代理商谈开发商的N种死法

（关键问题）

出场人物：

老王——王洪超，房地产代理企业“宝资通联行”执行总裁

陈伟哥哥——陈伟，房地产代理企业“宝资嘉”总经理

黄剑客——黄利华，房地产代理企业“翼虎顾问”总经理

1、作为房地产行业人士，肯你定非常关注时下的政策风暴。由频出的房地产政策，你想到了什么？或预感到了什么？请结合南宁市场本身，谈谈你对新政的理解。

王洪超：

我深刻理解国家对房地产行业的宏观调控和微观管理。

我相信中国的房地产行业将从此与以往不同。房地产行业将在中央政府的强势主导下，更多的承担起社会职能。

完全市场化的行业游戏规则发生重大改变，新的游戏规则正在逐步清晰的浮现。

就南宁而言，和全国一样，房地产新政将是一次行业重大调整的开端。

更早适应新政更早调整自身发展策略的发展商将面临一次发展良机，依然抱有幻想不

及时调整或者因为自身原因无法调整的发展商，将面临巨大困难。

产品时代到来。符合主流市场需求的高性价比的项目将受到追捧。

陈伟：

新政时时刮风，南宁的地产市场已经有了抵抗能力，而且出台每一个政策不会是空穴来风，说明我们政府有高度的敏感。对于外资进入内地地产市场的现象早几年就已经存在了，我们也已经感知到了的，根源就在于国外市场都看好中国现在的发展前景和人民币的升值。但是这个政策对南宁市场不敏感，因为外资是去向北京、上海、广州等发达大城市，不会轻易来南宁。但是我们也要警种长鸣，紧跟政府和国家的步伐，保持一致，不恶意哄抬房价，维持市场秩序。

黄利华：

时下频频出台的一些规范房地产的措施，说明了房地产调控的艰巨性和复杂性，以及政府对房地产调控不达目的不罢休的决心。也说明前期的房地产调控并没达到预期的效果。房地产新政有可能重新利用行政手段来达到规范市场的目的。

关于南宁市场，房地产新政加快了房地产竞争的激烈化，从而加速了发展商的洗牌，大鱼吃小鱼的时候到了，消费者永远是虾米。新政并没给短期内要买房的购房者带来直接的利益，只加剧了他们的观望和购房焦虑。因为房价还是在上涨。新政到目前已是宏观经济调控下的一个组成部分罢了，尤其是对土地的调控未必给购房者带来了正面的好处。

2、最近，国家第一次把调控之手伸像了房产交易环节。对房地产交易秩序进行专门治理，在国内历史上应当说是头一次，这再一次印证了中央宏观调控的决心之大、之坚。对此，你作为房产交易环节的重要部分—房产营销代理公司负责人，你有什么新想法？

王洪超：

此次国家进行房地产宏观调控，是一个完整的系统性工程。

从土地政策，金融政策，税收政策到产品规划，销售管理乃至于广告推广，都在国家调整之列。规范房地产行业当然包括规范交易环节。

我并不认为针对交易环节的规范是一种专门治理，也是整个行业调整中的一个组成部分。

作为销售代理公司，理所应当服从国家要求，从严要求自己，自觉维护行业形象。

陈伟：

我们对于政府的措施的绝对支持的，作为品牌公司而言，我们应该在各种风潮中树立标杆的形象。国家调控交易的环节的方案，应该分两个方面来看待，一是一手房，其次是二手房。一手房总体来说是合理的，交易程序已经比较规范了，趋于理性的发展中，因此这个整治措施对一手房而言没有多大的影响。对于二手房来说，品牌公司在这样的管理下的受益者，只有不规范的公司，或是实力不强的公司才会感到心惊肉跳。

黄利华：

打击投机对于市场经济都是权宜之计，对交易环节增税固然打击了投机，但交易成本的上升最终还要由市场的参与者来承担，只是看买卖双方谁的博弈能力更强，谁就能将这额外负担抛给对方。最终只有收税的家伙得到了好处。

3、9月是传统的旺季，但是今年，观望浓重，成交量直线下降，根本没有旺季到来的感觉。你怎么看南宁现在的市场情况？你打算用什么办法来应对目前的局势，降价、促销、等待、或是其他……

王洪超：

在观望期做某些层面的促销是有可能的。毕竟促销也是一种不可或缺的营销手段。至于降价销售，决策权不在销售代理公司。目前，我没有看到哪些项目在做降价销售，也没有听说哪些项目有可能降价出售。

陈伟：

对于9月份没有旺季的感觉，不能一概而论。由于新政的影响，总体来说与去年相比成交量下降，但对于特殊的产品、特殊的区域来说，也出现的很多的亮点，比如成西板块。目前楼市正处于保温状态，今后还会继续升温的。预测楼市走冷只是一到二个月的时间，最早至八月份就已经回暖，现在楼市与前几个月想比，也正在回升复苏的状态。

黄利华：

每年我对“金九银十”从来都不抱过高的期待，那都是不成熟的房地产市场或农村集贸市场才会有的现象，新粮上市才赶集忙呢，不能把我们的购房者当农民看待。所谓旺季，都是媒体乱吹出来的，有可能是广告的旺季。另外我个人的观察是南宁的房地产市场除了个别区域外，受影响并不很大，只是主流板快好像表现欠佳而已。所以目前的局势，并没太反常的地方，也没必要刻意应对什么。

4、请你预测未来开发公司的N种死法。

王洪超：

作为销售代理公司，作为一个服务性机构，去预测自己服务主体的N种死法，我总觉得是不道德的。所以，我更愿意和发展商一起探讨如何活下去！

陈伟：

我认为有三种死法。一是部分开发公司实力不佳，熬不过去新证的打压最终苦难死去；二是部分开发商临死前的挣扎，寻求一线希望，于是找人一起合作，寻找救命稻草，但最终未能活过来，还拉了人一起“垫背”，死去；第三种就是保命的类型，要么迅速了结公司，卖地或是商业的不再招商，总而言之不按原来的开发程序，目的是为了保本金，要么就是斩仓出逃，为了留得青山在。

黄利华：

房地产企业的死法，呵呵！肯定不是撑死的。但然善有善报，恶有恶报，不同的企业会有不同的死法。以过劳死为主吧，竞争加剧，能力透资，力不从心而死的多一些吧。