寒冬里的美国房市照片 - 抄底,要抄得明白

标签:
房产房市地产公司房主投资人美国抄底匹兹堡法拍 |
分类: 美国房地产投资 |

这张照片被国内一家媒体选中报道 ,本人很荣幸,这里就来两句“获奖感言”,希望不要被春晚组委切掉。
这是2008年12月回国前我在匹兹堡一条小街上照的。所有房子都在卖,老太太独自一人雪中出行,有些凄凉。有人问照片是否有人工处理加上的牌子,谢谢夸奖,绝对没有,图片连剪切都没有。摄影大师就在能够捕捉瞬间的美,一般都不会PS。
在美国,出售房子要挂牌,要上网,图上一条街上所有的单元都在卖。其实这也是新闻效果了,从出售代理公司牌子看来,这整栋房产的所有单位可能都是一个房主的, 因为找到同一家代理公司。挂一个牌子要收费75美金,不知代理为什么一下挂那么多,或许每个房子信息不同。所以并非一条街的所有房主全破产了。而且从他们选定的地产公司来看,这也不是法拍房, 因为这家公司一般不做法拍房(国内火的的美国21世纪是他们的姐妹公司)。
又要说远了,一般有专门的公司只做法拍房,那要和银行有长期的关系。投资抄底法拍房产,和专门做银行法拍房的地产公司是合作很必要的。我的地产经纪执照挂在的地产公司就是专做法拍,每个房子不贵,几千到十几万美金,可是银行一年给500个,走得快,也赚了。而且很多是要投资者补付佣金的,因为价钱低,抢手。
如果只是来买市面上谁都能买到的东西,也不必费那么多周折了。在美国办个律师授权,电话里买房下单就搞定了。我们匹兹堡房产价格平稳,前年被评为美国最适合居住的城市,就有很多加州和纽约的投资人电话上买这里的投资房产,他们以加州纽约的价格,看到个个房子都便宜,让当地的投资人都没法做了。一般一幢同样的3居室2.5浴室别墅,匹兹堡要15万,纽约要50万,加州湾区要75万。如果是法拍,一般价格降20-35% 。
现在国内抄底团直奔加州抄别墅,下了飞机,不出所料,加州别墅确实是比北京上海的别墅值,而且又比2年前市场顶峰时降了40-50%,坐在土地上摸着房子,立刻大喜下单,也不算房子的现金回报,将来升值何时能涨回去。如果他们到二线城市,如匹兹堡,曼菲斯看看,都是更值的房子,恐怕就要全收了。经济寒冬,捂紧你的钱袋,不妨货比三家,找到回报最好的稳妥投资项目。我当然是投资首推有现金回报的商业项目,在商言商,不问回报的那是奉献,不是投资。
希望来投资美国房产的人真能抄到有价值的房产,要根据自身情况,慎重选择:
- 投资目的(为了盈利,自住,出租,还是囤积升值),
- 选房型(别墅,公寓楼,土地,还是土地开发项目),
- 找谁合作(一般居民房经纪公司,专门做法拍房的经纪公司,还是商业房产投资公司)商业房产投资建议找大型有声誉有渠道的公司合作。
- 参与角色(全部产权拥有,还是项目合股,房主是个人还是公司),
- 选好城市(大涨大跌的城市,还是价格未有大起伏的城市,还是小乡村),
- 选好地区(学生区,还是市郊,还是市中心)。
- 投资移民绿卡(一般居住房产不可办绿卡,有的商业房产项目可以办绿卡)注意,并不是所有投资都可以办移民绿卡,因为投资要产生10个就业机会。
投资房产,不是一拥而上,这里面也有学问。商场如战场,死生之地,不可不察。
抄底,要抄得明白。
(欢迎转载,注明出处 陈航的博客:http://blog.sina.com.cn/foreopen)
-----------------------
编后:
谢谢网友的厚爱和反馈。我会继续努力。这里就几个常见问题作答:
1. 有很多朋友关心美国的地产税,一般是市场价的0.8%-2.4%,各地不同,没有传说中的那么可怕。我这方面略知一二,我和另一个合伙人每年去郡法院给几百个房主申诉降低房产估价和房产税,而且我是镇上(Township)长期计划委员会成员。 请看博文专述:
购房税退得不够,持房税要多多增加 - 此文中有美国一个郡的的房产税细分详解,并与中国比较。
细说美国房产的持有费用
美国抄底指南
看来美国房产持有费用是大家关注的问题,的确,中国没有房产税,所以不同制度下的这个问题不太理解。我上周刚做了《如何降低房产税》讲座,对这个问题有一点研究。敬请关注下篇博文:《掰开揉碎,细谈美国房产的持有费用》
2. 关于投资项目,这里的项目大都是大型地产项目,主要在人口增长快,土地资源有限的地区,全国都有,多在纽约,华盛顿,拉斯维加斯。请看:
鸿运集团的几个地产投资项目
一般好的投资项目都不是投资独栋屋(别墅),因为相对租金比例低,维护成本大,升值潜力小。
投资方法和类型的区别,请看专文叙述: 抄底秘籍 - 图说美国房产投资三大帮派 http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e164d360100c0io.html
如果要是关心保值投资,也有相应的项目,这里不详谈。请关注下篇博文。
3. 关于投资移民绿卡
很多项目都能够办。投资有风险,用投资土地地契做部分担保。一般是120万美金一个家庭。包括夫妻和所有21岁以下未婚子女。
3. 关于投资移民绿卡
很多项目都能够办。投资有风险,用投资土地地契做部分担保。一般是120万美金一个家庭。包括夫妻和所有21岁以下未婚子女。
前一篇:抄底美国商业地产的文章和广告