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000069财经 |
分类： 公司分析 |
本文发表于《证券市场红周刊》
2月28日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”）发布《关于2019年经营情况以及应对新型冠状病毒疫情情况的公告》，披露了其2019年新增土地储备项目情况、主要项目销售情况、主要项目出租情况以及应对新冠疫情的情况等，这是华侨城首次在公告中按开发项目披露其年度房地产销售金额数据，受到投资者的欢迎。
华侨城是一家以房地产和旅游业为主营业务的上市公司，近年来，其二级市场股价走势持续低迷，股票价格长期低于每股净资产。信息披露不透明，被认为是其股价低迷的主要原因。规模较大的房地产上市公司一般都按月披露销售面积、销售金额、新增土地储备等经营数据，深交所鼓励房地产行业上市公司定期披露反映房地产业务特征的主要经营数据，虽然华侨城的销售收入、净利润主要来源于房地产业务，却一直不披露房地产月度经营数据；近期受新冠疫情冲击，A股市场大幅震荡，华侨城主动发布公告披露2019年主要经营数据，被认为是加强市值管理、响应投资者呼声的积极举措，受到市场好评。尽管如此，笔者认为，华侨城发布公告披露的信息仍然不够准确、完整，公开披露的房地产业相关数据存在相互冲突和矛盾之处。
两份公告中投资性房地产数据差异巨大
根据华侨城2018年年报披露的数据，截至2018年末，公司主要非销售物业可出租建筑面积91.36万平方米，已出租建筑面积29.54万平方米，出租率32.3%（详见表一）。这一数据与其2019年5月份发布的一份公告中的相关数据存在重大差异。
表一、2018年报披露的物业租赁情况
单位：（万平方米）
|
项目 |
物业 类型 |
权益 比例 |
可出租 建筑面积 |
已出租 建筑面积 |
平均出租率 |
|
北京世纪华侨城商业街 |
商业 |
85% |
4.5 |
4.47 |
99.0% |
|
成都华侨城商业 |
商业 |
100% |
9.54 |
8.84 |
93.0% |
|
成都华侨城创想中心 |
写字楼 |
100% |
3.75 |
3.53 |
94.0% |
|
博客小镇 |
商业 |
100% |
2.82 |
2.32 |
82.0% |
|
中国艺库 |
商业 |
85% |
3.44 |
1.56 |
45.0% |
|
香山里花园四期（西北片区3号地） |
商业 |
100% |
0.5 |
0 |
0.0% |
|
深圳市招华会展实业（5-2地块） |
商业 |
50% |
4.54 |
0 |
0.0% |
|
深圳市招华会展实业（4-2地块） |
商业 |
50% |
0.59 |
0 |
0.0% |
|
深圳市招华会展实业（5-1地块） |
商业 |
50% |
1.07 |
0 |
0.0% |
|
深圳市招华会展实业（3-3地块） |
商业 |
50% |
10.54 |
0 |
0.0% |
|
红山6979 |
商业 |
50% |
7.02 |
3.74 |
53.0% |
|
大金山湖 |
商业 |
34% |
2 |
0 |
0.0% |
|
欢乐海岸一期 |
商业 |
70% |
18.93 |
0 |
0.0% |
|
顺德主题公园 |
商业 |
70% |
2.11 |
0 |
0.0% |
|
深汕华侨城启动区 |
商业 |
70% |
1 |
0 |
0.0% |
|
122-4#地块（中意国际） |
写字楼 |
86% |
3.22 |
2.97 |
92.0% |
|
中意文化广场 |
商业 |
86% |
0.27 |
0.27 |
100.0% |
|
122-7#地块 |
商业 |
86% |
0.43 |
0.43 |
100.0% |
|
122-3#地块 |
商业 |
86% |
0.31 |
0.13 |
41.0% |
|
122-13#地块 |
商业 |
86% |
0.51 |
0.51 |
100.0% |
|
122-14#地块 |
商业 |
86% |
0.13 |
0.13 |
100.0% |
|
上海置地42街坊 |
商业 |
100% |
0.07 |
0.06 |
77.0% |
|
上海置地41街坊 |
商业 |
100% |
0.38 |
0 |
0.0% |
|
武汉华侨城文化旅游综合项目 |
商业 |
100% |
6.71 |
0.58 |
86.0% |
|
宝安滨海文化公园（一期） |
商业 |
100% |
6.98 |
0 |
0.0% |
|
合计 |
|
|
91.36 |
29.54 |
32.3% |
数据来源：华侨城2018年年报
华侨城于2019年5月28日发布的一份由联合信用评级有限公司出具的《华侨城公司债券2019年跟踪评级报告》（以下简称“评级报告”）披露，截至2018 年底，公司的投资性房地产出租建筑面积151.1万平方米，入账成本58.08亿元，租金收入8.14亿元（详见表二）。
表二、截至2018 年底公司投资性房地产情况
|
位置 |
建筑面积 |
业态 |
入账成本 |
2018年 租金收入 |
|
|
深圳华侨城房地产有限公司 商铺 |
深圳 |
0.43 |
商铺 |
6,972 |
700 |
|
深圳华侨城房地产有限公司 厂房 |
深圳 |
22.96 |
厂房 |
33,095 |
14,323 |
|
深圳华侨城房地产有限公司 住宅 |
深圳 |
9.18 |
住宅 |
23,004 |
1,517 |
|
深圳华侨城房地产有限公司 停车场 |
深圳 |
52.75 |
停车场 |
20,762 |
1,402 |
|
招商华侨城曦城 |
宝安区新安街道 |
0.66 |
配套 |
10,445 |
62 |
|
都市娱乐曲水湾 |
欢乐海岸 |
4.59 |
餐饮 |
27,795 |
15,427 |
|
都市娱乐蓝楹国际商务中心 |
欢乐海岸 |
1.13 |
写字楼 |
7,086 |
3,218 |
|
都市娱乐购物中心 |
欢乐海岸 |
6.85 |
商场 |
31,625 |
13,083 |
|
都市娱乐西区度假公寓 |
欢乐海岸 |
5.98 |
公寓 |
57,456 |
9,967 |
|
西安长安国际 |
西安 |
10.4 |
写字楼 |
165,664 |
7,796 |
|
顺德华侨城商铺 |
佛山 |
0.47 |
社区商业 |
4,606 |
200 |
|
北京世纪华侨城商业街 |
北京 |
4.5 |
商业 |
13,906 |
3,397 |
|
成都华侨城商业 |
成都 |
9.54 |
商业 |
83,767 |
6,349 |
|
成都华侨城创想中心 |
成都 |
3.75 |
写字楼 |
8,179 |
767 |
|
博客小镇 |
成都 |
2.82 |
商业 |
5,424 |
212 |
|
中国艺库 |
成都 |
3.44 |
商业 |
13,598 |
148 |
|
122-4#地块（中意国际） |
上海 |
3.22 |
写字楼 |
21,291 |
2,046 |
|
中意文化广场 |
上海 |
0.27 |
商业 |
2,164 |
288 |
|
122-7#地块 |
上海 |
0.43 |
商业 |
1,967 |
67 |
|
122-3#地块 |
上海 |
0.31 |
商业 |
642 |
68 |
|
122-13#地块 |
上海 |
0.51 |
商业 |
1,479 |
92 |
|
122-14#地块 |
上海 |
0.13 |
商业 |
1,474 |
29 |
|
上海置地42街坊 |
上海 |
0.07 |
商业 |
367 |
9 |
|
武汉华侨城文化旅游综合项目-东方里 |
武汉 |
6.71 |
商业 |
38,033 |
195 |
|
合计 |
- |
151.1 |
-- |
580,801 |
81,363 |
数据来源：华侨城公司债券2019年跟踪评级报告
华侨城2018年报披露的投资性房地产建筑面积91.36万平方米，评级报告披露2018年末华侨城投资性房地产建筑面积151.1万平方米，二者相差59.74万平方米。
投资性房地产项目差异比较分析
为什么两份公告中披露的数据会出现如此巨大的差异呢？
从公告披露的明细项目比较来看，两份公告中同时出现的出租项目的建筑面积仅为35.7万平方米，这些项目的入账成本为19.22亿元，2018年租金收入为1.37亿元。
表三、两份公告中同时出现的项目
|
物业名称 |
位置 |
建筑面积 |
入账成本 |
2018年租金收入 |
|
北京世纪华侨城商业街 |
北京 |
4.5 |
13,906 |
3,397 |
|
成都华侨城商业 |
成都 |
9.54 |
83,767 |
6,349 |
|
成都华侨城创想中心 |
成都 |
3.75 |
8,179 |
767 |
|
博客小镇 |
成都 |
2.82 |
5,424 |
212 |
|
中国艺库 |
成都 |
3.44 |
13,598 |
148 |
|
122-4#地块（中意国际） |
上海 |
3.22 |
21,291 |
2,046 |
|
中意文化广场 |
上海 |
0.27 |
2,164 |
288 |
|
122-7#地块 |
上海 |
0.43 |
1,967 |
67 |
|
122-3#地块 |
上海 |
0.31 |
642 |
68 |
|
122-13#地块 |
上海 |
0.51 |
1,479 |
92 |
|
122-14#地块 |
上海 |
0.13 |
1,474 |
29 |
|
上海置地42街坊 |
上海 |
0.07 |
367 |
9 |
|
武汉华侨城文化旅游综合项目-东方里 |
武汉 |
6.71 |
38,033 |
195 |
|
合计 |
|
35.7 |
192291.34 |
13667.71 |
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