我国目前的城市化率低于工业化国家二十个百分点，低于发达国家四十个百分点；我国住房自有率远高于其他国家，但我国的房产支出占家庭可支配收入比重却是人家的两到三倍；我国人口自然增长率固然稳定在千分之五以内但由于人口基数大，因而产生的新增房产需求也是非常大的，由城市化产生的进城人口年均高达二千万，而因人口基数及成长因素产生购房需求每年在三千万左右；我国的人均居住面积统计中的“成套率”不到百分之五十……种种因素证明，房地产无论如何还将有近三十年的持续发展期。
市场经济为主的社会，从家庭角度看就是一个理财的社会，如果你不会理财，将逐渐在收入差距扩大的队伍中掉队。围绕目前的社会矛盾，弱势与低收阶层与中产阶层同在，需要理财的人口基数非常多。与以投机为目的的消费不同，房产理财的关键也在于建立一个具备不断流动的理财管道，充分发挥房产抗通胀、保值增值特点，同时结合市场经济社会金融形势，与其他理财产品一起形成家庭一项稳定的现金或财富流入。
如何建立房产理财管道？
首先，得有管道意识。
为说明这个问题，举个例子。现在一套一居室，脱手价格二十万元，而你手中恰好有余钱二十万元正寻求投资。同时你的投资方式还有基金，股票及国债。仅追求回报的思维将集中于你认为的高回报品种，但这种高回报有风险并且你所认定的高回报往往有时间限制。在管道意识指导下进行理财，则会作如下选择：10%购买政府公债，10%购买交易型股票，10%购买以分红为特征的稳定回报的基金与股票，剩余部分购买房产，这时只有选择按揭贷款来进行投资。缺乏管道意识的一种安排是，也许当前某股票为多数人看好而一次入市，也许拿出一半买了正在成长中的基金，也许稳妥地全部投资于国债，因为现在国债也可以交易。这两种组合差异在于：前者具备不断回流现金的通道，政府公债是远期品种，交易型股票是近期品种，约当现金，分红基金与股票为固定回报产品，房产作为主要品种，既可持有收租也可储值，伺机再进行二次交易，适当条件下融资也不是没有可能。
其次是根据自己的现有与预期财力安排与选择理财品种。
有了管道意识，再就是如何选择投资品种的组合问题。买股有组合说，买任何投资产品也有组合说，建立理财管道也有组合一说。但在建立理财管道的时候，其进入组合的理财产品应该剔除投机型产品，主要是交易型股票、无产业经营类基金（相当证券基金，由机构投资能力决定的那种）。
建立理财管道的产品选择标准依次是：稳定性、保值性、变现率与变现速度、增值幅度、抗通胀能力大小、回报周期与回报率。这种安排与一般获得投机回报的投资方式完全相反。但这种组合相当建立自己的理财事业，细水长流是其本质。按照这一标准，进入理财管道的产品品种依次为：公债、房产品、成长基金、分红股票、证券基金、交易型股票、其他。
再一个就是选择以房产品作为理财的主体，围绕房产品收益建立理财管道。
笔者计算了一个收益率为百分之十的组合，就是权重为10%/60%/10%/10%/5%/5%的按上述次序的组合。如果按这一权重并按前述品种进行投资，其固定收益率将在百分之十左右，且风险为零。但隐含了一个基本前提就是房地产市场长期按正方向运行，即土地不贬值，地段至少保持现值。如果你购买的房产所处地段因为城市化及城市功能的变化，无大的价值，这还是有一定风险，所有这种管道理财组合里，房产品所处地段的选择非常重要。
处于这个管道之中的房产品占用你的预期投资额的百分之六十，所以必须慎重选择：因为房产品在大量需求条件下不存在无用产品一说，所在选择的重心在地段与成交价格。一般应该在交通条件非常优越并且交通区位不会落伍的地段，然后主要按照价格选择，这里作为理财产品的房子价格，主要是总价而不是单价。
最后就是经常优化这个管道并不断关注与稀释风险。
那么，建立了这样一个理财管道以后，如何优化呢？
上述组合的总体要求是房产为主，所以变动这个组合程序如下：
1、房产品置换：如果你选择的房产通过转手交易能够置换两套房子，应该抓住机会，如前几年有人在闹市中心购买便宜的房子，现在基本都翻番了，这个时候应该抓住高房价环境出手，到城市交通更新的节点位置去换购，一套变成两套。
2、根据经济发展更换固定回报的品种，如基金目前获得良好的发展，这时可以出让股票全部买入分红类基金，对于国债二级市场即将开放的传言，一旦属实也可以大面积持有公债。
3、如果条件好的话存在多套房产，则应该注意月出与租入的稀释，这个不用解释，每个买过多套的都有体会。但出手房产的顺序应该是先中心后四周，即先行出手中心地段的房子再出手外围房产，同时购进价格型房产。
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