房地产精益化管控——从经营维度进行目标分解和关键任务梳理

课程背景：

房地产行业经历了“土地红利”、“金融红利”，现在进入到了“管理红利”的时代，如何将经营与专业进行匹配，将经营目标有效分解至各项目，让各专业能够围绕目标达成梳理出重点工作计划。

本课程将以经营为导向阐述目标分解至各项目的逻辑依据，各专业以提升经营效率为导向确定关键任务。从现金流、资源/货值、利润管控的维度，通过运营体系运作，以经营策划、开发策划和指导专业为主要内容，理解经营的底层逻辑，实现“底层逻辑+环境变量=方法论”的培训目的，并辅助落地工具的方式，为房企发展提供运营助力。

课程大纲：

第一部分、房地产行业发展趋势变动下，房地产精益化管控及经营的底层逻辑

1.房地产行业从“土地红利”、“金融红利”转化为管理红利，长效机制下房企的经营关注点也发生变动——从运营角度如何看待房地产的变化

2.现金流趋紧的行业趋势下，找寻房企经营的底层逻辑

2.1在项目运作成功上——案例讨论及分享

2.2在公司发展成功上——案例讨论及分享

2.3聚焦当前的经营难点，实现有质量增长——在经营底层逻辑下，落实最佳经营

第二部分、案例分析：以经营为导向的目标分解及开发重点事项梳理三步法

1.以现金流、资源和利润管控的底层逻辑，进行项目层面的目标分解三步法：

1.1经营策划——通过项目经营价值，以现金流维度进行项目年度目标的分解

1.2开发策划——以经营策划为依据，明确项目开发节奏，通过“储、产、供、销、结”的合理性来控制节奏，梳理出资源管控的重点事项

1.3指导专业——以投资收益最大化的维度，针对各专业的重点工作进行敏感性分析，梳理确定各专业重点事项

2.目标分解及重点事项梳理三步法：以案例项目从拿地到开发，逐年阐明三步法如何落地

1）第一步——目标分解：现金流维度分析（关注IRR，实现高效运作）

从定量和定性的角度进行经营模式选择：案例说明

如何合理评估项目目标的设定：案例说明

现金流管控的关注指标

2）第二步——项目开发重点事项梳理：资源维度分析（关注精细化管控，实现以销定产）

土地资源——储——指标及案例分析

在途资源——建——指标及案例分析

可售资源——供——指标及案例分析

已售未结资源——销——指标及案例分析

结算资源——结——指标及案例分析

工具介绍——六季度资源表、资源体系电子化

资源管控的关注指标

结合案例进行分析说明“储-产-供-销-结”各阶段的管控

3）第三步——各专业重点事项梳理：利润维度分析（关注ROE，实现投资收益最大化）

从项目利润的角度：设置收益决策触发点——案例说明

从其他维度看待利润——利润管控指标（引入时间、机会成本、投资等维度理解利润）

从投资收益角度看待运营对专业的指导——结合案例理解经营动作对利润的影响（结果评估）

利润管控的关注指标

3.总结三步法的运作机制：

运行机制——从运营定位到计划管理

纠偏机制——规范后续目标调整或者重点工作调整的动作落地

第三部分、行动学习，落地目标分解与重点工作计划

1.工具应用：相关专业评审要点

针对销售、成本、财务、运营专业在年度经营计划梳理中应该关注的重点指标分析，结合上述三步法的结论与项目实际经营偏差，梳理与实际相匹配的经营目标。

2.工具应用：梳理年度目标和重点工作计划的模板工具

将三步法的梳理内容与年度目标及重点工作梳理相结合，通过整体经营评估及经营偏差分析、年度资源及开发节奏分析、年度现金流分析、利润及难点分析，梳理出项目年度经营方向及重点、项目开发的关键事项

3.研讨环节：依据项目实际状况做分组讨论，形成行动学习成果

讲师简介  

许鸿奕老师   

u 曾任万科集团运营管理

u 现任深圳某房地产集团运营负责人

u 统计学硕士

u 深圳著名房地产职业经理人

许老师从事运营管理10余年，风险管理1年，负责公司经营战略、经营策划、开发策划、货值管理、会议决策、风险防控等工作，专长于精益化大运营管控，在全生命周期运营管控体系的搭建与落地，全专业经营统筹管理方面有深入研究。

许老师拥有4年万科城市公司运营管理经验，经历公司从单项目向多项目运营的转型期，公司规模从初创成立到50亿级规模，对房地产全开发流程和项目运营管理有深刻了解和实战经验，实现从计划管理向运营管理的转变及探索，并开发出适应不同阶段运营管理需求的工具。

现任深圳某房地产集团运营负责人10余年，从集团层面开展运营管理，在万科的运营管理体系基础上结合大运营理念，将公司发展面对不同阶段，适配出不同的运营管控体系，以“全专业、全周期”为特点，以资源管控、利润管控为重心，以战略实现为导向，通过绩效和激励辅助管理意图实现；创建133355的运营管控模式，同时将运营管理的五大职能模块更新并建立相互联系和五大关键抓手；建立精益化管控的数字密码。

许老师所开发的课程均是在日常运营工作的实践基础上总结研发而成，以案例、工具和实操落地为主，讲课过程以案例推演，现场互动为主。

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