中国当前的发展状态大体相当于日本的60年代，韩国和香港的70年代。日本从55年到85年30年时间，汇率上升约1倍（85年广场协议后又上升1倍），同期房价上升了75倍，折算成年复利增长16%多，约4年多涨一倍。香港1970年均价1500港元/平方英尺涨到89年的16000港元/平方英尺，年复利增长13%多，约5年多涨一倍。日本和韩国都是学习美国的土地私有化制度，造成土地囤积严重（规划面积小于10万平方米不必经过规划部门审批），收入增长追不上房价，严重影响社会公平。香港学习的英国的土地“批租”制度，土地供应制度相对严格一些。（从这个角度看，土地私有化并不能解决土地的供应问题，主要还是管制政策问题）

   房价的均衡要考虑几个因素：

1、不能影响房地产行业对GDP的产业拉动作用（对就业和土地财政的贡献不能出现大波动）；

2、要保证纵向和横向公平，纵向公平指假设前面的人平均工作10年首次购房了，后面的人就不能过短或者过长。也就是“前后房奴要压力基本相同”（按照日本的经验，适度的高房价可以有效激励劳动力的工作效率）。横向公平主要指居有其屋，保障性住宅体系的建设问题。

3、中国的

   发达国家（除日本）的福利体系大体都是二战后才逐渐完善起来的。这时人口主要是城市人口，很少的农业人口。而且经济水平都比较高了。

   因此以日韩为代表的“后发国家”的福利制度被定义为“生产主义制”，也就是说福利制度的设计主要是为“经济增长”做保障。例如养老保险、住宅补贴等福利首先是满足城市人口和产业工人，全民保障都是在经济发展到一定程度之后才逐渐完善的。例如韩国1976年才有医疗保障，全民年金（类似养老退休金）是2005年才开始普及的。韩国的人均GDP大约为20000美金。因此韩国也在设计“住宅倒按揭体系”来满足老龄化社会的保障问题，难点有期限、利率下滑、需要国家担保等风险。

   韩国有4700万人口，全国平均新房住宅购买时间为结婚后10年零一个月（大约是售价收入比多于10，中国07年数据是全国为10，北京为14）。首尔还要高一些。韩国65岁以上的人住宅自有率80%，但是没有养老保险，因此需要设计“倒按揭体系”。30岁以下的只有24%的人有房，30-40岁的住房拥有率不到50%。（数据来源于LG研究院）

  

 

    新房的短期供应弹性很小，根据需求调整的余地很小，因此房地产市场周期通常滞后于宏观经济周期的调整。这次宏观经济的反周期相机政策调整一定会对全国房地产市场产生影响。如果从“量价相乘”（有可能是量增价减，也可能是量减价增）的总量交易额来说，有可能增速会有一些比较大的影响，个人理解全国房地产市场可以算作“拐点”（如果套用数学术语——二阶导数为零）出现（如果不出现出口大滑坡）。

    日本二战后是土地私有化，为了稳定，采取了平均地权的做法，而且严格保护租户或者“佃农”的权利（南亚国家土地私有情况下也是非常保护租户的使用权利益，导致“地主”不能轻易驱逐租户，尤其是长期租赁权利基本可以等于所有权）。日本在73年经济高速发展（年GDP增长最高达22%，连续30年在10%以上，城市化从45年的28%到73年的72%）时，新房套数为180万套/约1亿人，而最初只有40万套/年，期间也是出现波动的。

    中国实行土地公有制，采取长期租赁制度来经营土地。一个根本原则就是根据19世纪末乔治亨利先生的“土地单一税”（认为所有土地增值部分归国家，不再征收任何其他税，思想影响

   前天，有机会参加了天津城建学院学生团体怀远房地产学社举办的“金厦杯”营销策划大赛评委工作。因为之前刚参加搜房（天津）公司的一个直播节目“07年博客大事件回顾”，导致有些晚到，很是歉意。

   搜房直播节目里有一个话题是关于富豪榜中房地产商数量多的问题，1900年美国有一个富豪榜，主要的厂商都是制造业、能源、铁路等行业，几乎没有房地产商。中国现在的富豪榜和取样有关系，主要是民营企业家范畴，因为主要制造业、能源、公用事业行业都是国有为主导，因此民营企业能挣钱多的自然是资金密集型的企业，尤其是房地产企业。但是随着城市化的进程，再过25年，中国城市化进入75%的稳定态，整个房地产行业进入衰退（如果根据人口计算，美国城市化75%以上，人口4亿，现在是每年120万套，中国将来14亿人口，是否即使城市化很高了，但是每年的新房开发也是和美国同比例增长到400万套左右，和04年差不多？，中国每年的新房总量会一直很大？希望不是），那么我们就需要在其他行业建立核心竞争力，尤其是研发和人才等领域，这些都是年轻人的强项。

   以大一学生为主举办的这个活动很规范，出席的有王建廷

   19日上午接到邀请，参加当天下午的搜狐（天津）的直播节目，主题是合作建房。参加的有天津合作建房的发起人刘革学先生，同时连线了温州的赵智强先生。

   说句实话，我对合作建房研究不多，主要是对保障性住宅体系还有所研究，不妨事隔几天写在这里，也算是圣诞节的祝贺吧。

   研究保障性住宅体系，我个人认为应该从整个国家的福利制度体系建构的高度来研究，否则就是“只见树木不见森林”。也要从时间动态角度研究，因为中国的住宅制度不可能一步到位。

   大体可以认为主流的经济学主要解决的是“效率”问题，政治学、福利政策或者社会政策主要解决的是“公平”问题。原来认为福利政策应该附属于经济政策，现在看来应该在经济政策本身的制定过程中就“提前”考虑福利政策，例如传统属于福利政策的教育、医疗、住房、养老、失业等领域的政策，现在和经济发展有很大关系，本身教育就是一种生产性投资，而不仅仅是“补偿性服务”。

   世界发达国家的福利制度按照大家比较接受的分类，大体分为3类：英美自由主义的剩余补偿原则的（只解决最贫穷的少数人，其余

 昨天《津地产》邀约关于“通货膨胀及房地产之间的关系”，基本建议如下：

  货币经济学基本属于宏观经济学领域，上世纪里主流宏观经济学领域，凯恩斯主义和以弗里德曼为首的货币主义是最主要的流派。随着理性预期理论、真实周期理论的兴起，对货币的认识也发生了变化。例如不再只考虑货币数量，还考虑货币的信用可得性（对经济危机的挽救是很有启发的理论，例如解决信用紧缩和惜贷问题）。

   货币作为特殊的商品（有启发性的是按照经济学奥地利学派哈耶克的理论，不是国家或央行垄断发行货币权利，通过多元化供给，自动产生平衡的货币循环，例如香港的准发钞局制度是三家银行发行港币），利率是货币的国内价格，汇率是国际价格。因此利率和汇率的下降，相当于货币的贬值，也就是容易导致通货膨胀（本质也是货币的贬值，当然利汇率的下降未必一定导致通货膨胀，但有促进作用）。

    按照一般划分方式，通货膨胀按照程度划分为稳定的4%，温和通胀4-8%，中等通胀8-40%和恶性通胀40%以上，世行的意见是40%以下的通胀不影响经济增长，但现在比较认可的是国际货币基金组织IMF的意见，就是8%以下的通

   感谢《主流》杂志的邀请，同时感谢他们的帮助，感谢朋友们在昨晚的讨论，启发了我，适当的调整了我之前的稿件。

                       从泡沫视角来看当前房地产市场

    按照《非理性繁荣》作者的数据，1900年到2000年美国股市平均市盈率为14.9倍，只有10多年的时间明显超出了这个平均值，最高时不超过30倍。即使以投资高速成长为40%以上的公司为特征的纳斯达克股市，2000年泡沫崩溃时的市盈率为30倍。美国的股市比较成熟，不像日本，为了给企业筹资，市盈率可以高达1000倍（还是成熟型企业的IPO价格）。

    住宅市场有一个理想化的“梯次消费”理论。实际上，在住宅市场的各个细分市场（例如不同家庭生命周期的住宅市场）之间的流通是非常复杂的。新房经常很快就传递到最年轻一代适龄就业“经济人口”群手中，也就是很快就“到顶了”。因此，一二手住宅市场的交易数据之间通过一个公式模型（哪怕是没有因果关系，只有相关关系）来建立联系是非常困难的一件事。

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   一年前就这个话题谈过，这里还是有必要再讨论一下。

   经济增长的机制是经济学的一个重要问题，按照传统的索罗模型，把资本积累看作是经济增长的根本因素。现在看来，有很大缺陷。就是应该把技术变迁也要考虑在内，这个技术不仅仅是自然科学技术，还包括管理技术等。最近也把“制度”也加入其中。

   世界经济从“前工业时代”到“工业时代”再到“后工业时代或者知识时代”，知识无形资产的投资在整个投资中的作用越来越大，可是我们在包括会计报表等很多方面都还是不清楚。例如上市公司中，固定资产很少的公司，对研发的投入是算作费用还是应该算作投资，前者一次性分摊，后者按照折旧分摊，这也影响市盈率的计算等，现在的会计指标有可能降低了这类企业的实际利润。

    美国在21世纪初，准备把产业分类中的服务业按照新的模式进行划分，除建筑业比较特殊外，其他的服务业分为四类，分别是信息业、金融（除保险）房地产业、科技研发和专业服务业、政府和补偿服务业（我国是按照与第一和第二部门的紧密度把第三产业划分为四类）。产业划分模式发生变化，相应的产业政策和宏观调控