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华侨城究竟有多少投资性物业?(续)

(2020-03-08 08:35:53)

                              本文发表于《证券市场红周刊》

华侨城2018年年报中披露而评级报告中未披露的出租项目的建筑面积为55.66万平方米,除红山6979项目外,其他项目出租率都为0。由此来看,评级报告中,出租率为0的项目都没有披露(详见表四)。

表四、年报披露、评级报告中未披露的出租项目

单位:(万平方米)

城市

项目

物业类型

权益比例

可出租 建筑面积

已出租 建筑面积

平均 出租率

深圳

香山里花园四期(西北片区3号地)

商业

100%

0.5

0

0.0%

深圳

深圳市招华会展实业(5-2地块)

商业

50%

4.54

0

0.0%

深圳

深圳市招华会展实业(4-2地块)

商业

50%

0.59

0

0.0%

深圳

深圳市招华会展实业(5-1地块)

商业

50%

1.07

0

0.0%

深圳

深圳市招华会展实业(3-3地块)

商业

50%

10.54

0

0.0%

深圳

红山6979

商业

50%

7.02

3.74

53.0%

惠州

大金山湖

商业

34%

2

0

0.0%

佛山

欢乐海岸一期

商业

70%

18.93

0

0.0%

佛山

顺德主题公园

商业

70%

2.11

0

0.0%

深汕

深汕华侨城启动区

商业

70%

1

0

0.0%

上海

上海置地41街坊

商业

100%

0.38

0

0.0%

深圳

宝安滨海文化公园(一期)

商业

100%

6.98

0

0.0%

合计

 

 

55.66

3.74

6.7%

华侨城评级报告中披露而2018年年报中未披露的出租项目的建筑面积为115.4万平方米,入账成本38.85亿元、2018年租金收入6.77亿元(详见表五)。

表五、评级报告披露、18年年报未披露的出租项目

                                  (单位:万平方米、万元)

物业名称

位置

建筑  面积

业态

入账成本

2018年 租金收入

深圳华侨城房地产有限公司 商铺

深圳

0.43

商铺

6,972

700

深圳华侨城房地产有限公司 厂房

深圳

22.96

厂房

33,095

14,323

深圳华侨城房地产有限公司 住宅

深圳

9.18

住宅

23,004

1,517

深圳华侨城房地产有限公司 停车场

深圳

52.75

停车场

20,762

1,402

招商华侨城曦城   会所

宝安区新安街道

0.66

配套

10,445

62

都市娱乐曲水湾

欢乐海岸

4.59

餐饮

27,795

15,427

都市娱乐蓝楹国际商务中心

欢乐海岸

1.13

写字楼

7,086

3,218

都市娱乐购物中心

欢乐海岸

6.85

商场

31,625

13,083

都市娱乐西区度假公寓

欢乐海岸

5.98

公寓

57,456

9,967

西安长安国际

西安

10.4

写字楼

165,664

7,796

顺德华侨城商铺

佛山

0.47

社区商业

4,606

200

合计

 

115.4

 

388,509

67,695

 

华侨城究竟有多少投资性物业?

上述比较分析表明,华侨城2018年年报和2019年信用评级报告都没有完整披露其投资性房地产项目的数据,2019年评级报告未披露出租率为0的项目以及红山6979项目,2018年年报未披露深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸项目的出租项目等出租物业数据。

华侨城2018年年报披露的可出租建筑面积91.36万平方米,评级报告中披露而2018年年报中未披露的出租项目的建筑面积为115.4万平方米根据华侨城2018年年报和2019年信用评级报告这两份公告披露的相关数据比较分析可以计算出,2018年末华侨城的投资性房地产可出租项目建筑面积应为206.76万平方米(91.36+115.4)

表六、华侨城投资性物业面积计算表

                                  (单位:万平方米)

项目

2018年报数据

评级报告数据

公告披露的数据

91.36

151.1

公告遗漏项目数据

115.4

55.66

合计

206.76

206.76

 

华侨城近日发布《关于2019年经营情况以及应对新型冠状病毒疫情情况的公告》披露,2019年底,华侨城投资性房地产面积合计81.45万平方米,较华侨城2018年年报披露的91.36万平方米面积减少了9.91万平方米,较笔者上述计算的206.76万平方米面积减少了125.31万平方米。从本次公告列示的明细项目数据来看,深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸的出租项目在本次公告中均未出现。

从华侨城2019年三季报资产负债表来看,20199月末华侨城投资性房地产账面价值83.54亿元,较2018年末的67.04亿元增加了16.5亿元,增幅达24.6%;华侨城2019年前三季度投资性房地产账面价值大幅增长,本次公告披露的2019年末投资性物业面积较2018年末却大幅下降,令人费解。笔者认为,华侨城投资性物业在短时间内如此大幅减少的可能性很小,其本次公告中披露的出租物业数据的准确性、完整性依然存疑。

 

年报相关信披不符合深交所要求,期待华侨城完善、改进

上述分析比较显示,华侨城2018年年报披露的出租项目的建筑面积91.36万平方米、已出租建筑面积29.54万平方米、租金收入仅为1.37亿元,2018年年报中未作披露的出租项目的建筑面积为115.4万平方米、租金收入6.77亿元;无论是建筑面积、还是租金收入,未披露的项目都显著超过了其年报中所披露的数据,年度报告中出现如此重大遗漏,令人难以理解。

根据深交所发布的房地产业务信息披露指引,上市公司应当在年度报告中披露“报告期内主要项目出租情况,包括但不限于项目名称、所在位置、项目业态、权益比例、可出租面积、累计已出租面积、平均出租率等。

华侨城年度报告中披露的出租项目的建筑面积、租金收入只占其实际出租面积、收入的很小部分,而为其带来大部分出租收入的深圳华侨城房地产有限公司的出租项目、深圳欢乐海岸的出租项目等在年报中都未作披露,显然不符合深交所上述信息披露指引的要求。

  信息披露内容的真实、准确、完整,是对上市公司信息披露的基本要求。华侨城年度报告未按深交所的要求完整披露其主要项目出租情况,信息披露内容欠完整,其真实性、准确性显然也无法保证。

当前正值上市公司2019年年度报告披露期,华侨城预期将于3月底披露2019年年度报告,期待华侨城2019年年度报告能够按照交易所的要求披露相关信息,确保信息披露内容的真实、准确、完整。

  

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