加载中…
正文 字体大小:

楼市中的主流需求与供给

(2010-03-04 09:40:44)
标签:

房产

财经

主流

房价

住宅开发

房产/置业

城市建设

经济

理财

规划

分类: 房地产评论

楼市中的主流需求与供给

 

    楼市中的主流需求与供给是不断变化的。这种变化通过房价表现出来,供需之间的量价互变是房地产市场最重要的分析因素。供需之间的量价互变过程,客户群体的变化又是市场量价变化的内因,在购买商品住宅的客户群中,有所谓主流和非主流目标客户之分。

     拥有稳固的家庭和稳定丰厚的收入,有投资和置业意愿的高级白领以上阶层人士,是目前在一线城市购房的主流客户,这些需求以改善性住房为主要特征,同时他们也是二手房的主要供给者,是二手房健康的供给因素。当白领以上的主流需求弱化而房价依然上涨的时候,以投资和投机为主要目的的住房需求者进入房地产市场无论一手住房还是二手住房市场的主流需求与供给都会发生变化。主流需求与供给者的变化,反映了主流需求与供给的变化。当投资和投机者主导了市场,楼市将成为真正的“富人游戏”或“赌场”。

    潜在需求也有主流和非主流之分。十年前的房地产市场,市场供给量很小,价格不高,住房需求者既是高收入者又是“刚性需求”,潜在的客户也是以多数中高低收入客户为主,初期房价在低位,投资或投机客也相对少。经过十年房地产市场化,高收入者住房大部分得到解决,中等收入部分得到解决,而中低收入者成了最大的住房需求者或潜在需求者,而这部分潜在需求者因为没有对应的住房供给,成为市场非主流需求。

    通过主流和非主流目标客户的区分我们看到:目前市场主流需求正在向投资、投机者转移。普通住房恰恰成为他们炒作对象,这些人进入并占据了市场的主要位置,垄断或者刺激房价快速上涨,调高了中低收入者住房欲望同时也挤掉中低收入者进入市场的资格。“赌场”现象的出现正是这些市场问题的综合反映。

   在住宅开发中“卖给谁”、“卖什么”的问题,已经成为一个重大综合的社会问题。在需求变化的市况下,特别是住宅这种特殊商品是不需要投机者进入的,只要没有监督引导机构市场难以健康发展。在需求紧张的情况下开发商是不拒绝投机者的,有时候还会和投机者合作,这也属于没有监管之下的正常现象。

    在住宅开发中“为谁建”的问题,是重要的开发战略问题。把高收入者作为主流需求目标,为高收入者建房子或以投机投资为目的建房子,必然有广大中低收入者难以接受的高房价,把投机客或投资客作为目标客户一部分必然使高房价更高。住宅商品化或赌场化的结果,“建房子”和“买房子”的博弈,房价必然涨幅更大甚至出现市场供给相对过剩,导致回归到以高收入为主流客户的市场行情。这是住宅开发中“为谁建”所导致的一个市场的封闭循环。

   “为谁建”、“卖给谁”、“卖什么”表面看是市场现象,由于住房的特殊性最终演变为社会问题是不容忽视的。定位主流和非主流目标客户是需求问题,解决的是“卖给谁”、“卖什么”的问题;看清主流需求的变化,制定“为谁建”策略,所解决的不仅仅是供给问题,还有公共产品提供的问题,既有开发商的社会义务问题,又有社会对投资投机监管问题。

     未满足需求的中低收入者,如果不能找到对应的供给。在心理层面上,看着高房价的行情只有焦虑和不满。在生活层面上,“蜗居”成必然。在社会层面上,未满足需求的中低收入者永远不会成为房地产住宅市场的现实的主流需求,也不会有中低收入为目标客户供给。这种市场现象说明,中低收入者既不会打压高房价后进入目前市场的封闭循环,也不会通过市场解决自身的需求尴尬。

     因此,打压高房价与投资投机者有关系,与高收入刚性需求者有关系。从打压的角度看,遏制不遏制高房价对中低收入者来说毫无意义。即使把高房价打压50% 未满足需求的中低收入者也不可能成为主流需求。

 

  

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报
已投稿到:
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 不良信息反馈 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有