物业税延缓开征将成楼市历史性谎言(2008-03-10 12:50:46)
在两会期间，税改是主要涉及议题。资源税由从量计征向从价计征转变、调整个税起征点、增值税由生产型向消费型转变、企业所得税全面实施属于既定事项，将稳步推进。而最具争议的物业税进程，则只受瞩目而无具体时间表。
日前，财政部副部长朱志刚在财政部网站撰文指出，目前开征物业税的条件并未具备，但朱部长没有指出具体的原因。两会上，来自国税总局的意见是：基于客观环境，2008年物业税不会开征，该官员并透露物业税的开征时间大约在2010-2015年，并称这是总局的共识。
笔者预言，物业税延缓开征将构成中国楼市的历史性谎言。为什么呢？
我们不妨重申一下物业税的有关焦点：
根据专家设想，拟将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费。而房价构成中，约60%是税费与开发利润。照此，如果地价和相关税费分七十年交付，则意味着消费者在买房时只需交纳占住宅成本三至六成的地价和相关税费的七十分之一，购房者的首付压力将大大减轻。
站在总局角度，主要障碍来自设计，尤其是关于土地出让金、土地增值税是否合并的问题。
站在政府的角度，主要障碍来自于存量资产结构。由消费者承担的支付成本比例达到70%，而开发贷款率即开发企业平均负债率为76%，大家知道，外资银行真正进入到房地产信贷行列也就是近年的事情，而以前呈大一统格局，如果开征物业税，意味着国家这个最大的债主将要自行承担存量贷款的回收风险：截止2007年底，银行信贷余额达到40000亿，而因为政策原因，今年一月新增余额8000亿，而这些统计数字的口径还限于国内17家大型金融机构。
上述两个角度才是政府决定推迟物业税的关键背景。最重要的来自于巨额信贷余额。
另外一个主要背景来自于内外资银行的竞争，真正放开市场，吃亏的是内资银行。而目前基于审批准入的严格导致外资信贷总余额为511亿美元，一旦外资金融机构认识到国内市场的本质，即相当数量的刚性需求因政策而沉淀，最终在十一五期间释放的话，外资的丰富品种与人性化操作将挤占内资银行的市场。
也就是说，物业税的开征并不取决于试点范围，也不会着眼于有些人说的“只摸石头不过河”，而取决：
1、什么时候消化了存量矛盾降低了国家金融风险并且内外资银行可以竞争，什么时候物业税就将直接一步到位；
2、什么时候地方政府的地税收入可以支撑城市化与城市建设，并形成稳定的房地产税收财政来源，即土地财政消失，物业税开征将直接提起；
3、商品房市场与保障住房建设中的产权约束进一步削减并有完善的保护制度，物业税的大环境也就基本形成。
而按照此种推断，今年完成前述资源税、增值税、个税与企业所得税改革，借助紧缩银根地根，推出结构控制供应，将需求引导到政策范围可控领域，伴随我国经济高速、放缓及适度通胀持续两年左右时间，物业税的开征条件将成熟，所以，现在推出物业税时间表以及扩大试点范围，都是政府基于前期沉淀问题推出的延缓策略。
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