《存量化时期下一般城市如何做好城市更新》

课程提纲：

第一部分 城市更新的发展进程及各地区的特点

一、城市更新发展历程

1.改革开放以前：百废待兴、解决基本生活问题

2.1990年以前：规划立法、理论探索、古城保护

3.2011年以前：分税制改革、土地财政、高速发展

4.2012年以后：生态、机能、棚改、扩张并存，下半场？

二、城市更新新趋势

1.我国房地产市场现状：“量”的空间在缩小

2.城市发展的新诉求：“质”的需求在增加

三、自下而上的城市更新的特征

以湾区为例

四、自上而下的城市更新的特征

以上海为例

 

第二部分 起步型城市面临的课题和挑战

一、用地信息和更新图斑需要建立

1.一本台账——一本能系统反应权属、建设、效能的城市立体台账

2.一张蓝图——构建管控空间蓝图和城市更新分类分级图斑

二、产业引入和资源链接需要增强

1.产业引领，未来城市更新的有效途径

2.遵循产业规律 ，找准发展方向

3.前置产业运营 ，保障实施可行

4.复合产业服务 ，实现开发长效

三、政策规章与技术标准需要完善

1.行政规章：明确可以做什么

2.管理规定：明确可以怎么做

3.技术标准：明确参照什么样的标准做

四、城市治理与制度创新需要提升

1.发展模式变化成为必然：利益主体、受益方式、资金来源

传统受益主体：政府、开发商、原业主；受益方式：量，创造新的开发量获取收益；资金来源：社会购房者买单。

新的受益主体：原业主；受益方式：质，生活环境质量的提升；资金来源：社会资本介入门槛高。

2.社会资本的管理成为关键

谁受益谁出资，原业主成为最主要的受益方，受益方式是不容易量化的环境品质提升，如何进行融资和建设？

产业更新引入社会资本，如何保障社会资本的合法合理收益，实现社会资本愿意来、能够来、可收益？

3.全过程管控与社会共治成为趋势

依法治国、制度创新、社区治理、共治善治；三社联动？？

第三部分 新起步的城市更新的应对策略

借鉴成熟的经验，立足长远，有前瞻性策略

一、政策与规章规范前瞻性

1.前瞻性的意识：不能因循守旧，要根据社会经济发展需求不断创新

2.前瞻性的政策内容：根据主体变化、社会需求变化、产业内涵变化等，制定可持续城市更新的政策，让城市更新有法可依

3.重点一：优化融资政策，构建受益群体与投资主体相一致的融资机制，通过多元融资实现可持续更新的可能

4.重点二：优化土地供给政策与设计规范，打破传统政府储备、统一招拍挂、用地性质单一等壁垒，推动产城融合，转变出售土地价值为经营空间价值，通过更灵活和规范的土地出让方式，实现可持续更新的可能

二、更新主体和对象的前瞻性

1.单一主体（政府+平台公司）到多元主体类型

2.关注各类微更新的可持续开发方式

立足实际、逐步推进的现实性策略

三、全局统筹

1.一张信息图：构建全局用地信息和用地评价

2.统筹空间格局

3.统筹产业职能

4.统筹公共利益

5.统筹城市经营

6.一张城市更新图斑图

四、统筹部门协作与城市治理

1.政府组织管理与项目审批机制

2.城市治理与动态管理机制

 

第四部分 当下的实施流程（重点）

一、摸清家底

1.梳理现状情况

2.梳理土地条件

3.梳理规划要求

4.得出用地评价

二、统筹规划

1.统筹空间格局：与城市发展总格局进行统筹，确保城市生态格局、开放空间格局、风貌保护格局得到延续，确保城市公共利益和社会效益得到落实

2.统筹产业职能：与城市功能布局进行统筹，确定产业方向、产业规模等级等，形成产业招商指引，弹性与刚性结合，确保更新的活力

3.统筹公共资源：公共服务设施资源、市政配套资源、道路交通服务资源

4.统筹城市经营：综合评估实施中各子项目的难与易、效益与公平、重点与一般、近期与远期等关系，进而城市更新的运营和实施计划

三、产业策划

1.以机遇定目标

2.以目标定体系

3.以体系定项目

4.以项目定实施：找到城市更新得以落实和引爆的落脚点

四、城市设计

1.明确片区定位

2.得出空间发展策略

3.落实空间管控（节点地标、城市界面、开放空间、建筑引导）：城市更新不同于新城开发的地方就在于，强调对非标的、细节的、动态的管控要求

4.确定重点更新实施项目

五、历保调研

1.调查历保资源：根据新的政策要求，必须对50年以上建筑进行调研

2.落实历史建筑保护：确定历史建筑的定点、并与规划协调

3.传承在地文化

4.确定民俗文化空间：软文化是保障城市更新活力很重要的部分

六、村民工作

1.启动拆迁安置

2.落实居住改善：安置补偿办法(方式)、安置区域、安置区质量、原住民关系等

3.保护文化传承

4.配合宣传推进

七、单元调整

这是区别于新区开发的地方，只有把产业导入、社会效益和公共利益管控、原住民安置、开发投资收益等问题解决了，才能形成法定文件（土地出让条件）

1.土地利用调整

2.开发强度调整

3.公服配套调整

4.基础设施配套调整

八、实施落地

1.市政交通工程

2.景观园林工程

3.公共设施工程

4.安置区建设

九、全过程动态管控

1.提供技术协调

2.提供专业咨询

3.提供技术审查

 

第五部分 过程管控的重要性（重点）

一、全过程管控的意义和范畴

1.全过程管控的意义

协调公共利益、协调山水格局、协调城市风貌、协调建设可行性

2.管控的范畴

景观设计（绿道、自然公园、城市公园、街头绿地等）

基础设施设计（道路、停车设施，地下空间等）

公共设施设计（商业、办公、学校、医院等）

居住区设计（融资区、安置区、保留村庄等）

二、工作模式

1.2项技术协调工作

2.4项技术咨询工作

3.3项技术审查工作

三、工作流程和参与内容

讲师简介：
洪庄敏老师

u 城市更新和片区开发城市设计项目实战专家

u 注册城市规划师、高级工程师

u 南京大学城市规划本科

u 同济大学城市规划硕士

u 曾任华阳国际规划院上海分部部长

u 曾任碧桂园集团 规划主任

实战经历：
2018年3月—2022年6月：城市更新（政府类）

项目职务：项目总负责人

项目描述：先后带领团队在南方地区完成了约10个城市更新项目，主要为政府主导的城市更新项目，熟知政府在城市更新落地的运营实操和资源整合过程中的关键内容，形成一套以运营推动设计的工作方法，以及一套政府城市更新顾问服务的工作方法（涵盖技术协调、专业咨询和技术审查3个层面，包括上位规划协调、基础设施、公共服务设施配套、居住区设计、景观设计、施工图审查等6个方面）。

2018年3月—2020年12月：片区开发概念规划（发展商类）

项目职务：项目总负责人

项目描述：5个头部发展商的20项拿地概念规划，包括地产类和产业园区类（居多）；在碧桂园设计院，协助集团参与多个产业园拿地；熟知通过规划设计帮助发展商与政府进行企划协商的要点。

2019年7月—2022年3月：片区城市设计（政府类/城投类）

项目职务：项目总负责人

项目描述：近5年带领团队完成10多项政府主办的大型城市设计，熟悉为政府提供顾问服务的流程和重点，通过多年工作经验积累，形成一套为政府提供顾问服务的工作方法。

作为项目总负责人，负责整个项目的技术质量和项目进度把控、客户沟通和汇报工作；这段期间通过参与国际招投标或政府委托，先后带团队参与7个大型城市设计项目，其中2个中标，2个第二名。
擅长领域：

擅长城市更新和片区开发城市设计（投拓拿地概念规划）
主讲课程：
《存量化时期下一般城市如何做好城市更新》

张丽13524832431