近年来由于人口不断下降，日本各地出现许多无人居住房屋，有的年久失修，有的时常发生一些离奇案件，也被称为“空宅鬼屋”。

日本“空宅鬼屋”有多少？据2013年日本官方披露，全国共有“空宅鬼屋”820万套，占日本住宅总量13.5%。随着人口不断下降，到2033年日本“鬼屋”将增至2147万，占日本房屋总量30.2%。

日本现有人口1亿2643万、家庭5100万户。今后50年，日本人口家庭还将显著下降。对比人口家庭数量，日本“空宅鬼屋“无疑是惊人的。

当国内游客傍晚漫步日本大街小巷时，有时会感觉到一种莫明的阴森。细细观察，很容易发现杂草丛生的“鬼屋”。其大量存在不仅成为日本治安隐患，也关联日本社会其它矛盾。一些对日本房产感兴趣的人不仅有所疑问：

疑问一：主人为何不将“空宅鬼屋”卖掉？

日本是地震多发国家，其住宅与欧美不同，建筑多用轻质材料和木料。这种建筑抗震效果好，但耐久性差，远不及欧美砖石瓦块耐用。或许出于安全考量，日本政府规定一般建筑经过20至25年折旧后，其市场价值一律为零。

日本现在房多人少，经济十分困难，加之老旧住宅大多已过20年保质期，主人在处理时很难为市场价值为零的“鬼屋”找到合适买主。

疑问二：主人为何不把”空宅鬼屋“拆掉？

日本房地产需交房地产税。税金按政府房地产核定价格×1.4%每年交纳。由于日本老旧房屋市场价值基本为零，只能按地产价格核定。然地产价格远高于老旧房屋市场价格。为此，日本政府规定凡地面有建筑的，可将地产核定价格向下减免一定比例，再×1.4%交纳。这样，地面有建筑地产纳税金额远低于地面无建筑的。因此，无论”鬼屋“有多破旧，房屋土地私有者宁愿长期搁置也不愿拆掉多交税金。

疑问三：太多“空宅鬼屋”日本准备如何处理？

不少日本人想到为其寻找海外金主，毕竟海外不知道“鬼屋”在日本的实际价值。近年来，国内关于日本房地产广告越来越多，只要在搜索引擎打上“日本房地产投资”字样，就会出现许多日本公司开设的中文网站，为国人提供日本房地产投资“指南”。中国金主已成为日本“鬼屋”销售重点。

疑问四：“空宅鬼屋”对国人是否有吸引力？

从广告上看“鬼屋”对国内金主还是很有吸引力的。以一个网上挂牌别墅为例：

日本某地二层别墅，住宅面积400平米，土地面积1977平米，人民币售价1242万元。

1、 出租回报率高，约为10%（中国约为3%）；

2、 出租使用率高，可长年保持90%以上；

3、 房产、土地归个人私有，可世代相传（中国仅为70年）；

4、 有机会办理1至3年投资签证，长年定居日本。

该别墅按住宅面积算每平米约3万元，低于北京上海。另还有1977平米土地。最让国人心动的，房产土地世代归个人所有。

疑问五：国人应否为日本“空宅鬼屋”接盘？

1、 首先应明确购买它做什么，如果是个人使用，并打算永远定居日本，那是另外一回事。

2、 如果只是打算出租，挣些超额利润，需要考虑更多因素。

日本是法制国家，出租投资回报率既使高出中国7个百分点，在日本出租房屋要取得营业许可，取得收益后要交纳各种税费，开展业务还要雇用相应人员，这些开支对冲超额利润，这7个百分点还能剩多少？

出租使用率既使能达到90%，日本人为何自己不做？日本现在房多人少，真有那么多日本人肯租中国人的房？

3、 日本房屋土地真能归个人私有？

日本房屋土地确实个人私有，但每年私有者都要交纳1.4%的房地产税。这意味着连续交纳71年后，房屋土地实际价值将全部转移到国家；意味着房地产私有者实际是在为日本政府世代打工，这是一种更“狠”的房产土地管理办法。

4、 日本房屋土地能否世代相传？

世代相传重要前提要看后代是否具备接盘能力。日本遗产税高，根据房产金额税率有所不同。房产金额在1亿日元以上3亿日元以下的，遗产税为40%。前述别墅人民币1242万，折日元2.4亿，遗产税为40%。这笔巨款后代继承时能否交得起很是疑问。所谓富不过三代，在日本世代相传只是一种假设，如果后代没有接盘能力，恐怕继承时只能卖房子卖地了。

从趋势上日本“鬼屋”前景并不看好。据有关方面予测，到2048年日本人口将降至1亿以下，到2060年将降至8674万。几十年后日本“空宅鬼屋”更将泛滥。那时日本到底是个什么情况，一切将很难判断。

日本的“空宅鬼屋”或许是天上的馅饼，更有可能是脚下的陷井。

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