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兰洪海
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兰洪海,杰盟智库执行长,浙江财经大学不动产研究所研究员,营销实战训练专家,专注中小企业成长,担任多家企业营销教练以及独立撰稿人、地产评论员,发表专栏文章500余篇。
潜心多模态营销在房地产运营中的应用,致力于通路营销在后产品时代的实战解码,倡导理性务实的解决道,擅长对中尾盘排难解疑对症下药,对房产销售有独到的见解和实战能力。

 Email:joinhz@vip.163.com QQ81696372 
申明:本博均为原创,如需转载,敬请注明出处

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海市参楼

在焦点的观点

博文
(2015-11-05 15:19)
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房产

“二孩”政策从最高决策会议的确定到即将出台,无论短长,就其本身的实效来说,在短时间内都很难给楼市带来实质效应。有人说至少会给楼市一点信心吧!这我是承认的,但楼市还要讲究一个是人口输入型还是输出型。如果是三四线的输出型城市,未来几年依赖“城市化”或者“二孩”政策后的人口增长来救市,估计是这辈子都没有指望了。况且世界很多国家都陷入人口生育自然负增长,中国也不例外。

楼市增长的动力主要有两个要素,一个是有效需求,一个是购买力。人口增加一定程度上可以增加有效需求,货币超发也有可能变相增加购买力。当人口增长出现停滞甚至下滑时,企业能够做的除了创造新需求外,比如重新定义居住概念,让人们在不断“改善”中度过人生,其余对于整体楼市已经出现供大于求的局面终究于事无补。

二孩政策出台,不是救楼市的灵丹妙药,最多是滋补养颜、延缓衰老的“青春补药”,对于“人过中年”阶段的楼市,尤其是是一二线楼市,聊胜于无,有到底好过没有,对于三四线甚至更远的那就真不好说。归根结底二孩政策不是冲着救楼市来的。


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复婚与楼市

兰洪海

 

早上起来听到广播里说,上海2014年的复婚率,达到历史新高。如今的复婚数已是出台售房所得税政策前的两倍。是什么时代了?把什么都和楼市联系在一起。查阅数据才知,上海2014年共办理复婚登记17286对,而在该政策出台前的2012年,该数据仅为8068对。据说,南京等地一些城市也已出现类似现象,许多居民“在利用完”该漏洞后再结连理。

你说这跟楼市有没有关系?“许多城市出现断崖雪崩式离婚”,无非是某些政策导致人们必须通过“政策性离婚”才得以免缴相关售房所得税,以避免不必要的财物损失。谁也无法站在道德的高地,苛责那些“购房复婚族”。

话说2013年,作为当时竭力遏制楼市投机活动和房价飙升的部分措施,政府开始对房屋所有人的售房所得征收20%的个人所得税。但该规定使拥有两套房的夫妻可在特定情况下免税出售其房产:“离婚”并将两套房分别登记在两人名下,然后再“重归于好”。这种离奇的离婚激增

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二套房

房产

杭州

楼市

分类: 楼市乱弹

房产金融化会否变型房乐美?

兰洪海

 

如果没有按揭,我们很难想象今天究竟有多少人能住进新居。有一个统计显示,中国月工资额超过3500元的缴个调税人数,大约只有2000多万人,按这个说法,在过去能住得起商品房的人还真不多。很多人能住进新居,还真是托了按揭的福,让一家人提前享受了过去几乎要等到须发皆白才能得到的。

作为高杠杆行业,房地产业本身就和金融脱不了关系。但作为用钢筋水泥和汗水浇铸成的“粗糙”行业,房地产这么多年来好像又和金融搭不上边。直到互联网让“房产金融”成为固定词汇,房地产和金融的复杂关系似乎才算正式理清。

我们知道“现实购买力”是实现购房最为重要的一个要素,购房者的购买力不会凭空增长,只有通过金融等其他平台或途径去解决。因此在过去市场一路飘红的时候,人们也无暇去关注,而政策监管部门要闹刹车,也很简单,把决定现实购买力的首付比例提高,利率提高,调控效果就必然产生。现在

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政策市再来杭州楼市会变暖吗?

兰洪海

 

杏花春雨二月,照例楼市尤其是一些一二线城市的楼市,一扫两节的成交寡淡,解冻向暖。不少媒体也开始高调宣传楼市的主调底定,一个新的上升通道准备就绪。

时下,杭州楼市整体已经呈现回暖迹象,成交量开始攀升,在经历降准、降息一系列货币政策宽松的利好下,同时,又有“萧山余杭同城一体化”和“富阳撤市设区”等“重大利好背景”的策应,市场信心逐渐回暖。预计,随着3月份楼市传统销售旺季的开启,加之货币政策持续宽松的市场预期下,杭州楼市也将逐步摆脱低迷。这些,无论利好或利空都牵动着地产人以及购房者紧绷的神经,特别是处在楼市“淡季”的当口。

今年的两会提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告也明确要“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求

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绿城

孙宏斌

老宋

房产

分类: 楼市乱弹

融绿是非法同居还是事实婚姻?

兰洪海

 

11月19号晚,绿城老宋的董事长人事任免令和随后田强团队的联合申明,让本已扣人心弦的融绿之争更添扑朔迷离的色彩。一方坦承犯错纠错,一方指责另外一方非法。我们无意添乱本就复杂的事件本身,只是希望拨云见日看到情感与法律交织的复杂过程背后的真相。

在道义与法律面前,有人选择道义,有人选择法律,如果有条件更多人会选择道义与法律兼得的局面,这也就是饱含情绪的“中国式”合作。我相信融绿的最终结果,必定是在法律的框架内,寻求道义平衡的解决途径来解决问题的。

因此,我们回来看双方做出的举动、指责甚至骂战,我们看到的是昨日未完成法定程序的融绿合作,即便彩礼送了,婚礼办了,还登报申明了,这依然属于未婚非法同居。在未完成法定程序的前提下,“老的绿城董事会”就依然是唯一合法的,并有权对公司重要人事及事项做出决策的权力机构。在此间对人事的任免,甚至引用未来(

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融绿案道义的天平究竟该倒向谁?

兰洪海

 

这几天打开手机微信,关乎绿城融创的消息扑面而来,由不得你不关注。是非臧否,虾蟹各道,有人说宋卫平出尔反尔违背商道,也有人说老宋回归绿城是众望所归……总之,黑白各表,复杂纷呈,真是一台错综矛盾且有充满传奇的大戏。

记得五月份就写过一篇关于融绿的文章,当时谁也没曾想,本是一场郎才女貌天作之合的好姻缘,竟变成今日的悔婚退约,继而大有公堂对薄之势,让人唏嘘。

如果仅从商业契约的层面看,只要有足够的事实条件,我们不难客观、理性地做出一个合乎常理的判断。当初,世道困窘闹粮荒,老宋出让绿城股权,将孩子托付给孙宏斌,且孙也支付了过往的抚养费甚至孩子可能带来的未来增值收益,多数人都会说老孙真做的仁至义尽。今天,粮荒过了,老宋却反悔了。老宋悔得有道理吗?——问十个专业人士,至少五个以上会说,老宋不怎么地道!

这真是

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城村纪事  之三

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

 

贵叔生气了,后果很严重。都是分房惹的祸。三个儿子三份人家,拿到钥匙,在儿子中比较能说上话的老二,就把哥几个的想法交底给贵叔:房子多,楼层多,您老爱选哪套就那套。贵叔没等听完话,就摔门子走人,临走还撂下一句话:我不会一个人住的,除非我死。

说起贵叔,那也是这方圆十里八乡的名人,文化不高职务高,也算是建国后最早一批供销系统的老革命,退休早,待遇也不低,每月光退休工资就有5000多元,对于一个八十多岁的人来说,日子过得滋润松泛。三个儿子都还不错,开厂的开厂,经商的经商,手头都不紧。只是贵叔的媳妇四十多岁就因病去世了,当时孩子还小,贵叔也没有续娶,在供销社工作的他忙里忙外也硬是把这个家顶起来了。

儿子们都成家后,贵叔就定了个规矩,每份人家轮流住,一家一个月。这等到五年前拆迁过

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城村纪事  之二

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

 

老田翻来覆去睡不着,看了一下表才凌晨三点多,爬起来弄了点吃的,就一个人走到街上去。街上偶尔有车辆从身边轰鸣而去,也丝毫没有引起老田的注意。

为了分房的事情,老田没少怄气。儿子媳妇也没跟他商量一下,就突然安排说,这次安置的四套房子,他们小家庭住大套四居室的,老田老两口住一套小中套,多出的两套简装一下以后出租。这可把老田气坏了。原因是儿子结婚到现在还没有跟他分开住过,这会儿你叫这老胳膊老腿一边靠,单独过活,想想,老田心里就郁闷。

给儿子媳妇烧了二十几年的饭,还没有吃过儿子媳妇给烧的一顿饭,给洗过一次衣裳,这就……哎,老田只能怪自己,教子无方,当了大半辈子的家,尽然摊上了这样的事。正如老人们念叨的“小喜鹊尾巴长,娶了媳妇忘了娘”,刚刚过上好日子,儿子媳妇就要分家,这无论

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城村纪事 之一(微小说)

——撤村建居新居民生活片段

兰洪海

 

为民接到电话,还被困在回城的路上。整个天目山路西段浩浩荡荡的车流,耀眼的尾光连成几条蜿蜒的红色光带。为民心情烦躁,下午三点多接到大姐的电话,他就有种不祥的感觉。这让他在这缓慢移动的车流中,更加的难以平复心情。

赶到父母临时租住的小区,就发现气氛不对,小区里有些以往村里的邻居,都神色特异。为民加快步上楼,临时租住的屋里,已经坐满了人。母亲和大姐、小妹在亲友的团团围护下,已痛哭失声。二哥为国在张罗招呼亲眷。

为民赶紧走过去,急声问:“阿哥,噶回事体”?为国应道:“阿爸没得啦。”说完,就有一些哽咽。为民的头突然有一种被什么东西撞击的感觉。在他记事到现在,他好像还从没有如此近的与“死”贴近,这事就这么降临到他身上和他的家庭中。

一天前,

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车位规划缺失谁之责

兰洪海

 

现如今,小车已经成为多数人家的出行代步工具,拥有车辆的家庭比例很高,很多小区特别是老旧小区,停车难已经演变为比较凸现的社会问题,相关的停车纠纷也越来越多。然而,作为新兴的一些住宅小区,问题同样层出不穷。停车难在杭州的一些大型居住区,如东新园、北景园等交付没有几年的次新区,也成为有车族的生活梦魇。可一旦探究,这些物业的管理者们也是大摇其头,只说是规划缺位导致的后果。

按照2002年版的GB50180《城市居住规划设计规范》,对居民区停车率只作了10%的下限指标,出于对地面环境的考虑,又规定地面停车率不宜超过10%。尽管不同城市还有地方性的规划设计规范,车位设计要求是住宅户数配比车位数。可就实际看来,对车位规划的相关规定还是远远跟不上时代发展的需要。按照控规要求,杭州市对于不同小区也采取了一定“强制”的车位配比。可在火车东站片区实际的走访中,笔者发现多数新建小区的车位配比基本上是以户均1:1配

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