大运营思维下房企高效运营与项目开发计划

全周期沙盘演练

课程背景：

房地产行业在现金流强管控下，这门生意好像越来越难做了。运营管理伴随着时代变化从“以节点管理为主的计划管理”发展到了“以财务视角的大运营”，标杆企业陆续都开始打造自身的运营管理能力，向运营管理要经营效益。计划的高效按时达成是很多房企高周转实现规模扩张的基础，也是运营效率高的体现。

    然而在房企计划管理中，经常会出现各专业各自为政，既定的计划更是被打乱，如开工、取证延误，开盘销售推迟，回款无法按计划达成……问题。在当前，政策的频繁颁布，市场的快速变化，这些外部因素也会打乱我们的计划安排。如何适应多变的外部经营环境，通过计划高效达成实现既定经营目标。本课程主要讲解在大运营管控要求下，我们要改变制定计划的思维逻辑和习惯做法，让计划所承载的作用随时代发生转变，使计划可推进经营，打通经营与专业间的关联。

课程特色：

本课程以理论结合实操的方式，将理论讲解中的方法论应用于项目实操演练。通过案例讲解传导理论，通过具体项目的沙盘演练更实际的体会计划的不同排布所带来的经营影响。

学员对象：

1、公司管理层（中高层）、各部门负责人、储备人才

2、运营管理部门负责人及运营人员全体

课程收益：

1.提到大运营，现在更多谈论的是一些财务指标（ROE、ROIC、IRR等），但指标的落地需要通过计划管理，其即是运营管理的基础，也是大运营得以实现的抓手。

课程将讲解如何从时间维度管控到运营维度管控，让计划管理提升至运营管理，驱动公司经营实现。

2.计划管理中经常出现交圈问题，各专业各自为政，计划执行问题频出，延误一再出现，以致经营落空。

各专业对计划的核心作用认知不统一，对计划延误的损失评估仅从时间维度出发，未与经营挂钩。

课程将讲解计划如何成为落地经营要求的工具，将其与经营紧密结合才能突出其重要性。

3.计划制定传统上以专业指导为主，要么工程主导，体现施工组织策划逻辑，要么销售主导，体现以销定产逻辑等，以时间、工期为基础；往往这样制定出来的计划会与经营相脱节。

课程将讲解符合大运营管控的计划制定逻辑，即以现金流为主要思维逻辑。同时从项目分期，体现运营从经营分期，统筹报建分期、施工分期、销售分期、交付分期。

4.设计方案可以有多方案进行优劣比较，价格制定可以针对多种情况做敏感分析，计划排布如何进行比优，怎么选取最优的计划安排？

课程将通过理论与实践相结合的方式，讲解计划如何像设计方案、价格确定一样从多种方案中选优，从具体项目的实操来体会理论带来的价值。

课程大纲：

第一章、房地产行业发展趋势变动下，经营的底层逻辑与大运营管控

1.房地产行业从“土地红利”、“金融红利”转化为管理红利，长效机制下房企的经营关注点也发生变动——从运营角度如何看待变化

2.运营管理在房地产变动中各阶段的管控重点

职能运营阶段——计划运营阶段——大运营阶段

3.落实大运营管理，聚焦当前的经营难题，实现有质量增长

为何说大运营管理是保障有质量增长的运营管控模式

案例：说明运营管理对于项目经营结果的影响，体现运营管理的价值

4.大运营管控下的项目运营管理运作机制——计划运营是根基

 

第二章、以计划为驱动的高效运营：从计划管理上升为运营管理

匹配大运营管理要求的计划管理——可以驱动经营的计划管理

要做到——策（方向）、管（目标）、控（进度）、防（风险）

1.策：计划来源：经营目标、开发策划——放眼项目全周期整体开发策略、读懂目标经营导向（解决计划是计划，经营指标是经营指标，两者不交圈的问题）

全周期开发策略——工具介绍及案例（解决如何规避单个专业主导开发导致发生经营偏差，如何规避短时思维导致经营整体目标无法落地）

经营目标的导向性——即结果导向的体现，案例分享（解决制约公司发展的问题——经营与专业相脱节）

2.管：计划编制：计划不是排时间，对不同经营导向有不同的开发路径选择（解决计划编制只在时间维度上考虑问题的局限性）

计划编制“七宗罪”，差异化路径选择

3.控：计划执行：（解决计划有效提效，避免仅仅压缩纸面上的时间，实现单项工序时长不变但整体时长缩短的效果，同时实现计划服务于经营的作用）

抓关键路径——工具介绍

节点赋予时间维度外的运营含义——找出关键节点

提升计划执行效率——前瞻性，案例分享

4.防：计划变更： 主动调整——弹性设置（解决应对外部环境变动，更好达成以销定产的效果）

5.计划机制——解决如何确保计划变更不随意，形成计划前瞻性管控意识

 

第三章、沙盘演练：项目全周期经营分期、开发节奏，呈现现金流与经营效果

1.案例项目基本背景介绍

项目区位及周边配套

项目关键指标

项目规划方案及产品基础数据

项目预售条件及支付节奏

项目销售节奏和施工节奏的相关约定

2.沙盘演练：全周期分期、经营性现金流及经营效果

沙盘演练可以展示出如下内容：

不同的经营分期将展现出不用的现金流状态，体现经营分期与现金流的关联

以销定产如何在沙盘演练中体现出经营价值

经营分期对于报建分期、施工分期、销售分期、交付分期的统筹

各专业的动作在现金流层面的体现

3.点评：各组成果展示及点评

讲师简介  

许鸿奕老师   

u 曾任万科集团运营管理

u 现任深圳某房地产集团运营负责人

u 统计学硕士

u 深圳著名房地产职业经理人

许老师从事运营管理10余年，风险管理1年，负责公司经营战略、经营策划、开发策划、货值管理、会议决策、风险防控等工作，专长于精益化大运营管控，在全生命周期运营管控体系的搭建与落地，全专业经营统筹管理方面有深入研究。

许老师拥有4年万科城市公司运营管理经验，经历公司从单项目向多项目运营的转型期，公司规模从初创成立到50亿级规模，对房地产全开发流程和项目运营管理有深刻了解和实战经验，实现从计划管理向运营管理的转变及探索，并开发出适应不同阶段运营管理需求的工具。

现任深圳某房地产集团运营负责人10余年，从集团层面开展运营管理，在万科的运营管理体系基础上结合大运营理念，将公司发展面对不同阶段，适配出不同的运营管控体系，以“全专业、全周期”为特点，以资源管控、利润管控为重心，以战略实现为导向，通过绩效和激励辅助管理意图实现；创建133355的运营管控模式，同时将运营管理的五大职能模块更新并建立相互联系和五大关键抓手；建立精益化管控的数字密码。

许老师所开发的课程均是在日常运营工作的实践基础上总结研发而成，以案例、工具和实操落地为主，讲课过程以案例推演，现场互动为主。

主讲核心课程：
1、《长效机制下，房企实现有质量增长的底层经营逻辑——现金流（IRR）、利润（ROE）和货值（精细化）管控体系搭建与落地》/《房地产精益化管控——现金流（IRR）、利润（ROE）和货值（精细化）管控体系搭建与落地》，2天

2、《项目总的运营管理培训——打造经营型项目总》，2天

3、《大运营思维下房企高效运营与项目开发计划全周期沙盘演练》，2天

衍生课程：

1、《大运营管控下的货值管理》，1天

2、《房地产行业高效计划运营与异地多项目管控》，2天

3、《财务视角下的房地产经营逻辑与大运营管控》，2天

4、《房地产系统运营思维与核心经营逻辑工作坊》，1天

5、《房地产项目开发计划实战工作坊》，1天-2天

6、《房地产经营品质提升与精益化管理》，1天

 

部分客户：

万科集团、郑州国控、华润置地（北京、三亚、重庆）、佳兆业、中铁二局、东莞金地、北科建、融创地产、美的地产、中旭地产、龙湖地产、中天集团、神州天立、东旭鸿基、渝高地产、星耀地产、盛励集团、阳光大地、景贸地产、保安宏基、重庆泽京地产、中铁二局、上海鸿升实业有限公司、联华实业、深圳佳兆业、成都阳光大地、三亚金茂、众安集团、万兴地产、鼎龙置业、福州世贸、交运置业、广西大都地产、常州星河集团华东分公司、众诚集团、珠海粤海置地.....