4月，福州的天气已经十分炎热，可是，楼市的寒风却依旧凛冽。融信地产壮士断腕般悲壮的退地壮举，终于击溃紧崩的楼市信心。毕竟，放弃7000万的保证金，即便是对上市公司而言，也是一个重大的打击，更何况，一个二线城市普通开发商。

    2007年9月11日，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块，楼面地价7096元/平方米。同样在这一天，福州本土融信房地产公司拍得的白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价，成为拍卖会上第二幅“地王”，其楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价；而两年前，该区域的土地拍卖价格仅为每亩500多万元。两块“地王”的诞生，宣告了福州市场终于进入最后的疯狂，多数楼盘在此后一周内涨价幅度高达20％。

     第一时间，福建本土主流房地产专业媒体《东南置业》采访笔者，让笔者分析福州市场，笔者断言万科地王所带动的涨价狂潮，将彻底摧毁福州楼市需求，年底之前拐点必现，08年3月左右福州房价必将大幅下跌。

    4月第一个星期，伴随着放弃巨额保证金的融信地产旗下融信宽域项目从年前接近9000元/平方米直接降价到6000元/平方米，福州金山板块多个项目一同促销降价，降幅普遍达到20％。福州楼市成为继深圳之后房价暴跌最猛的城市之一。

    然而，就在名博牛刀断言“二三线城市房价雪崩开始”的时候，另一名博贾卧龙却断定“二三线城市房价将井喷”，前者依据是多个城市降价，后者依据是河北多个三线城市房价坚挺甚至依旧上涨。

    在08开春之后的两个月，伴随着笔者公司业务的扩张，从吉林四平到湖南绍阳、福建福州宁德、广东的云浮，笔者从北到南刚好转了个圈，正如南北温度的差异，楼市冷热也是冰火两重天，福建的多数三线城市，甚至普通的县级市，房价已经直逼5000元/平方米，河北唐山的多个县级市，其房价也突破4000元/平方米大关，而吉林的第三大城市四平市，房价还在2400－2800元之间徘徊，广东云浮，房价也才刚刚上3000元/平方米，不由不让人感叹中国不同城市之间的差异是何等巨大！

     早在07年11月做客新浪网，同国美地产陈云峰、中原地产李文杰、远东置业姜炜及北大房地产研究所所长陈国强一同担任嘉宾探讨08年全国地产走势的时候，笔者就断言全国性的楼市拐点将在08年3月之前到来。但同时，笔者也分析，由于不同城市之间存在巨大的发展差距，尤其是二三线城市，其房地产格局在08年将呈严重两极分化现象。有的城市房价下跌，有的僵持，而有的，甚至还将继续上涨。一刀切的认为房价涨跌都是非常片面的。

     对二线三线城市而言，判断楼市走势，关键看以下几个指标：

     一是此前市场的需求中，投资需求比重究竟有多大。早在07年11月，笔者就缀文《供不应求是房地产天大谎言》，指出楼市的需求大致分为投资投机需求、恐慌性购买需求、升级换代需求和刚性购买需求四类，并分析“事实上，除了真正的刚性自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求和升级换代需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相。”所以，如果此前购房的需求大部分是刚性自住需求，这个城市市场就相对健康，泡沫很小甚至没有泡沫。应该说，只要不是区域性经济中心城市，大部分的二三线城市住宅的投资空间是非常小的，看是否存在投资空间，除了本地刚性需求是否已经满足之外，更重要的是看外来人口有多少——最简单的一个衡量办法，就是如果这套房子不是自己住的话，能不能以一个合适的价格出租，不能出租，就意味着你可能成为接最后一棒的傻瓜。

     二是目前市场的供应量和潜在的供应量有多大。房地产由于开发周期较长，一块地从成交到第一期住宅入住，周期至少两年时间。因此，供应相对需求而言，总是较为滞后。需求涨了，供应一时半会增加不上来，就会造成短期的供不应求，从而房价上涨。需求突然下跌了，但是已经成交的土地还在开发，供应量依旧上升，供过于求，价格就下跌。由于房地产行业发展周期还非常短，绝大部分开发商没有成熟到能够对市场的走势有较好的判断，他们的决策，多半都是“头疼医头，脚疼医脚”，是严重缺乏战略部署的。而二三线城市开发商更是如此，所以，如果这个城市房地产开发量比较大，在需求萎缩的前提下，房价下跌将不可避免。比如说河北的遵化市，一个城市人口不足14万人，仅07、08年两年时间供应量就超过100万平方米，建设规模在30万平方米以上的项目就不下5个，这样的城市，只能说是市政府的土地财政政策注定其市场将是悲剧收局。而吉林第三大城市四平市，目前市区在售项目不超过10个，全年供应量仅数十万平方米，相对其人口而言，未来数年之内都将是供不应求，房价只可能上涨不可能下跌。同样，广东的云浮，过去3年时间进入市场的项目还不到十个，今年全年只有四个在售项目，而且价格才刚刚突破3000元/平方米，以其经济发展速度和民间富裕程度，其房价年内很可能突破4000元/平方米。

     三是看土地市场。不管任何市场，只要是土地拍卖楼面地价超过周边在售项目价格，毫无疑问就是泡沫。由于土地供应的垄断性及稀缺性，其价格和价值是没有办法用供求关系来衡量的，其价格某种意义上取决于开发商的头脑发热程度。而土地的供应量如何，也决定了未来市场的开发量。如果出现短期地价倍数上涨，房地产市场的泡沫就很有可能形成。类似于福建部分县级市土地一亩突破300万，市场泡沫就非常大了，一旦需求萎缩，房价大幅下跌将不可避免。

    所以，二三线城市房价涨跌，必须看具体的市场是否存在泡沫，如果没有泡沫，房价当然还会上升，如果泡沫较大，在宏观调控作用下，房价下跌将难以避免，未来二三线城市房地产市场将严重两级分化，一刀切的说涨跌都是客观的。

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