今天来聊聊玺悦朝阳的性价比。

玺悦朝阳是目前市场上比较火的一个盘，也是朝阳改善买家必看的一个重点新房，产品涵盖三居、四居，面积段99-150，总价区间大概850-1300万。项目近期已经取证，8月20日左右开盘。

玺悦朝阳位于东五环外，步行到6号线黄渠站大约300米，常营板块的边缘，所以周边各种配套都要比常营里面差一个档次，但是对比朝阳其他新房板块，比如奶西、崔各庄、东坝等，玺悦朝阳的城市界面和配套算是十分友好了。

从黄渠站出发，往东一站到常营，往西两站到青年路，常营、朝青两个商圈的配套都能够得上，所以生活起来还算方便，加上新房品质不错，未来的居住舒适度应该还可以。

（1#、2#和3#为现房，其余为期房）

关于小区其他详细的信息以及户型图可以查看这篇：朝阳，地铁口的品质三居——玺悦朝阳

下面我们来分析下玺悦朝阳每个户型和对标二手房小区的优劣势。

01

玺悦朝阳99和103三居总价大概850万，同总价在朝阳的二手房竞品有朝青的国美第一城138三居、华纺易城100两居；常营的常楹公元100三居等。

玺悦朝阳99/103三居VS国美第一城138三居

国美第一城在位置和地段上都不错，五环内，商圈成熟。

135三居低楼层今年5月份成交价大约810万，面积大，总价也比玺悦朝阳便宜大概40万，一辆的钱省出来了。

但国美第一城是塔板结合小区，密度很大，居住舒适度差；物业维护水平一般，小区品质要比新房至少低两个档次。

（国美第一城135三居）

玺悦朝阳在精装上下了很大的功夫，样板间呈现的品质不错。但是在位置和板块上都不如国美第一城，另外99和103三居南侧都临朝阳北路，肯定会有噪音，这是个硬伤。

玺悦朝阳99/103三居VS华纺易城100两居

同样是朝青板块，华纺易城100两居也是玺悦朝阳的竞品，地段上的优势就不赘述了。

华纺易城户型如下图，最近一套成交是在今年4月份，低楼层，成交价大约830万，比玺悦朝阳总价略低，但是少一间卧室，小区人车半分流，品质也会差一点。

（华纺易城100两居）

而玺悦朝阳的品质不错，绿城物业，未来小区维护上应该会很不错。只是地段上不如朝青，且户型南侧临朝阳北路，将来会有噪音影响。

玺悦朝阳99/103三居VS常楹公元100三居

总价850万左右，玺悦朝阳在常营板块最直接的二手房竞品就是常楹公元，相同总价可以选择常楹公元100三居户型，如下图。最近一套成交是在今年5月份，中楼层成交价大概810万，比玺悦朝阳还要便宜30多万。

常楹公元不仅处于常营核心商圈，周边配套丰富；而且小区品质很好（和太阳宫四大神盘之一太阳公元是一个开发商），物业也很给力。从过往表现来看，流通性和保值增值能力都没问题，在一轮行情里，涨幅达到18%。

相比之下，玺悦朝阳就没什么优势了，不仅位置打不过，户型还有硬伤，临朝阳北路。

02

玺悦朝阳112三居总价约952万，可以对标的二手房小区比较多，比如望京的朝庭、朝青的润枫水尚、双井的首城国际等。

玺悦朝阳112三居VS朝庭109.97两居

朝庭位于望京南，位置和地段都很好，职住平衡，商圈成熟，生活便利度很高。

950万左右的总价，对标朝庭的户型是109.97，该户型近期成交价约950万。这个小区品质尚可，物业维护不错，属于望京第二梯队的房子。但是这个价格只能买个两居，比玺悦朝阳少一间卧室。

（朝庭109.97两居）

玺悦朝阳的优势是品质好，户型设计好；但是在地段、板块上都不如朝庭，而且这个户型南侧临朝阳北路，有噪音。

（玺悦朝阳112三居）

玺悦朝阳112三居VS润枫水尚121两居

润枫水尚位于朝青板块，地段比玺悦朝阳好，商圈成熟度更高，小区品质也不错。

950万左右，对标的是标润枫水尚121三居，如下图。同户型127最近一套成交是在今年2月份，成交价大概1200，盲猜当时市场比加热，成交价偏高。

至于劣势，润枫水尚比玺悦朝阳少一间卧室，户型设计上也有些落后。

（润枫水尚121三居）

再来看玺悦朝阳112三居，户型设计非常好，经典的三面宽，品质也不错；但就是这个户型南边临朝阳北路，噪音肯定少不了。

（玺悦朝阳112三居）

玺悦朝阳112三居VS首城国际86.9两居

950万的总价在双井板块对标的二手房小区是首城国际，优势是位置和板块都好于玺悦朝阳，商圈成熟，生活方便。

但二手房的劣势是同总价买到的房子比玺悦朝阳少一间卧室；此外，首城国际的物业不太给力，品质略差。

（首城国际86.9两居）

玺悦朝阳的优势是户型设计好，品质高，比首城国际多一间卧室，功能性更好。劣势是这个户型南侧临近朝阳北路，有噪音影响。

（玺悦朝阳112三居）

03

玺悦朝阳122四居总价约1037万，这是玺悦朝阳的主力户型，同总价对标的二手房小区有朝青华纺易城126三居，常营的常楹公元122三居等。

玺悦朝阳122四居VS华纺易城126三居

华纺易城的优势是地段比玺悦朝阳好，周边配套更成熟。

1000万出头的价格对标的就是华纺易城下面这个126三居，同户型近期没有成交，上一套成交是在2022年10月，成交价约1000万，比玺悦朝阳122户型便宜30多万，但是劣势是少一个房间。

（华纺易城126三居）

再来看玺悦朝阳122四居，优势是小区品质高，户型设计好，四居户型能承载更多的家庭结构。劣势是在地段和板块都不如华纺易城，同时在选房时也要注意规避一下有遮挡的楼层。

（玺悦朝阳112三居）

玺悦朝阳122四居VS常楹公元122三居

在常营板块，相同总价，玺悦朝阳122四居的二手房竞品是常楹公元122三居。常楹公元处于常营的核心，周边生活更方便，小区的品质各方面都不错。

只不过，在常楹公元买只能买个三居，户型如下。同户型最近没有成交，上一套成交是在2021年9月，成交价大概950万，现在挂牌价1058万。

（常楹公元122三居）

玺悦朝阳122户型与常楹公元相比，优势是多一间卧室；劣势是位置不如常楹公元。

150四居，总价约1275万。

综合来看，二手房小区优势是地段更好，商圈更成熟。整体品质应该都不如玺悦朝阳（常楹公元除外）。所以，是要买好地段的差小区还是差地段的好小区？这个就要因人而异了。

从总价角度看，现在二手房处于下行时期，一些房源一旦降价，玺悦朝阳的优势就会变小，如果开发商开盘前给不到很不错的优惠，极有可能竞争不过二手房。