买地产股必看的一个指标_楚芸工作室

买地产股必看的一个指标(2008-03-14 08:33:14)

如果你选择购买地产股或含有不动产投资或持有类似资产的股票，其他股经或股评所讲的以外，本人郑重推荐一个指标：会计政策中对不动产的估值标准。

按照会计准则的要求，以往分散列报的有关投资性房地产将单独列报。而投资性房地产的计量标准包括了与国际接轨的公允价值标准，但属公司选择之会计政策。而公允价值计量后主要受影响的指标就是公司净利润。

根据上海证券报会计研究员朱德峰的统计，至2007年4月27日已披露2006年年报的1303家上市公司中，仅有9家选择公允价值计量模式。它们分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、津滨发展。而这些采取与国际接轨方式计量其经营状况与业绩的公司中，只有津滨发展的主营业务包括房地产开发。其中调整金额最大的中国银行，将33亿资产列为公允价值计量的投资性房地产。

显然，许多拥有较多投资性房地产的上市公司，如陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业等，并没有将投资性房地产采用公允价值模式计量。

为什么呢？由于发行外资股的上市公司需要按上市当地的会计准则编制财务报告，而公允价值计量模式又是国际会计准则所规定的基准计量模式，即使采用成本模式计量也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此，许多“A+B”“A+H”的上市公司无疑是最有条件采用公允价值计量模式的，实际情况是，除中国银行外，有关上市公司选择的是成本计量模式。

我们以方大A为例，主要由于国内会计准则与国际会计准则对投资性房地产计量方法的差异（以下数字，前者以成本模式计量，后者以公允价值模式计量），2005年经国内会计师事务所审计的净利润与经国际会计师事务所审计的净利润相差9688万元，2006年同口径相差4292万元。如果考虑到房地产市场的波动，数字差距会更大些，实际上这些仅仅是计量标准的不同产生的差异，但影响到投资人对实际业绩的评价。

除此外，还有两个原因导致持有投资性房地产的上市公司选择了成本计量。一是担心税收增加，出于谨慎原则考虑选择了成本计量标准，待相关税政出台后再按照通用标准计量。二是采用公允价值计量对企业经营指标有重大影响，这种影响来自房价波动的部分会导致公司业绩不稳定而不利于受到投资人的青睐；同时，首次执行公允计量的准则，将原投资性房地产账面净值与公允价值之差计入资本公积，等于将旧会计制度下以前年度累计的增值提前实现了利润，会增大企业当期总资产和所有者权益，从而降低净资产收益率，影响上市公司再融资条件，并且当房价比较平衡的时候还可能缩小利润操作空间。采用成本模式计量，通过保持成本与公允价值之间的差额有利企业调整利润等核心指标。