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325住房新政可能让上海楼市重大转折
(2016-03-28 13:04:04).上海325新政已经正在改变市场预期，前房价疯狂上涨预期可能扭转。如果这种情况出现，不仅首付贷不用禁止也会消失，想购买第二套住房不敢再进入市场，也会让325新政效果进一步发酵，全面强化房价向下调整的预期。
上海“325”房地产调控新政，尽管其出台的多数政策是预期中，但是有几件事情则把市场杀得片甲不留，这些是市场根本没有考虑到的。
首先，1-2月份上海的住房销售快速增长，房价疯狂飚升。有数据显示，2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米或2016年一季度住房销售可能达到440万平方米。
也正是这一个季度上海住房市场疯狂，上海市政府在3月25日出台房地产的调控政策。但在出台政策前的3月24日和出台政策的当天3月25日，上海的住房网上签约分别达到1700多套及2495套。如果以每套住房100平方米计算，两天的签约数就可达到2月份半个月的销售水平。可见，上海人购买住房之疯狂！因为，在不少人看来，抢到一套房价就可大赚一笔。一个市场疯狂到这种程度，只能把其推到绝境，别无他途。
其次，市场根本就没有预料到325上海房地产调整新政会打破常规，政策公布之后立马实施，从而让一些住房投机炒作者没有半点周旋的余地。特别是那些以为房地产调控政策出台后其执行会有几天缓冲余地投机炒作者都是杀得片甲不留。其抢进市场之后，其是否接最后一棒只能听天由命。
第三是对住房按揭首付提高力度会这样大。特别是对第二套住房的首付提高，无论是普通商品房的50%还是非普通商品房的70%，这些政策都会让住房投机炒作者木然。再加上防止假离婚的那条，基本上把住房投机炒作者的准入门槛及成本全面提升。可以说，如果没有第二套或所谓改善性住房的投机炒作者利用银行信贷涌入。最近上海的房地产要发展这种疯狂程度是根本不可能的事情。
从央行上海总部的信息可以看到，今年1月份上海个人住房贷款增加346.3亿元，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元，同比多增143.7亿元。2月份上海个人住房贷款增加209.6亿元，同比多增143.8亿元。其中二手房贷款增加108.6亿元，同比多增71.7亿元。也就是说，两个月个人住房按揭贷款增加556亿，同比多增了315亿。可见，今年以来上海房地产市场疯狂基本上是银行信贷推动的结果。如果住房按揭的首付比例全面提高，让这些推高房价的住房投机炒作无法进入市场，那么他们想套取信贷是不可能了。再加上对首付贷的全面禁止，这自然又增加了住房投机炒作想进入又一道高门槛。
第四是社保基金缴交的年限提高，由二年上升到五年，估计这是所预期到的。这也是政策出台前后两天购买住房者疯狂签约的根本所在。但是，这里有一个重要现象市场不知道关注到了没有，就是2015年上海非户藉人口购买住房的比例为48%（实际这个比例会更高）。325新政把这些购买者排除在市场之外，并非仅是人数比例减少的问题，而是会对房地产的预期影响较大。
正是这几个方面，上海325房地产新政对楼市的预期会影响相当大。据了解，325新政一落地，早几个月购买大量住房的投机炒作立即准备出货，他们都准备把这些住房变现后把资金转移到海外。如果这种情况出现，也就意味着上海325房地产调控新政已经正在改变房地产市场预期，早几个月房价疯狂上涨的预期可能扭转。如果这种情况出现，不仅首付贷不用禁止也会消失，想购买第二套住房不敢再进入市场，也会让325新政的效果进一步发酵，从而全面强化上海房价向下调整的预期。当然，实际结果如何，还得进一步观察。
至于325房地产新政会不会向其他一线城市推行，目前并非不确定，但是325新政出台也意味着其他一线城市想再来让该城市房价疯狂上涨是不可能了，否则也会出台调控之新政。至于，上海325新政后，是否会让炒作上海及深圳的资金流向其他二线城市，也让二线城市房地产市场火一把，这既可达到政府房地产去库存化目标，也能够减少各城市GDP增长的压力。估计会有所外延，但范围估计不会太大。因为房地产市场完全是不同的分割市场，没有相应的环境条件想炒作起来是不容易的。
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