——泰安市岱岳区粥店街道高王寺社区居民委员会与赵玲房屋买卖合同纠纷一案
【裁判要点】
1、根据合同法上的“履行治愈”规则，以及最高人民法院关于房地产案件司法解释的相关规定，订立涉案合同时因不符合法律规定致使无效的合同，因当事人履行的事实而补正了合同的效力要件，促使原本无效的合同而成为有效合同，因而二审判决确认被申请人母亲姚正香与申请人之间的房屋买卖合同关系有效，不仅具有事实和法律依据，而且符合合同法维护交易秩序和安全的立法精神。
2、对于国有划拨土地使用权上的房屋能否买卖的问题，目前法律法规和司法解释规定不明确。根据最高人民法院关于统一法律适用，实行类案搜索的指导意见，本院搜索了最高人民法院审理相关案例，最高人民法院（2017）最高法民再87号民事判决认为，城市房地产管理法第四十条第一款虽然规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这不影响房屋买卖合同的效力，据此可见，二审判决确认涉案房屋买卖合同关系有效符合司法实践的一般原则。（债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，对债权合同的效力不产生影响。）
3、本案所涉房屋虽然购买时占用的土地系集体土地，但合同履行中当地人民政府为姚正香办理了土地及房屋权属手续，表明涉案房屋所占用的土地性质已经发生变更，且被申请人已经占有使用涉案房屋多年，为维护正常的生产生活秩序，二审判决认定涉案房屋买卖合同关系有效不违反国家政策的规定，适用法律并无不当。
【裁判文书】
山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）鲁民申7370号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会，住所地山东省泰安市岱岳区粥店街道高王寺社区。
法定代表人：杨中涛，主任。
委托诉讼代理人：陈淑芹，山东盈和盈律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：赵玲，女，1964年2月12日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：唐新禄，山东公允律师事务所律师。
再审申请人泰安市岱岳区粥店街道高王寺社区居民委员会因与被申请人赵玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终4210号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决关于申请人2020年7月20日一审起诉请求确认合同无效、返还房屋及土地前，涉案房屋占用的土地性质已经发生根本变化，不再属于集体经济组织所有，城镇居民购买农村房屋因违反集体经济组织成员权属性要求导致合同无效的情形已不存在的事实认定及法律关系判定错误。1.二审判决对本案基础法律关系的判定错误，即物权变动不能影响合同效力的认定。本案的基础法律关系是合同效力法律关系和物权登记法律关系，基础事实是作为城镇居民的被申请人母亲姚正香非法购买了农村集体房屋，后期办理了房产证、土地证及不动产登记证。二审判决确认被申请人母亲姚正香购买涉案房屋时，存在合同无效的情形，但以本案起诉时涉案土地取得了国有土地（划拨土地）的物权登记，而否认涉案合同的无效性，显然是对法律关系的判定错误。2.二审认定合同效力的事实基础判定错误，即合同效力的认定应当以签订合同时的基本事实作为评判基础进行确认，而不能受合同履行完毕后期办理物权登记等后期行为的影响；根据涉案合同签订时的基本事实，涉案合同应被确认无效。总之，关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。依据合同法第五十二条的规定，被申请人母亲姚正香购买涉案房屋时，为城镇居民，涉案房屋所在的土地是集体土地，作为其继承人的被申请人赵玲亦是城镇居民，无论是被申请人赵玲还是被申请人母亲姚正香购买农村集体土地上的房屋，是违反购买房屋时的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定的，理应被确认无效。3.二审判决认定国有划拨土地可以进行买卖用于房屋建设的认定错误，即使本案涉案土地性质为划拨土地，涉案合同依然违反划拨土地的利用及审批程序，仍应确认无效，即涉案合同无效情形依然存在。依据土地管理法的规定，任何单位或个人不能买卖划拨土地用于个体居住房屋的建设，任何单位或个人亦不能购买土地性质为划拨土地的房屋用于个体居住，申请人不属于国有划拨土地合法使用权人的范畴，申请人购买划拨土地使用权用于个体居住房屋建设或者购买土地性质为划拨土地的房屋用于个体居住，违反土地管理法之规定，涉案合同应为无效。4.城镇居民购买农村房屋，不仅违反法律禁止性规定，也违反国办发［19××99］39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，国发［2004］28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，国办发［2007］71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，中发［2008］1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》，国土资发［2008］146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，国办发［2011］9号《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》等政策的规定，损害社会公共利益，依法应被确认无效。（二）二审判决适用法律错误，缺乏进行实体认定的法律依据。通观二审判决，其关于涉案合同有效的认定是基于原涉案合同起始是无效的、后期导致合同无效情形不存在，从而认定涉案合同有效显然没有法律依据和基础。综上，二审法院判决认定的事实缺乏证据证明，实体认定没有法律依据和基础，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。
本院经审查认为，根据原审在案的现有证据和原审法院已查明的事实，涉案讼争的房屋系19××98年5月5日，被申请人赵玲的母亲姚正香从申请人处所购，被申请人母亲姚正香购买涉案房屋时，该房屋所占用的土地性质为集体建设用地。涉案房屋买卖合同履行中，姚正香于19××99年11月15日取得了“泰房权证泰字第0×**号房屋所有权证”，该证载明房屋所有权人为姚正香，房屋坐落于××村××号楼西起第6户，土地证号为9××9字第1**，权属性质为集体，使用面积为134.4平方米。姚正香于2006年12月15日取得了泰土国用（2006）第Ｄ-0224号国有土地使用证，该证载明土地使用权人为姚正香，土地坐落于岱岳区××村，用途为住宅，使用权类型为划拨，备注此证由泰山集建（19××99）字第130号演变而来。另经原审查证，姚正香为非申请人集体经济组织成员。根据原审查明的上述事实，本院审查认为，姚正香作为非申请人集体经济组织成员，依法不享有购买农村集体土地上所建房屋的资格，故涉案合同在19××98年签订时违反了土地管理法的禁止性规定应认定无效。但是，涉案合同在履行中，姚正香不仅取得了当地人民政府颁发的房屋所有权证书，同时也取得了国有土地使用权证书，两个证书所载明的权利人均为姚正香。根据合同法上的“履行治愈”规则，以及最高人民法院关于房地产案件司法解释的相关规定，订立涉案合同时因不符合法律规定致使无效的合同，因当事人履行的事实而补正了合同的效力要件，促使原本无效的合同而成为有效合同，因而二审判决确认被申请人母亲姚正香与申请人之间的房屋买卖合同关系有效，不仅具有事实和法律依据，而且符合合同法维护交易秩序和安全的立法精神。
对于国有划拨土地使用权上的房屋能否买卖的问题，目前法律法规和司法解释规定不明确。根据最高人民法院关于统一法律适用，实行类案搜索的指导意见，本院搜索了最高人民法院审理相关案例，最高人民法院（2017）最高法民再87号民事判决认为，城市房地产管理法第四十条第一款虽然规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这不影响房屋买卖合同的效力，据此可见，二审判决确认涉案房屋买卖合同关系有效符合司法实践的一般原则。
关于城镇居民购买集体土地上房屋的问题。严禁城镇居民购买农村集体土地上的房屋是国家的相关政策规定，但本案所涉房屋虽然购买时占用的土地系集体土地，但合同履行中当地人民政府为姚正香办理了土地及房屋权属手续，表明涉案房屋所占用的土地性质已经发生变更，且被申请人已经占有使用涉案房屋多年，为维护正常的生产生活秩序，二审判决认定涉案房屋买卖合同关系有效不违反国家政策的规定，适用法律并无不当。
综上，泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回泰安市岱岳区粥店街道高王寺社区居民委员会的再审申请。
审 判 长 王永起
审 判 员 张 华
审 判 员 张光荣
二〇二一年九月十七日
法官助理 汤艳艳
书 记 员 袁翠翠
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