作者：刘冲伟律师

由于开发商的原因致使购房人未能取得不动产权属证书，购房人何时可向开发商主张违约责任？违约金如何计算？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

根据上述规定，购房人向开发商主张未能取得不动产权属证书违约责任的时间点为：

首先，如果商品房买卖合同对办理不动产登记的期限有约定，约定期限届满时；

其次，如果商品房买卖合同未有约定，购房人购买的是期房的，自房屋交付使用之日起满90日时；购房人购买的是现房的，自合同订立之日起满90日时。

违约金如何计算？

如果商品房买卖合同对未能取得不动产权属证书的违约责任有约定的，按照约定执行；如果没有约定，可按照购房人实际损失数额计算；如果商品房买卖合同既没有约定违约金，购房人的损失数额又难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。