对于收租股，其实没有确切的定义，是俗称而已。我买的收租股一般是指那些主要租金收入来源于以下行业的公司：商场、办公楼、酒店、公寓、厂房、车位等等。当然，很多收租股也不是纯粹的收租股，往往还经营其他产业。

此类公司的优点：

1、财务报表相对简单；

2、估值方便，租金收益率和分红率是两个主要指标；

3、一般负债率都比较低，这和内地房企有显著区别；

4、可以到现场近距离观察，也可以在家打开手机通过热力图时时刻刻监测人流；

5、城市轨交发展为优质地铁上盖综合体带来源源不断客流，用网络来形容，轨道就是流量轨道出口就是风口；

6、不用考虑库存、坏账（没有押金，你连门都不能进）、科技研发等头痛的事情。

此类公司的缺点：

1、产品容易复制（盖楼不难，难的是地段和后期的管理）；

2、网络购物对商场的打击；

3、前期投入巨大，如果出错，后果不堪设想（新鸿基在徐家汇一个项目总投入就是400多亿），此次香港西九高铁站这块商业用地仅土地估计就要1000亿港元左右，后期还要投入大量建筑成本，香港的建筑成本是有目共睹的，并且这块地不拆分卖；

4、成长缓慢，不可能有令人激动的收益率（这主要取决于你怎么看待收益率）。

因为是从香港企业开始研究该行业的，所以我目前主要投资香港收租股，他们的特点是：

1、企业财务实力雄厚，一般收租股净负债率（净负债/股东权益）都在20%以内，或者无负债甚至净现金；

2、企业治理结构和当地法制环境显著优于内地；

3、中国国际化程度最高的城市，没有之一；

4、由于商业基础设施极度发达，而且人流密集，所以网购对实体商业影响甚微；

5、港府对商业用地批租很少，所以增量对存量的影响极其有限；

6、由于当地税赋极低，所以成为国际购物中心；

7、大股东普遍愿意分红回报自己和小股东；

8、大股东在股价低迷时会密集增持或者回购；

9、港珠澳大桥的开通和西九高铁站的启用，又为香港提供了两条人流主动脉；

10、商业用地，你只要考虑建筑折旧，但土地是增值的，到期有续租权；

11、他们在内地投资的综合体，一般都是当地最高端的综合体，以一线城市优越地段为主，我举个例子：上海最好的商场是新鸿基地产的IFC（国际金融中心）和IAPM（环球贸易中心）、恒隆地产的恒隆和港汇恒隆、太古集团的兴业太古汇，在建项目中最好的是新鸿基地产的ITC（国贸汇）和前滩太古里。

香港收租股的重大缺陷：由于沪港通税收规则，白白被收了20%的股息税，这对持有收租股是个重大缺陷，还有一些小而美的收租股，沪港通无法购买。

总之，权衡利弊后，我发现收租是门不错的生意，持有收租股是比较省心的事情，我是当成自己持有物业看待此类投资的，我绝大部分仓位都集中于此。