冬天不买房，等待的是又一个小阳春_楚芸工作室

冬天不买房，等待的是又一个小阳春(2009-11-04 22:19:51)

快入冬了，舆论主导下拐点影响下，政府重申了对房价的担忧，所以误导之下，相当数量的买房人选择了来年开春再说。殊不知，冬天不买，等待的将是又一个小阳春。

一，小阳春季节供应掌握在垄断性房企手里，他们不会因为成交的单一原因主动降价销售。

现在的变化是：

少量中小项目在收尾，部分存量项目在促销，更多的大房企只是通过互动让自己的未来产品不断吊足消费胃口，市场中有成交的，一方面是紧凑的低总价房子，甚至是一些垃圾产品，另一方面是早期的二手房，翻番后出售，由于其配套与地段的优越性，总价单价依然较之新房价有足够优势，受到刚需一族的青睐。

冬天过后，大房企的新品将主导供应，价格会降下来吗？

二，新房成交进入冷寂期后更多需求进入到二手及尾盘，直接导致市场在小阳春来临之前得到结构优化，从而为房价坚挺准备了前提条件。

目前有利形成降价销售的开发商预期已经形成：中小开发商试探性降价已经显现，主流开发商通过释放盘货调整结构，为明年更好气候进行产品准备，同时在大量的中小城市，因为观望与购买力补充本身存在不足，亦具备降价促销的条件，所以冬天买房并不是一件坏事。

三，小产权及介于小产权与纯粹商品房之间的交易频繁产生更充足投资需求。

除政府明确界定非法的小产权外，政府政策许可下建设的集资房/小城镇建设的集体用地转让开发的带双证的半商品房/旧城旧村改造借口下的土地协议转让与地上建筑协议转让交易等，释放的不是解决普通需求的居住问题，而是让以前钻政策空子的得利者重新获得购买力，再次选择进入投资房产轨道。

截止今年三季度，全国纯粹意义上的小产权房，纳入统计范畴的占整个市场可供量的41%，远远走出以前公布的占市场总量20%，其中一半是政府行为。

这种制度性小产权房与真正意义上的小产权房叠加在一起，为村社及村社当权者以及乡镇高收益者所垄断，当小范围流动后，这些非完全合法房源持有者通过市场交易，完全将利得转化为未来的购买力，再进入商品房市场进行储备消费，必助涨房价。

四，炒房族通过调整卷土重来。

五，通胀与加息预期，各方资金适当入市，房产重新成为香饽饽。

国人出国置产，喜好的是他地的终极产权，但外国人进入中国楼市，却直奔未来交易套现，人民币坚挺加强了他们对中国楼市的信心，拥有现阶段的人民币资产是投资出境的最好选择。

预期防通胀最能影响投资人的神经，所以，经历一个冬天后，政策是否回调，预期加息是否成真，通胀预期会否转好，都会在一季度决定下来，但中国楼市成为多方资金避风港的现实决定了小阳春来临的时候，楼市同样伴随着小阳春，此一时也彼一时也，被危机挽救的开发商经历重新洗牌与盘整，再不可能用一个冬天就会整熄火，相反抗生素即囤地与垄断，让开发商成为市场强势已成必然。

六，中高档消费者与普通低端消费者完全相反的市场预期与博弈，直接让高房价维稳。

中高档消费带有明显的投资性质，在现阶段，更兼顾了洗钱/投资/保值/抗通胀/转业（许多中小企业主因为全球经济气候原因产生基于业务量减弱的闲置资金，在制度不是很规范条件下转入置产），同时对于那些盘游于股市楼市之间的投机资金而言，楼市的回报是长期的，股市的回报是波动的，这促进了市场中高档消费的明显升温。

中高档消费并且并不局限于价格趋势的影响，也就是说，预期房价大跌或大涨对中高档消费的影响实际较普通消费为小。体现在市场上就是预期下跌的态势下开发商依然可以通过中高档项目保持预期销售节奏。而普通消费在眼见大跌或拐点没有显现的时候，尤其象今年前三月那样的井喷式释放，更会出现恐慌性购买，间接成为助涨房价的二传手。

综合观之，抓住这个冬天绝对不是坏事。

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