7月28号《国土资源报》

随着房地产市场趋冷，前几年为打压房价而出台的各种调控政策目前面临着不同的尴尬局面。前年北京市提出自住型商品房的政策，作为稳定北京市房价的重要举措，到今年自住型商品房抽签销售的时候却屡屡出现高比例弃购的现象，除了这类住房自身区位、配套、环境等原因外，更主要的原因是房价下降导致周边商品房价格甚至低于依据过去市场价格而确定的自住房价格。调控手段的屡屡行差踏错不得不引起一个思考：如何才能有效的调控。

过去这些年里，房地产领域出台调控政策的频率和强度大概是所有行业里最高的。时至今日，市场形势逆转，当年在房价上涨过快的时候，匆忙出台的各类直接打压房价的措施如何全身而退，颇让地方政府头疼。就像最近各地都在放松限购，当年出台限购政策的时候，政府就饱受直接干预市场的指责，现在退出限购又被质疑是为力保土地财政。自住房价格高于商品房同样让政府的调控变得难堪。还是那句话：退潮之时才知道谁在裸泳。市场低潮的时候，也恰恰暴露了过往的房地产调控政策在逻辑上的无法自洽。

归根到底，房地产市场价格上涨过快的原因在于货币总量的失控与经济结构的失衡。从2001年加入WTO后，我国持续多年外汇储备高速增长，由外汇占款的快速增加导致基础货币供应过多，再加上08年救市通过各类投资项目向市场投放过多货币，使得我国广义货币M2从2002年底的18.5万亿增长到2012年底的97.4万亿，当前M2与GDP的比值一直在2左右。市场上货币充盈，却由于低端产品市场过剩，石油、电信、航空、铁路等大型投资方向被垄断，资金只好去进行投资炒作，房地产由于其物理上的耐久性与供应数量无法短期放大，成为最先受到货币洪水冲击的洼地。

房地产的价格反映的是宏观层面的大结构问题，要调控必须在宏观结构的改革上下功夫，比如货币总量和增速要有效地进行控制，市场投资方向要放开来引导存量资金的流向。可是在社会舆论和考核体系的高强度压力下，在并没有进行上述根本性改革的情况下，出台的各类房地产调控措施要么针对房地产供求关系来，以行政手段砍需求，比如限购，或以行政方式增加某特定对象的供给，比如保障房、限价房和自住房等，还有的是直接冲价格管制去，比如有的地方出台的政府限价和副市长管房价的政策。这种做法更具表演性质，因为明知道起不了作用，但是至少要表示政府在行动。

这些措施注定是失败的结局。2005年至2013年初，出台过各类密集的调控措施，叫国几条还不够，还要叫上新国几条老国几条才能区分开，可是除了国际金融危机导致过短暂下降外，房价总处于上涨状态，因为货币没有得到控制。这就像上游水库把闸门开得大大的，就算用各种手段想要压住下游的船不让它上浮，只能是徒劳无功。而这一届政府一条房地产调控措施都没出，各地房价目前纷纷下降，就是因为坚持稳健的货币政策，去年M2增长速度仅为13.6%，今年一季度更是跌倒12.1%的历史最低，就像水库的闸门关小了，下游的船自然不会浮上来。

这样来看，在行业内部去调控意义不大。天天对着价格下功夫，价格的起起伏伏会让它变得毫无意义，更还得结果是还会损害政府行为的科学性与权威性，就像限涨之后的限跌，让社会在看政府的笑话。地方政府要从控制价格波动中走出来，去做一些不那么波动的，又是必须要承担的职责，比如公租房。

一般来说，制度设计越复杂，政府管控的类型和层次越多，执行起来的成本高不算，最终效果往往差强人意甚至南辕北辙。调控的提法还是越谨慎越好，调控的方法还是越简单越好，让市场发挥决定性作用，政府的调控严格限定在作为市场的补充上，而不是去折腾市场替代市场，才是调控的本意。