深圳房地产金融调查研究最新要情摘要（2023年4月30日）

大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司联合出品。带有最新鲜、最有价值的营养，来看最新要情：

李宇嘉：深圳二手房参考价调整应以尊重市场为前提

尽管当前正式文件并未出台，具体银行以哪种标准放款暂还未确定。但深圳二手房参考价调整引发热议背后是其市场极具特殊性的表现。2021年2月8日，深圳曾宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入。由于参考价与银行贷款挂钩，因此对市场影响巨大。政策实施一段时日之后，深圳一度高涨的二手市场成交量出现明显下滑。深圳二手房参考价是否取消，不敢妄议。笔者认为，当前实施的二手房参考价已成为当地楼市的一种长效机制了。这与此前深圳二手房供应相对缺乏弹性，存在炒作，甚至有演化为抱团涨价、暴力拉升房价等非理性情况的市场现象，因此深圳才“该出手时当出手”正式出台严格的长效调控机制。

深圳二手房周度交易量再“破千”

近日，深圳传出二手房参考价将调整的消息，传闻搅动下市场表现如何？4月24日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得1182套，环比上升19.3%%。值得注意的是，该数值已经连续三周出现环比下降，而这里的录得量是以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数，因此，与网签数据比起来，该数据更能及时反映市场的动态。深圳市房地产中介协会认为，受市场传闻银行对房贷政策调整影响，二手房录得量呈现短期快速小幅回升，但能否保持仍有待观察。

涉深圳旧改案背后：光大信托超900亿投向房地产，多次遭监管处罚

光大信托深受地产“拖累”。4月13日，据相关媒体报道，光大兴陇信托有限责任公司（下称“光大信托”）深圳区域多人被带走调查，案件涉光大信托与多家房企合作的深圳旧改项目。据媒体报道，光大信托参与的深圳旧改项目，包括与恒大、佳兆业等几家房地产商合作的项目。4月23日，有信托业内人士向时代财经表示，“一般来讲，旧改项目进度缓慢，并且回报周期长，地产公司会向信托、银行等各类金融机构融资。”上述人士称，“从信托公司借钱的年息要高一些，风险也会更大。”

深圳住宅周度供应居今年来次高，成交量小幅下滑

本周深圳新增5个普通住宅项目供应，总面积约19.17万，2027套房源。这个住宅周度供应量仅次于第11周（3月13日-3月19日）的19.97万，居今年来次高位。从市场网签数据来看，成交量小幅下滑，总成交1326套，面积约12.57万，环比下滑5.9%；其中别墅和公寓成交量环比上涨，其他各物业类型均环比下跌，商业环跌幅度最大。普通住宅成交量价齐跌，总成交1099套；成交面积约109192，环比微跌4.1%；成交均价约58924元/，环比下跌5.2%。

18城首轮土拍近半“触顶”成交，民营房企拿地积极性明显提升

今年，集中供地政策有所优化，此前试点的22城普遍发布2023年土地拟出让清单，并采取“多次少量”模式供地，这些城市土地拍卖情况备受关注。据统计，截至4月21日，22城中有18城完成了2023年首轮集中土拍，其中“触顶”成交地块占比达48%，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超六成。业内人士指出，2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍市场回温，上海首轮土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高，虽然拿地房企仍以央国企为主，但是部分城市民企拿地积极性明显提升。预计5月、6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。

房企开始排队退市了

作为国民经济的“顶梁柱”和“压舱石”，一批房企正站在了最危险的悬崖边。截至4月24日收盘，A股股价低于1元面值的总共有12只股票，其中以房地产为主业或房地产为重要业务的公司，多达5只。他们分别是，蓝光发展、中天金融、泛海控股、ST泰禾、美好置业。还有一批房企股价正飞奔向1元。比如ST海投（海航投资）、嘉凯城、金科股份、阳光城等股价均低于1.5元/股。更惨的是，目前看不到这些止跌的迹象。有投资者大吐苦水，没想到“腰斩之后，还有腰斩”，两次腰斩之后，还有第三次，第四次......这似乎也应验了“没有最低，只有更低”，抄底抄在山腰上。