房地产开发流程与法律风险防范

  

主要内容：

第一部分  房地产公司法律风险

一、房地产开发企业的法律风险

（一）房地产开发企业与《公司法》相关的法律风险

根据《公司法》、 《公司登记管理条例》规定，在公司设立过程中需要承担的行政责任主要有

（1）虚报注册资本，取得公司登记的；

（2）提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实，取得公司登记的；

（3）公司发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币资产的；

（4）公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的。

（二）房地产开发企业与《城市房地产开发经营管理条例》相关的法律风险

未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门（市场监督局）责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，并处罚款。

（三）房地产开发企业与开发资质相关的法律风险

 

二、房地产合作开发的法律风险

（一）合作开发房地产合同无效的法律风险

（二）不属于合作开发房地产合同的法律风险

（三）合作开发房地产合同未约定或约定不明确的法律风险

1、事先做好尽职调查

2、签好合作开发合同

3、履行好出资义务

4、避免合作开发房地产合同被认定无效

 

三、房地产公司股权转让的法律风险防控

（一）来自项目公司的法律风险

（二）来自开发项目的法律风险

（三）办理交接手续的法律风险

1、做好前期法律尽职调查

2、签好股权转让合同

3、做好交接工作

4、采取合理担保制度，保证双方利益顺利实现

 

四、房地产开发项目转让的法律风险

（一）房地产开发项目不符合转让条件的风险

（二）房地产开发项目转让协议无效的法律风险

（三）房地产开发项目转让的刑事法律风险

1、做好前期法律尽职调查

2、选择合适的转让方式

3、签好项目转让合同

4、做好交接工作

5、采取合同担保制度

6、采取合理的付款方式

7、分摊好有关税费

 

 

第二部分 房地产开发全流程法律风险防范

 

一、建设用地规划许可证：

房地产开发过程中的办理的第一个证，此证关系着后期诸多工作的开展。

城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

 

二、国有土地使用权证：

此证为房地产开发过程中的办理的第二个证，以出让方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

        

三、建设工程规划许可证：

  规划设计阶段的输出成果为方案报建文本和设计文件，成果报政府部门审批通过后，方可获得建筑工程规划许可证。

《建设工程规划许可证》为房地产开发过程中办理的第三个证，此证办理最为麻烦，核心任务最多。

建设工程招标：

建设工程招标是指建设单位就拟建的工程发布通告，用法定方式吸引建设项目的承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。

《招标投标法》（1999年）第3条第1款：

 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

 1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

 2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

 3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

 

四、建设工程施工许可证：

《建筑工程施工许可管理办法》 （2014年修正）第2条：申请建设工程施工许可证条件：

1.已经办理该建筑工程用地批准手续，获得《建设用地规划许可证》；

2.在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；

3.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；

4.已经确定施工企业；

5.已满足施工需要的技术资料、施工图设计文件已按规定审查合格。

6.有保证工程质量和安全的具体措施；

7.建设资金已经落实；

8.法律、行政法规规定的其他条件。

建设工程施许可证的延期：《建筑法》（2019年二次修正） 第9条：

建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

 

五、房产预售许可证

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

申领商品房预售许可证应具备的条件（《城市商品房预售管理办法》第5条，2004年修正） ：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 

六、房屋交付：

 

 1.房屋交付需满足法定的交付条件：竣工验收合格

 《合同法》（1999年）第279条第2款、《建筑法》（2011年修正）第61条第2款均规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

  《建设工程质量管理条例》（2000年）第16条第3款规定“建设工程验收合格的，方可交付使用”。

 

2.房屋交付还需符合合同中约定的其他交房条件。

交房时的义务：

开发企业在商品房交付时，应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发企业应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向购房人提示合理使用住房的注意事项。

 需要注意的是：

 上述“两书”的交付时间，即为商品房交付时间，商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

 

 3、房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第18条  

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。

 

 讲师介绍：

黄佩华老师

 房地产/建筑企业法律实战专家，近30年的法律行业从业经历，曾任中国保利集团城市公司法务总监10年。

黄佩华老师师是律所合伙人，资深律师，自1996年取得律师资格证书以来，先后在北京多家律师事务所任职，并在中国保利集团北京保利担任法务总监职务十多年。

业务范围

黄佩华老师主要执业领域为民商事法律事务，主要业务涵盖房地产开发合同纠纷、建设工程合同纠纷（含劳务分包合同纠纷）、买卖合同纠纷、保险合同纠纷、金融借款纠纷、人身损害和交通事故纠纷、婚姻家事和继承纠纷、大中型企业律师顾问及劳动争议、工伤等。

黄佩华老师对土地开发、房地产开发及开发过程中涉及的建设工程等事务有丰富的实务经验，代理过多起建设工程合同纠纷及房地产合同纠纷案件及各类民商事案件。

主要服务和正在服务的主要单位和企业如下：

中国保利集团北京保利星数据光盘有限公司、北京吉星工程项目管理有限公司、北京东方远望石油科技有限公司、北京东方远望科技有限公司、北京京豫永昌商贸有限公司、北京鑫海瑞通商贸有限公司等等

 张丽13524832431