都有哪些城市房价真实下跌？_杨少锋

都有哪些城市房价真实下跌？(2008-04-26 18:18:20)

关于房价是否下降的争论一直在持续，所以关于拐点是否到来的口水也就一直在飞溅。当局者要么睁眼说瞎话，要么就是根本没有睁开眼睛；媒体喜欢眼球，所以一面倒的言论对于多数传媒是不喜欢的，今天说涨明天说跌也就完全可以理解了。只是痛苦的是老百姓，云里雾里，心脏不好的，多半坏事，所以笔者只有站出来，告诉大家一个真实的楼市了。

——其实同样痛苦的还有很多需要真实信息来做决策参考的开发商。

中国楼市到底是什么样一个现状？究竟房价是涨是跌？

负责任的说，中国当前的楼市确实复杂，总体形势不好，但是依然两级分化，大体上一线城市房价整体向下（不同城市调整幅度不同），二线城市两级分化严重，三线城市依然上涨(二三线城市市场分析见<又一城市房价暴跌，二三线市场将严重两极分化>)。

一线城市降幅比较明显的是深圳、广州，前者房价已经高位跳水，基本上跌回一年之前的水平（虽然徐滇庆还在坚持和牛刀打赌必赢的信心，不过恐怕全中国人大概只有他自己这么认为），房价降幅距离最高点达40％之多。再看广州，笔者今日多次前往广州出差，第一个感觉是报纸普天盖地都是楼盘广告，而且逢广告必说打折，以核心区域海珠广场为参照物，07年高位时房价普遍在16000元/平方米左右，目前已经回落到12000元/平方米，跌幅约为1/4，广州房价高位回调也已经是不争事实。

上海的情况比较扑朔迷离，令人困惑的合同撤销率让所有的数据均失去任何参照意义，所以笔者无从知道房价究竟涨跌如何，但笔者多个朋友均反馈沪市二手明显回落。

北京的房价究竟如何？或许从数据上看不出房价有多大的降幅，陈云峰说北京房价大约跌了5％，笔者感觉略为保守。实际上，北京多数项目在07年第四季度都曾经继续涨价，但涨上之后均未有销售业绩，不少项目又悄悄把价格往下调。由于很多项目在高位价格的时候并没有成交，所以在房管局的统计数据就无法体现，降价也就不为人知了，从笔者公司跟踪的20个典型项目看，北京目强房价下调大约在10％左右。其中比较突出的项目一个是沿海赛洛城改名美利山之后从精装17000元/平方米到毛坯13000元/平方米（最近价格又有所上涨），方庄6号从23000元/平方米直接降价到毛坯18000元/平方米（起价14000元/平方米），伟伯国际则直接降价两千，东亚上北打9折。。。。。。除了在售项目直接打折之外，新开盘项目降低开盘价也使得北京房价发生实际拐点，今年第一季度开盘的项目，普遍比业内在年前预期的价格低了将近15％左右。

二三线城市之中，福州是受到降价冲击波最大的城市，在融信宽域大幅降价2000元/平方米之后，中庚城以被业内人士称为“成本价”的方式开盘，而中天金海岸更以三楼以下4900元/平方米，均价5500元/平方米的超低价入市，福州金山板块大部分项目降价幅度高达20％。

此外，长沙、南京、成都等多个二线城市降价传闻越来越多，随着老潘“百日巨变”的立场转变，地产界唱空的声音逐渐增多，承认拐点到来的开发商也逐渐占据了绝大多数。

在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩持续以及供应持续加大的背景下，笔者认为中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，而加入降价队伍的开发商和项目将会越来越多——需要特别强调的是，从04年开始的这一轮房价涨幅已经将房地产利润数倍放大，房价基数已经达到至高点，一定程度的房价下跌是价格的理性回归，对所有人都是一个好事，所以，笔者谨奉劝那些仍不愿相信拐点的开发商，做企业，合理的利润才能持久，暴利不可能永远，楼市只有理性回归才能赢得长远发展。

当然，笔者同样排斥那些认为房价普降的观点。由于不同城市之间存在巨大的发展差距，尤其是二三线城市，其房地产格局在08年将呈严重两极分化现象。有的城市房价下跌，有的僵持，而有的，甚至还将继续上涨。一刀切的认为房价涨跌都是非常片面的。

以河北唐山为例，从07年底到08年一季度，市中心多个项目房价从6500元/平方米涨到7500元/平方米以上，目前依旧后劲十足。东北、内陆，多数的三线城市由于泡沫很小（甚至房地产才刚起步），房价偏低，而刚性需求强大，房价还将继续上涨。

由此，笔者判断，今年一线城市将是房价普降、二线城市两级分化，三线城市依旧上涨的格局（笔者说的是大体情况，不排除个别一线城市房价依然上涨、三线城市房价大跌情况发生）。由于一线城市和二线城市在房地产中所占比例较大（开发量越大的城市降价压力越大），今年楼市整体进入下行通道已经不可避免。

注：笔者07年对楼市做了四个预测，一是八月初美国爆发次贷危机之后预言将促使央行提高首付和利率，并建议针对第二套住宅，当时业内多个大腕还专门缀文反驳，9月28日央行发布通告提高二套房贷首付和利率见（笔者博文《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》、《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》等文）。二是缀文分析宏观调控失效国土部门应该承担主要责任，并提出上市公司屯地将导致系列恶果，建议国土资源部彻查屯地（见《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》《土地新政或将彻底改变地产格局》《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》）；三是预测上市房地产股将大幅下跌（见《半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛》、《上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭》等）；四是判断08年2月前后将出现全国性楼市拐点（见《全国性楼市拐点势不可挡》《08调控定调，楼市拐点必现》《警惕！北京楼市在疯狂边缘，半年内拐点必现》等文章）。