招商蛇口·璀璨公元

上周日带朋友去了一趟璀璨公元，我这朋友一直想买个品质不错的三居，奈何房子还没卖掉，所以只能边看边卖。

到了现场，不得不感叹，人是真的多，我还拍了段视频。

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据甲方公布的数据，7月31日至8月6日一周的时间，整个案场已经有600组客户进行了意向登记，并额外享受一个99折的优惠，而8月5日至8月6日周六日这两天，售楼处的到访量超过1200人，可以说是非常火爆了，要知道璀璨公元首批只释放122套房！

目前这个项目预售许可已公示，今天下午是排卡的最后半天，明天下预售证，交20万转认筹。

先复习一下这个地块的大概情况：

东小马6009地块是招商以15%的溢价率加上3.3万平的现销面积拿下的，也就是说这个小区里有超过一半的房源到现房状态才能卖，期房能卖的只有两百多套，首批开盘只释放期房房源的一半。

楼面价3.6万/平，这是东小马三块地中价格最高的一块，销售指导价6.2万/平，但竞品楼盘京玥兰园的成交均价不到6万，这么看，开发商利润空间还真不算大。不过目前由于排卡的人较多，所以案场现在只给2个点的折扣。

区位

小区的位置属于是通州的老城区，1号线和7号线的中间位置，育才学校的对面，也在京玥兰园的南侧，紧挨着京玥兰园，瑞都公园世家的西侧。

周边配套相对来说还算成熟，医疗教育商业交通这四大方面不敢说有多优质，但是基础都能满足。

开发商

招商蛇口这个开发商其实还是很值得说一说的，对历史不感兴趣的可以跳过直接看下面产品。

说起招商，历史可久远了，真要追溯那迄今为止已有150多年历史。

晚清时期，各国条约已定，江海各门口洞开，可通商之利好尽被外国商轮侵占。于是在1872年12月23日，由洋务运动代表人物李鸿章上奏申请成立招商局，目的就是为了逐渐收回权利，承运漕粮与洋商分利并挽回航权，堵塞漏卮，自强求富，振兴工商。并且企业在政府监督下，但盈亏全归商办，与官无关。

3天后清廷批准，轮船招商局便成立了，这是洋务派创办的第一个民用企业。后来，招商也创造了无数的成绩，对国家社会经济的发展有着很大的作用，并且在抗日战争中为抵抗日军攻占上海自沉24艘船舶，占了招商船舶总吨位的40%，也是做出了重大牺牲，可以说，招商绝对是一家有家国情怀的企业。

而招商蛇口，则是改革开放后，招商局创办的第一个对外开放型的经济开发区，也就是蛇口工业区，于1979年7月8日打响了改革开放的第一炮。截止到2020年年底，招商蛇口业务共覆盖全球111个城市和地区，开发精品项目超620个，位列《福布斯》全球上市公司2000强第348位。

招商蛇口在北京也开发了很多项目，比如国贸的招商局大厦、右安门的招商中国玺、亦庄和顺义都有的招商臻珑府等等。

到今年，招商蛇口也是出手频繁，先后拿下了多个地块进行开发，从本文的璀璨公元，到台湖的璀璨时代，还有丰台的羊坊地块都被招商收入囊中，最近又传出亦庄的X47地块也由招商操盘，并且做最高端的“玺”系。

产品

小区一共15栋楼592户，总高6-11层，容积率2.2，绿化率30%，交房时间：2025年年底精装交付。

在售面积：77平两居；89/107平三居；120/140平四居

本次开盘仅推出122套房：

77平22套、89平18套、107平30套、120平22套、140平30套

总价区间：预计460-840万左右

售楼处样板间做了三个，107平和140平的展示样板间和120平的交标样板间

户型

77平东西两居室，双卧夹客厅朝东，入户私密玄关，餐客一体，还有一个家政间，卫生间干湿分离，整体没有什么浪费面积，很适合刚需上车。

89平南北通透三居室，这个户型估计会很好卖，毕竟周边二手房89平只能买个两居，而且90平以下的房子契税可以少交0.5，要是按总价540万算也能省将近3万呢。而且从户型上来看，客厅是拐角飘窗，整体采光面差不多8米左右，这种户型住着绝对没的挑。

107平南北通透三居室，这个户型类似碧桂园和世界二期的户型很相似，之前有看过碧桂园三居室的可以看看这个，毕竟那个都没什么房了。

107户型VR，复制链接搜一搜即可查看:

120平的南北通透四居室，方方正正四叶草户型，全明格局，入户私密玄关，双卧夹客厅朝南，次卧夹厨房朝北，餐客厨一体化设计，这个户型很适合周边人群的改善，会很好卖。

140平的南北通透四居室，属于是120平四居的放大版，格局基本没变化，位于小区的楼王位置，如果预算够的上，我觉得可以趁早联系我看房了，晚了不一定有好楼层。

140平户型VR，复制链接搜一搜即可查看:

样板间实拍图

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楼盘分析

优点：

开发商实力很强，百年品牌，万亿央企，净利润和资产位居央企首位，并且招商蛇口在地产开发方面的经验丰富，有很多成功的代表作。

能买到洋房肯定是选洋房，毕竟得房率相对高一些，而且能提高居住舒适度；小区整体的户型设计还不错，比较切合刚需和改善的需求。

周边配套相对成熟，距离地铁较近，最近的是7号线群芳站，从南门到地铁口的步行距离不到700米；医疗有通州妇幼和东直门医院距离不远；学校有育才，这个地块的位置属于育才的划片；商业呢项目自身是匮乏的，但隔壁瑞都加州的商业街还是很热闹的足以满足日常生活。

通州的进入门槛高，但它的未来价值也很高，注意我说的不是投资价值，通州区每年千亿的投入就注定未来副中心的作用和重要性，这真金白银可不是领导扔着玩的。

未来通州的发展肯定越来越好，这个地方的居住体验自然也会越来越好，能把首套资格放通州的我还是很建议置业副中心的的。（那些张嘴闭嘴“通县那地儿不能去的”绕道就行，不是说不过你，实在是“曲士不可以语于道者”）

缺点：

小区周边基础配套是都有的，但不是特别优质。而且周边没有大型商业，像万达广场、领展购物、爱琴海、乐堤港这类大型商业综合体的距离在3-6公里之间，而群芳站旁建设的环球北交通枢纽所附带的商业也非大型。

文旅区的红利并非谁都能吃到，环球影城确实能带动当地的经济发展，但要说带动房价，这中间还差着好几道呢。

从小区楼栋分布图来看，楼间距其实并不大，虽然容积率是2.2，但是楼与楼之间离的过近，这一点觉得倒不如新城基业的那块地了，毕竟那块地从规划来看一共才6栋楼，而且都是围合式的，中间一个大花园或者广场，遮挡很少。

建议：

买通州，不要抱着投资升值涨多少钱的想法，双限的目的就是为了限价，打击炒房客，而通州解开双限的可能在我看来很小，起码近几年是没戏的。尽管前几天的利好消息频出，我也坚持我的看法，通州的限价短期内不会解除。

东小马这个板块没问题，可以买，这里城市界面也比较干净，配套也还行，刚需改善都合适，买到这里是能提高居住舒适度的。而且这个片区新房很少，未来供地也仅剩一块，还是个高层规划，所以东小马这三个新房在进入存量房市场的时候会是梨园片区改善的首选。