东城区、二环外、总价400+上车，还是商品房。

这样硬核条件应该闭眼买吧？但是占据了这种条件的新房却鲜为人知，确实有些奇怪了。

北京什么房子最抢手？东西城、倒挂、低总价、新房。

恰好，东城区新出来的项目：华龙in巷刚好符合。不过这个项目只剩200套左右的房子，咨询这个项目的购房者最近非常多，想买的可以咨询售楼员,了解更多信息哦。

我们都知道从禁限令出台后，东西城就基本告别商品房了。但是棚改、旧改或者之前没有开发的地块不在禁限范围之中。

这两年东西城冒出来的项目，也不是普通刚需能买得起的，像近几年的天坛府、金舆东华、世茂IN三里、丽苑太和等，都是总价超千万的项目。

好不容易出来一个永定府，大部分人还抢不到。

所以，华龙in巷，确实是刚需、有内城情结的不错选择。这个项目房源不多，不少低预算的购房者都在盯着，可以咨询户型图售楼员哦。

来看具体位置，如下图所示，项目位置东城区永定门外板块，具体位于华龙美晟西侧，紧邻沙子口路。距离地铁8/14号线的永定门外站比较近。

项目实拍

内城邻铁，配套醇熟

老规矩，先看地段和配套。东城区、南二环，邻铁房，有公园有商业有医院有教育，这些足以让项目尽享醇熟的内城资源。

大家都知道，北京最缺房子的区域就是东西城，近年来几乎没有新房入市。早在十年前的2012年，政策就已经明确三环内不再供应新住宅用地和公建用地。

而最近受到关注的天坛府、永定府一房难求，丽苑太和实质上是酒店改造项目，再就是金舆东华、世茂IN三里、等也不是普通刚需能买得起的，都是总价超千万的项目。这就更衬托出华龙in巷项目的稀缺性。不同于常规的土拍拿地项目，华龙in巷是新房，最初是03年拿地，开发商是首旅集团旗下的华龙置业房地产开发有限公司，现房在卖，9月15日毛坯交付。

项目具体位于东城区沙子口路甲48号院。门前是“沙子口”路，30分钟内可抵达金融街、王府井、国贸、丽泽等核心商务区。

轨道交通上，直线距离500米内，有地铁14号线景泰站，8号线永定门外站和木樨园站，可通过转乘4号线等线路通达全城。500m范围内，有多个公交车站，十余条线路，半小时可达西单等地。

医疗资源上，距项目最近的是“东城区第一医院（北京市政府指定的城区四家老年病医院之一）”，3公里范围内还有北京中医药大学东方医院、北京口腔医院、北京友谊医院天坛口腔医院等。
商业配套也很便捷，旁边就是“百荣世贸商城”，过了南三环，还有“合生广场”，向北还有“天桥百货商场”，更远一点，直接就到“前门大街”。

教育资源上也十分OK，4所幼儿园、5所小学、9所中学环绕周边。

幼儿园：北京市东城区永外实验幼儿园、北京市东城区安乐幼儿园；

小学：北京师范学校附属小学西校区、宝华里小学、定安里小学；

中学：北京市第五十中学（分校）、汇文中学南校区、北京市第十一中、北京汇文实验中学、北京市龙潭中学。

如果确实有东城学籍的需求，考虑小户型占坑。

生态环境也相当可以，天坛公园、陶然亭公园、先农坛公园就在项目周围。

从地段、配套上看，项目都颇为稀缺。

停留在6年前的拉胯产品设计

稀缺地段之上，项目开发商华龙置业并没有开发出与之相匹配的高品质的产品。这与开发商自身的开发经验不足有关。

局长了解到，华龙置业是做“回迁房”起家的。而且天眼查显示，2017年7月之前是华龙置业“只管建，不管卖”。而在2017年之后，在销售范围一栏中新增了“销售自行开发的商品房”一项。
日前，北京城建·天坛府四期开盘，一小时劲销56亿，一年卖了186亿，约12万元/平的单价挡不住豪宅客户的热情。
而作为天坛府的邻居盘，西侧1公里的华龙in巷在售均价9.9万元/平，营销人员说干了嘴，大户型还是没人买。根本原因是项目做的居然是塔楼产品，产品面积跨度太大，定位不够精准。

项目户型面积段有开间：42-66平

一居：76-82平

二居：109-131平

三居：147-158平

四居：182-241平

户型面积段为建面36平-241平，目前小易拿到的户型图为约48平、64平、66平、82平一居，110平、131平两居，157平三居，182平四居。

由于楼体不是正南正北朝向，部分户型需要考虑采光遮挡问题，建议入手前跟销售要下整体的楼层平面图。

建面约48平一居，户型方正，东南朝向，算是大开间，单身或小两口居住够用。

总价区间：363至2400万之间，70年产权住宅，只有两栋楼，分别为10层、17层，总共208户，现房，毛坯交付。有部分是商业项目，避免不了商家做生。
从社区排布看，由于项目沿着沙子路口建设，所以楼栋和户型都不是真正的坐北朝南。部分户型需要考虑采光遮挡问题，建议入手前看下整体楼层平面图。

约43-66平的开间为西朝向或北朝向。

毛坯房实拍

48平户型，做的是大落地窗，通透性可以，但进门是卧室，左手是厕所和厨房，倒是不浪费空间。

63平一居，西朝向或北朝向，客厅、餐厅和卧室一体化了，多少有点奇怪。暗卫也是个遗憾。

66平户型，西朝向或北朝向，每个房间功能设计合理，进门卫生间也满足时下进门消杀的疫情需求，遗憾的是暗卫。

82平一居也是西或北朝向，进门是客厅，依次是厨房和卧室，卧室采光还可以，毕竟有落地窗做支撑。但客厅，不开灯的话，就只有“空调外挂机”那一点点阳光可以照进来，另外，卫生间也是暗卫。

建面约131平两居，南向三面宽，客厅拥有独立的西南向采光。双卧朝南，厨房动线有点没看懂，餐桌空间有点太紧凑了。

建面约110平两居，双卧朝南，主卧、客厅带阳台，餐客厨一体。要注意次卧采光问题。这个面积段户型，项目也做出独立玄关、明卫来，多少有些遗憾。

建面约182平四居，双主卧套设计，三卧朝南，同样设计了两个方向的采光，卫生间都是暗卫，有独立家政间，但无独立玄关。

建面约157平三居，三卧全部朝南，主卧套设计；西向采光的客厅，可能需要合适的窗帘，餐客厨一体超大社交空间，厨房带有家政间。

销售介绍，该项目有燃气，壁挂炉采暖。不过，闹心的是，社区没有独立大堂，室内净高仅2.7米，电梯配比两梯七户。看到开发商供应了这种“过剩”的产品，还想买吗？

性价比看自身需求

「华龙in巷」具体位于南二环与南三环之间，东城永定门商圈，步行至8号线永定门外地铁站约430米，至14号线景泰站约1公里。

商业配套上，周边有百荣世贸商城、合生广场，方便前往东单、西单、金融街、国贸等商圈。

紧邻东城区第一人民医院，向北直线1公里外即天坛公园，周边的教育资源有宝华里小学、北京市第十一中学（南校区）、定安里小学等。

目前现房在售，住宅产权有一定的缩水，买之前建议实地看看周边的城市界面。

如果觉得地段不错，户型也能勉强接受，局长再说一句可以宽心的话：毛坯交付，还是有可改造的空间的。

项目还给出一个超级王炸卖点就是：低总价上车东城区，可直接落户北京东城区户口。这点相信能吸引不少买房人。项目南侧正在建设的工地除了回迁房，还有大体量商业，区域价值还有上升空间。局长认为，投资人群可以考虑。

相比周边的天坛府以及其他二手房，单价倒挂优势也是有的。天坛府卖到12万元/平；二手房均价也基本10万+。不过要注意，项目虽是70年住宅产权，但由于03年拿地，还是注意产权缩水的问题。

如果是自住人群，能接受产品设计不太强，400万上车二环一个开间，也能考虑。不过要是两居的话，还要一千万以上。