来想想，谁又会因为离环球影城近就选择在附近买房呢？这是个“一次性消费”的概念。如果说随着环球影城的发展，周边的商业，交通，配套日趋成熟，居住属性增强，还有考虑买房的可能性。

不过，在文旅板块的配套发展上，通州也确实做了相应的考量，可以看到的是，板块内多个重点项目已经开工建设，北京市最大的奥莱MALL、首旅集团总部大厦、以及通马路、张家湾综合交通枢纽等，已全部进入施工阶段，预计将于2025年前后，陆续完工并投入运营。

当然，这些配套也是要等，但对于购房者来说，有预计时间就有盼头。不过，除了板块内规划发展的配套，地块附近的配套，满足日常所需也足够。

璀璨公元附近学校

北京育才学院·通州分校

地块周边的学校，其实不少，可以满足基本上学需求，在通州区处于中上等的“北京育才学院·通州分校”位于三宗地块北侧，比较来看，距离京玥兰园更近一些，远一点还有“梨园镇中心小学”“北京交通职业运输学院”。

璀璨公元周边交通示意图

另外，地块的位置很好，属于1号线和7号线的“黄金三角”地带。

北边，距离1 号线上的临河里地铁站和土桥地铁站直线距离约700米/800米，步行到临河里地铁站15分钟左右，土桥就相对远一些了。向南，距离七号线上的群芳地块站仅400米左右，距离高楼金地铁站约660米，比较来看，群芳站是最近，也是最方便的。

地块周边目前没有大型商业配套（等2025年的建设落地），不过，璀璨公元东侧“瑞都公园世家”、“加州小镇”等都是时间较早的商品房，其周边的底商，生活配套等还是很成熟的，可以满足日常生活所需。

02产品优势不大

璀璨公元一共规划了592套房子，其中期房292套，现房300套。

三宗地块比较来看，璀璨公元项目的优势是地块资质最好，其他两宗地块都承载了配建的需求，璀璨公元容积率2.2，比隔壁的京玥兰园也低了一些。

从产品方面来看，在未公布户型图时，本以为璀璨公元在产品上会打出差异，但整理后发现，璀璨公元与几个新房项目在户型面积段上，大同小异。

其中，可以看到的是，77m²两室一厅户型为东西向，且并不通透，户型整体也不算方正，厨房的采光性也相对差了一点。不过，三面宽的大窗户，室内整体采光还是没啥问题的。

107m²样板间实拍图

107m²三室两厅户型是璀璨公元的主力户型，也做了样板间，户型方正，南北通透，明厨明卫，主力户型还是不错。

140m²户型样板间实拍图

140m²两室两厅户型，典型的四叶草户型，整体可以。140m²户型将作为期房销售，而且还是在楼王的位置。

03

去化或成难点

从近两年成交情况来看，关注通州房产的人可能受通州限购政策影响，基本持平，偶尔略有上升，人群方面，以内部置换改善和刚需型为主，在这样局限的背景下，通州新房市场受众群体较少。

此外，这两年州区地块密集上新，除老城区目前在售的“金融街”，“国誉未来悦”等项目以外，环球影城附近也有“京玥兰园”、“璀璨公元”、“新城集团地块”、“碧桂园·和世界”、“鑫苑盛世天玺”，等多个项目在售，物资学院附近就有“国誉朝华”和刚刚被万科拿走通州永顺镇6004、6005地块。

通州区部分新房项目信息

璀璨公元在产品上并未有明显优势，项目指导价为6.2万元/m²，对比周边其他几个项目来看，价格上也没有明显差别，京玥兰园、碧桂园·和世界等新房项目都在降价出售，估计未来璀璨公元开盘即降价的可能性比较大。

此外，国誉未来悦和金融街武夷·融御相比较璀璨公元的位置，更靠近老城区，配套也相对成熟一些，单价也在6万+，户型面积段选择也更多。再比较物资学院的两宗地块，国誉朝华最小面积做到了66平，400万出头即可上车，还是临铁项目，更靠近主城区。

总结

总体来看，璀璨公元项目单从所在板块来看，确实目前配套还不错，并且未来可期，但放大环线来看，通州老城区以及靠近主城区的几个项目，优势要更明显一些。

这也难怪，京玥兰园实际网签均价5.68万/平，拿证6个月网签127套，网签率才22.94%。看来璀璨公元要想提高去化，也是需要下些功夫了。

数据来源：中国指数研究院

如果你还想了解其它项目信息，可以扫描户型图上售楼员