买房中的变数如何考虑比较现实?(2008-03-12 12:44:22)
经常有博友问及这么几个与买房相关的问题: 贷款种类及年限额度如何考虑,选择固定利率有何好处没有,住宅使用年限差异应做何种理解比较妥当,如何买了不后悔,如何获得真正的折扣优惠,交会标准与交会时间及违约赔偿额度如何签订比较妥当等等.
所以有了这个系列的几篇小文章.
由于上述问题的本质是一个,那就是买房后必须面临的一些变数.如果在买房前对这些问题了解透彻并分析自己的一些可控因素,也许后期当房奴会轻松许多.
第一个变数来自贷款方面的,包括利率与贷款种类.
一般而言,利率所划分的固定与浮动并没有多大实际意义,因为其受益人都将会是贷款行.所以有这种区分,主要是方便买受人的心理.有部分人喜欢什么都安排得井井有条,所以用固定利率比较符合其理财习惯.
重要的是对利率趋势的判断.比如如果前几年你选择了固定利率贷款,现在就是该笑的时候.现在选择固定利率则不适合,因为银行根据他自己的判断业已调整了利率水平.对利率整体趋势,我是这样看的:奥运前后还将是加息期,加息次数估计在三到六次之间,因为削减持续上涨的CPI,既要考虑成分结构,也要考虑政府让经济在一个较高的速度与质量上运行.比如,九六年那次,通过行政降价措施后到九八年才扩大内需,其间有一个延缓时间.所以,真正进入到减息周期应该在九九年下半年.如果你在此这前购房,不要指望利率向下.如此,选择贷款时,时间长比较有利一些.
第二个变数来自产权使用年限方面的.由于出让用地用途存在综合用地\商住金融用地与纯居住用地或其组合.所以你所买的房子使用年限并不一样.那么,只要考虑清楚年限对你的未来有多大的影响便可决定.
商业因为主要做投资的设想,所以不在此列.对于建设在商业或商住用地上的以住宅方式推出的项目,买的房子使用年限短于其他纯居住用地上的房子,有影响没有?笔者的一个判断是没有什么大的影响,相反,伴随着政府对用地性质上的项目用途进行管制,你所购买的房子将来的回报途径甚至更多,如住宅不能充当写字楼用,对前些年购买的商住用地上的商住房就是有利的管制.但一个前提条件是你得弄明白用地性质上的在售项目是否完全合法,象有些产权式酒店,其用地性质可能为金融商贸用地,按纯住宅设计的话,除非由开发商统一使用,确实做成了酒店,你是投资人的身份,否则不可买.
此问题下另一个重要的要考虑的因素是价位,按一般的理解,使用年限有缺损的,单价应该弱于同类地段同类房型,但在开发商,有时会因为物业用途的变相改变,反而价格高于同类地段同类房型,这个应该注意.举例,两块毗邻用地,一个使用年限七十年,一个四十年或五十年,但四十或五十年的项目有可能推出的是带承诺回报的小户型或产权式酒店,由于买者投资身份多而推涨了单价,这时如果你仅做自住打算,最好敬而远之.
第三个变数来自具体买房时产生的,主要是折扣的真实性以及合同条款问题.
真实的折扣,应该以单价为主来衡量.由于购买力有限,许多买房人按照手中的首付能力来确定和比较,这是不对的.开发商如果真正想优惠,必须在单价上让步.同时,折扣也许带有博弈的意思,如抽奖销售,中奖面比较大,但毕竟不是全面铺开,这个时候一定不能将类似优惠算入买房总优惠之中.还有一种是开发商联合上下游供应商进行的优惠,实际是将供应商的利润打入了房价,如一万元送全屋装修,装饰公司有没有这么傻呢?这个时候,你必须取得装修菜单,严格算计一下装修成本,再拿超出的部分与开发商讨价还价,甚至选择放弃这种优惠,看开发商是否有其他价格方面的让步,也有开发商为了坚持刚性及照顾多数,不会让步,但有这种优惠方式的房子,最好与周边同类同质套型进行单价的比较再做决定.
至于合同条款中涉及的变数,主要是事关交会标准与交付期限,违约赔偿率方面的,建议严格按照有利消费者权益保护的方向去签订条款,如果不放心,建议使用空白条款,必要的时候咨询一下律师.
有一点请明确,随着房地产建设性发展,维权不再象以前那样由开发商说了算或由谁的钱多谁说了算,大可采取对待原则来签订涉及赔偿方面的条款.
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