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易宪容
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房产

最近,房地产市场上嚣声四起,即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”,即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来,随着房地产“小阳春”的到来,国内房地产周期性的调整结束了,房地产市场的价格又开始反弹了,房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了,广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧,否则房地产高价房又来了。

现在我们要问的是,国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗?其理由或依据在哪里?是不是如房地产开发商所说,国内房地产之所以会出现“小阳春”,就在于房地产的销售量又上来了,房价开始上涨;就在于银行信贷快速增长,大量的流动性又会进入房地产;就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了;就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚性需求”被迫放出来了等等。还有找出在大堆所谓的理由。但是实际上这些理由没有一条是成立或真实的,怪不得,有媒体报道,房地产开发商为制造虚假的房地产繁荣,不得不出钱找人排队购买,以此来制造虚假房地产虚假繁荣。

 

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房产

在两会之前,我就撰文指出,房地产问题肯定是这次会议的热点,许多代表都会从各自角度就房地产问题提出自己的看法或议案。事实上,在两会这几天,最为热闹的,或会议代表最为关心的应该是房地产的问题。不少代表对房地产问题发表不少意见。当然,在两会上,各个代表无论站在哪个角度提出自己的看法,应该是很自然,也是他们之权利。不过,从这些代表的提案及发言中,能够看出两会代表对房地产的利益诉求。如果这些利益诉求不是通过充分讨论而实现房地产各当事人之间(消费者、房地产开发商、地方政府、银行、房地产中介机构等)的利益平衡,那么这些利益诉求就可能通过合法程序而制度化,通过制度化的规则让少数人来侵害绝大多数人的利益。对此,我们要保持足够的警惕。特别是在两会代表中消费者的弱势处于十分明显的处境时更是如此。

我们知道,就中国现实的情况来看,根据十七大报告的精神与中国国情,讨论房地产的任何问题,或出台任何房地产的政策,都必须建立在三个基本前提上,居住权的天赋性、土地的国有性及经济分享的民生性。这是

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房产

     有在早几天,就写过文章,认为即使取消对第二套住房的政策限制是托不起高价的楼市,而且也说过,即使是在未来第二套房的限制也是不会取消。但是,尽管大家明白这个道理,房地产开发商就是不死心,还是千方百计希望第二套房的问题大做文章。

比如说,在今年的政府工作报告中,让房地产开发商最为欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策。一听到这则消息,不仅许多媒体都用大标题刊出,说什么中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制,而且许多开发商都把这条政策看作是当前房地产市场一项重大利好。大家都知道,这段时间来,房地产开发商天天在盼星星盼月亮,希望政府来调整的房地产政策,希望通过房地产政策调整来托住高价的楼市,特别是对取消第二套住房的政策限制更是希望更大。但是,还没有等房地产开发商回过味,监管部门就指出,这是媒体及房地产开发商误读了总理关于第二套住房放开的政策。

 

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房产

今年总理的政府工作报告,谈到房地产市场方面的内容较多,而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述,基本上是在2008年131号文件基础上具体化,没有超过131号文件的内容。

报告主要讲房地产内容括以下几个方面的内容。一是,就如早几年所有的房地产文件一样,首先强调了促进房地产市场稳定,比如报告要求采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。但是,房地产的稳定发展并不是稳定房价,而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下,在稳定房地产投资与消费,当然要从价格入手,房地产存量多了,供大于求,就得通过房价来调节,这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

二是对于如何来稳定房地产市场的发展,今年出台的措施明确与早几年有很大的差别。首先报告中把整个落实房地产稳定的措施放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱与居民住房条件的改善性

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房产

早几年,随着国内房地产市场投资快速增长,房价快速飚升,政府的房地产宏观调控也就越来越密集,出台的房地产也就越来越多。早几年,随着房价快速飚升,不少房地产开发商总是会鼓吹,这是由于房地产市场的刚性需求,是中国土地稀缺而使房地产供应不足,因此,在他们看到,要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给,甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上,这些观察或是只看到问题表面,或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。

正如我一直在强调的那样,中国的房地产市场问题,不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题,而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下,政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整,来达到政府的住房政策的目标。

也就是说,无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升,还是最近住房销售萎缩而

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房产

尽管房地产振兴规划没有纳入国务院的议程,但是房地产是需要一项中长期的公共政策,是需要对未来房地产发展做出中长期规划的,不过,房地产的中长期政策,它首先是要确定房地产市场发展目标,即房地产市场到底是为了什么?比如说,131号文件所规定的,房地产的支柱性要与全国每一个居民的住房福利条件改善结合起来,把房地产市场发展放在居民的住房条件改善上。这就是当前我国房地产发展的基本目标。要实现这个目标就得用一些具体的政策落实下来。比如说,居民住房消费如何进行,政府对于居民的住房消费能够做什么及不能够做什么,这些都是房地产的消费政策。

因为,住房既可是私人品,也可是公共品。说住房为私人品就是指个人通过不同的方式获得住房后,产权界定在个人身上。在这种情况下,某个单位的住房一旦为个人所有,那么它对他人是排他性的,即他人不可占有或使用。说住房为公共品主要是指个人单位住房占有或使用都会对他人产生影响。比如,在一个既定的环境下,某个人住房占有多了,其他人住房条件就会差。特别是在中国这样一个人

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房产

近几年来,住房和城乡建设部(以下简称“建设部”)一直是整个经济运行的中心,因为,房地产的重要性牵扯着各个方面的利益。但是,这么重要的一个政府职能部,过去没有明白人主政,建设部好象总是为房地产开发商的行业商会所左右。房地产的政策往往会出于所谓房地产行业商会之口。特别是2003年的121号文件出台,政府职能部门被房地产商会所左右更是明显。正因为如此,房地产行业的商会在政府房地产政策的影响与作用也就越来越大,它们左右国内房地产政策更是嚣张。不过,近年来,建设部新的主事者上任,这种局面开始在改变。

前几天,中央电视台经济半小时,就房地产业是否进入国务院规划来采访我,他们问我是否同意让房地产业纳入,我当时说,我弃权。为什么?在我看来纳入不纳入已经不重要了,因为,如果不纳入,2008年底已经有关于房地产的131号文件,该文件对未来国内房地产发展已经有了全面原则性的意见。该文件就是房地产业一个中长期规划的原则。因此,没有纳入规划对房地产影响不大。如果纳入,也没有关系,关键是看这种中长期规划的

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房产

最近政府的房地产救市政策层出不穷,无论是信贷优惠政策,还是税收优惠及财政补贴政策,只要是能够想到政府部门在房地产行业商会的鼓动下都一一推出。但是,有一项房地产政策对房地产开发商及地方政府来说,则是耿耿于怀,他们千方百计希望政府重新推出该项政策,即取消对“第二套住房优惠政策”限制,最后万般无奈地只好创造一个新概念,什么“改善性住房”塞进相应的文件中。即使最近说已确定的房地产振兴规划,同样把取消“第二套住房优惠政策”限制作为其重点。那么,房地产开发商及地方政府为什么对取消第二套住房优惠政策限制是如此热衷?该项政策放开对房地产市场繁荣真的能够起到关键的作用吗?它能够托起高价的房地产市场吗?其实,这只是房地产开发商及地方政府的一厢情愿而已。

因为,在房地产开发商看来,当前的房地产市场之所以会出现这样局面,最为关键是问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定,即对住房消费同样可以享受政府的各项优惠政策,特别是信贷优惠政策;对于住房投资则按

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房产

各位网友,大家觉得我写文章少了,特别是写房地产的文章少了,是因为有其他原因,但是实际上不是。在艰难的时候,谁都无法改变我,现在岂能?现在为什么写房地产的文章少,关键是房地产市场的发展已经在我早些时候分析的方向前行了。大家只要看看我早几年、早几个月写的文章分析就知道市场会发生什么。市场发展是如此,我要更多的评论吗?我记得在早几年就说过,如果我不关注房地产市场了,那么中国老百姓购买住房就轻松了。这时,我对房地产市场要做事情就不多了。目前房地产市场的价格已经全面地开始向理性回归,我们更多的是要观察这种现象的发生与变化。当然,合适时候房地产的文章同样写,只要大家觉得我写的文章对你们有帮助。只不过,不会那样频繁了!谢谢大家!一个人要做的事情太多。

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财经

最近无论是CPI下降,还是中国人民银行副行长易纲的言论,市场对国内金融市场利率水平的关注是前所未有。因为,在不少人看到,1月份CPI下降到1%,自然为央行利率下调留下了空前。但是,媒体则认为,在易纲看来 “未来降息空间不大”。现在我们要问题的是,未来央行的降息空间到底有多大?是如有些媒体或研究机构所说,中国的利率也会降到零水平上吗?

一般来说,利率是金融市场资金的价格,利率的变化决定资金的供求关系及企业与个人的融资行为。但是,这只能是对成熟的市场而言,对中国来说情况则有所不同。

我们来看一下国内利率水平与机制。我们可以看到,次贷危机爆发以来,特别是2008年9月份以来,全球各国利率一降再降,美国和日本已经趋向于零利率,加拿大与英国利率为1%等。在全球一片低利率或零利率的潮流中,中国也没有袖手旁观,在同一时间,央行也连续5次降低国内商业银行的存贷款利率。

 

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