物业风险识别与管控

一、早期合同风险

（一）通识

1. 服务标准与服务承诺

2. 单价与面积

3. 盈亏平衡点测算

4. 开办费与前期物业费

5. 空置费

6. 付款周期节点

7. 履约保证金与违约金

8. 撤场解约条件

9. 延期交付与风险共担

（二）住宅项目

1.二次供水设施管理条款地面停车位

2.共用部位共用设施设备收益与分配

3.露台与小院

4.二次装修与精装修

5.地下车库储藏间与人防

（三）商写项目

1. 包租返租与资产经营设施设备管理风险与保险

2. 政审与经营绩效

3. 餐饮配套与劳务输出

（四）其他

1. 考核与奖惩

2. 综合性协议与基础+专项补充协议

（五）案例

1. 销售合同与补充附件

2. 前期物业管理协议及附件

3. 临时管理规约及附件

二、初期承接风险

（一）通识

1. 开发交付节点

(1) 规划验收

(2) 消防验收

(3) 竣工验收

(4) 地方性政策

2. 雨污水（无压排水）、消防、自来水、燃气、电力、采暖、（小管让大管）、弱电

3. 绿化

（二）住宅项目

1. 排水系统与异味、

2. 自来水二次供水系统与后期管理单位

（三）商写项目

1. 中央空调与新风系统

2. 自建自管高压电站

（四）其他

1.BA系统与授权期限

（五）案例

1. 电梯梯控原装的重要性

2. 配件留存的重要性

三、中期管理风险

（一） 装修管理

（二） 地下车库买卖

（三） 业主占用绿地

（四） 噪音投诉   

（五） 广场舞大妈与篮球场 争场地

（六） 租户管理

（七） 居住改为商用

（八） 其他

四、后期经营风险

（一）共用部位共用设施 经营

（二）多种经营《民法典》

（三）二手房业务

（四）业委会

（五）宠物

（六）园区施工

（七）业主活动

（八）其他