近年来、兴创、住总、北京城建、京能、首开、路劲等名企相继进驻采育，在联合共建区域的同时，也带来了近距离的竞争。

不同于刚需盘卷价格，别墅盘比的是向上卷，从院子大小、前院后院比例，到露台、花园、地下室等多项参数，从规划布局的突破、地下空间的挖掘，到院落情景的嵌入，PK越来越激烈。

拼产品、拼价格、拼营销，“采育六君子”正面交锋，力求在高手如林的市场中杀出一条血路。

从最终的成绩单上来看，路劲御合院近两年的成绩，是最亮眼的一个。

路劲御合院位于北京城建·宽院·国誉府南侧，住总·如院西侧，项目占地面积7.7万，建筑面积7.9万，共有31栋楼，包括2栋9层洋房，20栋4层叠拼和9栋合院，共有612套房源，全部为毛坯交付。

2021年，路劲御合院成交面积29686，成交套数为150套，成交均价为23178元/，套均价为459万元，成交总价为6.9亿元，在北京别墅成交排行榜排名第七。

根据北京数据统计，2022年，路劲御合院成交面积37654，成交套数为180套，成交均价为23102元/，套均价为483万元，成交总价为8.7亿元，在北京别墅成交排行榜排名第一。

以2022全年共计成交180套房源计算，按一年365天推演，相当于平均每两天就能销售出一套房源。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

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时钟拨回到3年前，路劲御合院于2020年5月15日拿地，于2020年9月29日首次取证，仅用137天就完成了从拿地到开盘的动作，刷新了大兴区域从拿地到开盘的最快纪录，可谓神速。

除了开工快，拿证快，路劲御合院精准的产品定位和价格策略，让其不同类型的产品都具备了竞争优势。

以洋房为例，路劲御合院仅有两栋洋房，共计144套，主力户型为89三室两厅两卫，虽然面积不大，但功能性极强，做出了南向三面宽+LDK一体化+主卧套房+明厨明卫+独立家政间的惊艳设计，而且南向客厅和两个卧室都赠送了飘窗，得房率可达到84.6%。

该洋房总价约为260万元/套，销售均价约为2.9万元/，以首套首付35%计算，只需要90万元左右就可以入手。

在区域内横向比较，这个面积段及设计布局与住总·如院的98洋房近似，但总价便宜近50万元，性价比更高。

再看路劲御合院的主力产品——叠拼院墅，做到了户户有入户花园，约11米南向三面宽采光，并为上中下三叠设计了三部各自专属的私家电梯，以及相应的独立电梯厅。

下叠有两种户型可选，一种总面积约230，由一层127+负一层101组合而成，总价约550-610万元；另一种总面积约308，由一层125+负一层80+负二层60组合而成，总价约620-650万元。该户型首层和北京城建·宽院·国誉府的叠拼产品类似，都是南向三面宽的布局，不同之处在于地下空间和花园面积更大，花园面积能达到80-150。

中叠面积约为182/198，由二层132 +负一层42/57+电梯厅7组合而成，总价约420万元起，赠送20-60花园和7.5露台。

上叠面积约为174/183，由三层122+四层40+负一层3（电梯厅）组合而成，总价约490-550万元，赠送56南北双露台和2-5入户花园。

合院产品上下共计五层，总面积约260，由一层70+二层60+三层30+负一层70+负二层30组合而成，赠送约20露台（二层5+三层15）和花园（中户50、边户80/90），总价约为680-780万元，这个面积段比住总如院小了约三分之一，价格上也便宜不少。

综合来看，路劲御合院的产品线和住总·如院类似，差异则体现在面积指标及总价上。在采育板块买别墅，与置业顶豪别墅不同，买家目标很明确，就是购买具有高性价比的别墅产品，路劲御合院产品面积虽小，但也能住出墅区的感受，而这动辄几十万上百万的差价，于客户来说，无疑将成为最终实现“临门一脚”的重要决定因素。

路劲御合院全面直接锁定初级改善型客户，洋房260万元上车，叠墅420万元上车，从产品本身角度上来讲，性价比确实很高，成为采育板块乃至整个北京别墅销冠项目，也在意料之中。

关于采育的发展，其实才刚刚起步，未来的潜力和规划还有待时间验证。