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易宪容
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衡量楼市复苏关键指标是个人按揭贷款

(2009-04-13 20:29:39)
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房产

最近,房地产市场上嚣声四起,即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”,即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来,随着房地产“小阳春”的到来,国内房地产周期性的调整结束了,房地产市场的价格又开始反弹了,房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了,广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧,否则房地产高价房又来了。

现在我们要问的是,国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗?其理由或依据在哪里?是不是如房地产开发商所说,国内房地产之所以会出现“小阳春”,就在于房地产的销售量又上来了,房价开始上涨;就在于银行信贷快速增长,大量的流动性又会进入房地产;就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了;就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚性需求”被迫放出来了等等。还有找出在大堆所谓的理由。但是实际上这些理由没有一条是成立或真实的,怪不得,有媒体报道,房地产开发商为制造虚假的房地产繁荣,不得不出钱找人排队购买,以此来制造虚假房地产虚假繁荣。

但实际上,我们只要动脑筋想一想,就会发现其中的问题很多。首先,只要看看房地产商请人排队来购买住房,来制造房地产的虚假繁荣;只要看看房地产商五花八门的营销方式,就能够知道这个市场的诚信度如何。本来,一个无所不用其极的房地产市场,在一个完全丧失诚信的房地产市场,在文明或发达的市场体制下,早就会通过法律的途径把这些房地产商驱除出市场,但是我们没有这样的法律来保护购买住房的消费者,但住房购买者难道不会知道这个市场诚信的严重性如何吗?在这样一个没有诚信的房地产市场,并由他们来制造房地产的“小阳春”,广大购买住房民众难道就没有火眼金睛来识别吗?我想不要太低估民众的智慧了。从市场最基本的诚信原则来看,房地产开发商所鼓吹的“小阳春”无从谈起。

我们还可从实际的情况来看,看上去这几个月销售量在增长,但是,这种增长仅是相对于2008年的情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上(这是全国的数据),如果一个房地产项目在2008年销售量为零,但是现在的销售量增加到2-3套,那么这种销售的增长看上去是突破性。但是,这只是相对于2008年的零销售的情况而言的,但如果以平常心来看,这种销售量的增长仍然是十分少的。以下我们可以用个人住房按揭贷款变化情况来佐证。

我们知道,房地产这个产品最为特别的地方,它的繁荣不仅于对供应方的金融支持,而且在对需求方的金融支持。而对房地产金融支持的力度就决定了房地产市场发展与繁荣的程度。特别是住房的需求方金融支持更是重要。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷产品。可以说,现代房地产业如果没有个人住房按揭产品,那么房地产市场要得以发展与繁荣是不可能的。因为,通过个人住房按揭产品能够把个人一生的收入提前使用,以此来增回个人生活福利水平。

我们来看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份个人住房按揭贷款增长情况,就知道国内房地产是如何繁荣的。2006年末,购房贷款余额2.27万亿,比年初增加3630亿元,比上年末增长19.01%,增速比上年末快了3.3百分点。其中,个人住房贷款余额为1.99万亿,占购买住房余额的87.38%;个人商业用房贷款余额2652亿元,占购房贷款余额的11.67%。而个人住房贷款中,一手房贷款余额1.72万亿,占个人住房贷款余额86.74%。二手房贷款余额2633亿,占个人住房贷款余额的13.26%。

2007年末,购房贷款余额3.03万亿,比年初增加7174亿元,比上年末增长33.6%,增速比上年末快了14.6百分点。其中,个人住房贷款余额为2.70万亿,增长为36%以上,占购买住房余额的89.1%;个人商业用房贷款余额3090亿元,增长为16.5%,占购房贷款余额的10.2%。而个人住房贷款中,一手房贷款余额2.29万亿,占个人住房贷款余额84.6%。二手房贷款余额4168亿,占个人住房贷款余额的15.4%。

2008年末,个人住房贷款2008年为了2808亿元,不足2007年40%。2009年1-3月份个人住房按揭贷款984亿元,其中之1-2月份532亿元、3月份452亿元,前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。从上述的个人住房按揭贷款数据可以看到,国内房地产价格的变化及房地产繁荣与兴衰都是个人住房按揭贷增长与减少有关。房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说,如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升,是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款迅速减少,也是成了国内房地产销售萎缩的关键所在。

2009年1-2月份,尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策,但是个人住房按揭贷款不仅没有增加,反之在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩或减少。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额,2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长,但仍然不足造成房地产“小阳春”。

还有,从目前房地产销售量的增长情况来看,房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。对于这种现象,说明了什么呢?一是就早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整,因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场,以免深度套牢。因此,这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。二是住房销售以中小套型为主而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化,以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场,那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。三是早些时候房地产开发商一直在强调,房地产市场归市场,保障归保障,希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的,当房地产保障部分快速增长时,特别是政府安居工程全面落实时,它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整。

从上述的分析可以看到,个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标,如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降或增加小,那么房地产“小阳春”从何而来?还有,从当前房地产的销售情况来看,房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整,在于房地产产品结构调整及安居工程落实等,因此,房地产销售增长一些只是相对没有销售的而言,根本不是所谓的房地产“小阳春”出现。再加全球经济衰退,国内经济还没有走出下行的风险,在这样的情况下,房地产岂能出现所谓的复苏?

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