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贷款租房,10年的风险由谁来承担?

(2018-04-17 13:52:51)
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房产


    可以说,中国的房地产开发商,肯定世界上最绝顶聪明的人。在中国,现在这群人,不仅最为富有,群体非常巨大,而且也是一群最为绝顶聪明人。对于这群人,不仅经常会左右着中国的房地产政策,也会针对出台的房地产政策以千招百式的方式引导政策朝着有利于他们的方向走,让他们每一次都轻易地赚得盆满盘满。最近,政府说要发展住房租赁市场,房地产开发商马上应对,开始建立中国的房地产长租市场。

有报道,在北京的万科,对北京的“翡翠书院”,作为北京首批企业自持租赁房项目之一,“翡翠书院”公布了长租方案。根据这个方案:90三居室月租金1.5万至1.8万,180以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

按照这样的长租方式,如果租一套90三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;按1.8万算,10年租金就是216万。如果租一套180的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元!但是旁边的同等位置、同等户型(90左右)的普通住宅,月租金在6000元上下。

按照万科这个长租合约,现在的租房租金是周边同类住房租金的3倍。那么高于3倍的租房成本,租房者为何还会进入这个市场,为何不选择只有三分之一租金同类住房呢?因为,按照万科的假定,未来住房租金会不断上涨,现时合约把10年的租金锁定,前几年租金可能会比同类租房的租金要高,但随着住房租金上涨,后几年万科项目这类住房的租金会低于同类住房租金,所以租赁万科的住房根本上就不会吃亏,甚至于更为便易。

现在的问题是,万科这个长租住房项目的住房租金是不是会按照假定在10年内上涨3倍,租赁者贷款租赁住房无成本。如果这两种情况不成立,要满足万科的假定是不可能的。对于第一个假定来说,当前不少城市的房价如之高,租赁住房的租金收入,远低于银行贷款利率,那么未来的住房租赁市场会多少繁荣,或更多的人更愿意租房而不去购买住房,几乎是不可能的。如果城市居民更多愿意购买住房而不是租赁住房,那么租房市场要想繁荣几乎不可能。如果住房租赁市场繁荣不起来,要让万科租赁住房在10年内上涨3倍,同样是几乎不可能。

而且未来的住房租赁市场发展,最大的动力是农村集体土地可用于建造长租住房。由于这些农村集体土地建造的长租住房,土地成本低,其规模体量都会不小,而且城中村的农村集体用地更有动力开发长租住房进入市场。在这种情况下,租赁住房的价格只会下跌而不会上涨。所以,万科租赁项目预期未来10年租金上涨3倍的假定很难成立。

还有,假定万科的住房租赁项目租金会上涨3倍能够成立,假定当前北京房地产市场的性质不改变,即是以投资为主导的市场,那就意味着未来10年北京市的住房价格还会上涨3倍以上,即让目前这些项目周边的住房价格上涨达到15万以上。如果这种情况出现,估计北京这个巨大的房地产泡沫早已经破灭了。北京房地产泡沫破灭,住房租金要上涨也几乎是不可能的事情。在上述的任何一种情况下,所有的风险只能够租房者来承担了,房地产开发商早就把所有的风险转移了。

因为,租赁者在租房时,要一次交付10年住房租金,如果房者没有实力就向银行贷款,即租赁住房贷款。10年期租赁住房贷款,是房地产开发商与银行合谋的一种金融创新。这种租赁住房贷款的创新最大特征,租赁住房者不仅要承担其租赁住房可能面临的风险,还得承担巨额的租赁住房贷款的融资成本。

因为,对于房地产开发商,由于租赁住房者在租赁住房时就得一次缴清其10年的租金,租赁合同签订,也就意味着房地产开发商部分利润得以实现,而租赁期结束,住房又可重新回收到自己手上。即使未来住房的价格下跌,房地产开发商早就把一次性获得的租金覆盖了这些损失。对于银行来说,由于租赁住房抵押,其贷款风险也降到很低的水平,因为10年期租金与住房总价值相比肯定会低。

有人分析这是一个对赌协议:即未来市场难以预期,但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来出现严重通胀,租房者肯定是赚的,万科是亏的;如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下,让住房按揭贷款实际年利率保持在6.5%(相当于目前基准利率上浮33%)以上,那么租房者肯定是亏的,万科是赚的。但实际上,并非如此,无论是未来信贷扩张的速度如何,或未来是否会发生恶性通货膨胀,都会对租赁者不利。如果出现恶性通货膨胀,利率肯定会上涨,而利率上涨特别是快速上涨时,房地产泡沫肯定会刺破。在这种情况下,10年内的住房租金想上涨几乎是不可能。如果未来通货膨胀率保持在现有水平,但货币政策正常化是一种国际趋势,这时,金融市场的利率同样会上升。利率上升,房地产市场的价格上涨也会止步。可以说,这个对赌协议并非什么对赌,而是房地产开发商与银行算得精精的,这种合约把所有的风险都转移到租赁住房的消费者手上。这才是问题的实质所在。

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