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从任泽平的万字长文说起
(2016-09-24 13:41:58)
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杂谈 |
周末有幸拜读了任泽平、杨为斆两人的万字长文，说是谈论中国房市的风险问题。整篇文章气势磅礴，写的很好。
不过，我要提的是这篇长文用到了下面这张图，你能发现它的问题在哪里吗？
这张图意在表明，中国的房价与货币供应量是正相关的。尤其是最近这一轮房价上涨，与货币增速几乎就是完全正相关的。
但是，你注意到了没有，它用的货币增速指标是M1，而不是大众普遍能认同的是M2。M1是个什么东东呢？专业术语可以自己百度，简单点说，就是：企业的活期存款。
想一想，企业的活期存款增速快满与房价是绝无可能有任何关系的。难道是企业的活期存款增加推动了房价的上涨吗？荒谬！房价上涨明明是居民买房推动的。
那么，任泽平为什么没有用M2的数据呢？看看下图就明白了：
这个是M2和M1的增速图。任泽平用到了红色的M1数据，因为这更能体现出房价上涨的意图。但如果用M2呢？对不起，M2最近是在持续走低的。如果用M2来做图，就没法体现出房价上涨的因素了。
这个显而易见的选择性缺陷，出现在这样的长篇文章里，显然是不应该的。这既是研究的选择性偏见，也容易导致结论的最终错误。我宁愿相信这不是任先生的主意。
2001年到2015年的长达15年时间里，M1和M2是如影随形的，基本没有出现大的偏差。M1强于M2的时间有三个节点：其一是1995年之后的一段时间里。当时存款利率下行，企业活期存款增多，可以解释一部分原因。到2001年之后，二者才重新同步。这段时间，爆发了中国股市第一轮牛市，而房市在这段时间其实相对萎靡不振。
2006-2007年有一小段短时间不同步，股市当时很牛市，房市整体是太大起色。相比M1，M2更能反映房市的情况。
现在是第三次。M2与M1不同步的原因，貌似公婆都有理，我就不多说了。
对于一直坚持“中国货币增发导致楼市价格高企”的人来说，以前肯定会用M2来做楼市房价的判断。但去年底以来，M2萎靡不振，没法解释房价上涨的原因了。于是，要么不吭声，要么睁眼说瞎话。我这是第一次看到有人用M1替代来做解释。
我很担心，如果今年底或者明年中，如果M2出现了负增长或者M1由于基数过高而出现显著下行，那时候假如房价还是下跌，经济学家们用什么来解释房价高涨的原因呢？
任泽平也用到了房价收入比的指标，如下图。可以明显看出，房价收入比已经持续下滑了近6年时间。这与1998-2003年的情况是有点像的。它都说明最近的房价上涨，其实是建立在持续多年的房价收入比下滑的基础上的。可惜，对这个原因，没有人去关注。
任泽平的文章还用到了“房屋总市值与GDP的比值”这个指标。“如果按这个指标衡量的话，那中国目前的房地产总市值占GDP的比例为411%，无疑已经蕴含着比较明显的泡沫”。不过，他们自己也发现了问题，房屋市值是存量而GDP是年度总量，这个指标其实没有任何意义。那既然如此，用那个图干啥呢？
真正能解释京沪杭深宁房价暴涨原因的，是他们的下面这张图：
从1950念叨到1990年代，日本人口都在快速涌入城市。甚至于金融泡沫崩溃后的1990-2010年代，日本人口增速下降甚至出现人口减少，但东京圈的人口占比还是上升的——人口进入城市，是一个历史性的大趋势，就连日本这样的经济持续徘徊的国家都不例外，那中国呢？
美国的情况也一样。
1990年，美国大都市人口占比达到77.6%，谁能想到2010年已经达到83.7%。对美国那样一个经济超级发达的国家来说，都市圈的人口都在增长，而中国这样一个快速成长的发展中国家，人口大量涌入城市，就势不可挡了。各地限购措施之所以限制外地人购房，说明政策用到了刀刃上。这固然打击了投资客，也同时限制了尚未在当地落户的真正刚需者。离婚大潮就由此而来。
最后，任泽平的文章，其实给出结论是：当前房价尚在合理范畴内，一线城市略高，二三线城市合理但库存大。政策调整应该是稳住房价、限制投资购房、稳定市场。嗯，这篇文章，其实不是分析风险的，而是提示楼市价格相对合理的。
但斌的观点“中国房价将是世界第一”，也非常好。我注意到，他的观点据说是10年前就提出的，很有前瞻性。那我这个月提出的中国房价必是世界第一的观点，还算是觉悟比较晚的。但斌的意思是：中国人这么喜欢钱、这么喜欢工作、这么富有创造力，且人口这么多，中国的房价不成文世界第一是没道理的。观点非常不错。也推荐阅读一下。但斌：中国核心城市房价有可能世界第一
整体而言，任泽平的文章瑕不掩瑜，文章写得还是不错的。虽然文章比较长，还是推荐阅读一下。
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