作者：刘冲伟律师

一段时期以来，房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷频发。2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），自2023年4月20日起施行。该批复的内容如下：

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

在笔者看来，批复的重点内容为第二条、第三条。笔者站在商品房购房者维权的角度，概括为二种情形：

一、商品房能够交付

此时，购房者可主张交付房屋，且房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

需注意的是，购房者主张交付房屋需具备二项条件：

1、以居住为目的购买房屋；

2、已支付全部价款或在一审法庭辩论终结前已实际支付全部价款。

二、商品房不能交付且无实际交付可能

此时，购房者可主张返还购房款，且价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。