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国内房地产市场火爆程度比预期要热

(2019-04-26 10:26:49)
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杂谈

国内房地产市场火爆程度比预期要热

易宪容


今年政府房地产调控目标是“三稳”(即稳房价、稳地价、稳预期)。这个调控目标出来之后,我就分析过,这“三稳”实际上就是“一稳”,只要房价稳定了,地价及房地产市场预期自然会稳定,如果房价不能够稳定,那么地价及房地产市场预期要想稳定那是不可能的。

但是在一个以投机炒作为主导的房地产市场,除非市场不存在价格,没有任何方式可以把房价稳定。房价要不然上涨,要不然下跌,而不会稳定一个价格节点上。如果政府对房地产市场给出的目标是让价格稳定,不仅政府会出台的房地产调控政策让房价朝这个方向走,而且投资者会认为政府要稳定房价,那么政府一定会托市,一定会房地产市场的价格只涨不跌。有了购买住房者价格只涨不跌的预期,那么这个市场的房价只能是会上涨而不会下跌。在这种情况下,投机炒作者肯定会涌入这个市场,房价只能是进一步推高,而不是稳定。事实上,这几年国内房地产市场调控政策出台后的情况就是如此。今年一季度的情况更是显然。

4月25日,易居房地产研究院发布一季度百城房价报告,有23个城市一季度房价同比涨幅超过20%,以及西安等城市的房价都上涨20%以上。如果国内几十个城市的房价在一季度同比上涨20%,那么今年一季度政府稳房价的目标就远离了。如果房价不能够稳定,那么土地的价格及房地产市场价格上涨预期也是不可能稳定的。估计这是最近中央政治局会议重新要求坚持“只住不炒”的市场定位有关。

可以说,在一个以投机炒作为主导的房地产市场,只要房价还在上涨,房地产市场价格上涨的预期就不会改变,房地产价格上涨的预期不会逆转,要稳定房价也是不可能的。而房价之所以还会上涨,就在于政府的房地产调控目标是要保证房价只涨不跌,为了保证这个目标,不仅政府所控制的房地产信贷政策会放松(比如,降准和降息),而且地方政府还可能采取对购买住房直接补贴等方式。

从现在的数据来看,由于银行信贷政策宽松,由于银行不断地下调按揭贷款利率,从而使得以个人房贷为主的住户部门中长期贷款在一季度出现回升。央行数据显示,今年一季度,住户部门中长期贷款增加1.38万亿元,较去年的1.29万亿元增加7%。

具体分地区来看,一季度,上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中,个人住房贷款增加258亿元,同比多增115亿元,值得一提的是,上海仅一季度房贷新增额便是2018年全年新增额584.9亿元的44.11%。天津一季度住户部门贷款整体增加441.75亿元,较2018年一季度的225.29亿元增长了近一倍。

住房按揭贷款快速增长,这已经表明了住房购买者借助于银行信贷涌入房地产市场。住房购买者涌入房地产市场,房价上涨肯定是一种自然。易居房地产研究院发布一季度百城房价报告显示,2019年第一季度,100个城市中有23个城市步入“房价过热”区间,其中,中山房价涨幅最大,达到61%的水平。而上海、大连房价也同比分别上涨了27%和21%。

房价如此快的上涨,不少城市土地市场火热也是自然了。中原地产研究中心统计数据显示,仅4月23日到4月25日3天时间,武汉、苏州、天津、合肥、温州等二线热点城市的土地市场成交总额超过780亿元。其中,武汉成交超过200亿元,苏州获得土地出让金137亿元,合肥土地出让金为132亿元。土地市场火热不仅表现为房地产企业看好未来这些城市的房地产市场,也会进一步推高当地的房价。几十年来,国内各城市的房地产市场价格就是这样不断地推高的。

从上述的情况来看,当前国内不少城市房地产市场火爆的局面比预期的要热得多。正如我早几天指出的那样,如果这种热度持续,又可能引发新一轮的全国房价轮番上涨。


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