比房价拐点更可怕的楼市拐点已经到来_杨少锋

比房价拐点更可怕的楼市拐点已经到来(2008-01-10 17:38:40)

标签：房产

房价的飙涨，一直以来，房地产业界都在把责任归结于土地“招拍挂”制度带来的土地价格攀升，理由自然是“面粉涨了，面包能不涨吗？”这个看是非常符合逻辑的道理。然而，对于这种说法，笔者一直持批判态度：“我们承认地价的上涨推动了房价的上涨，可地价绝不是房价上涨的根本原因。我们只能说，地价推动的不是房价，而是开发商对于利润的期望值。也正是对未来利润的预期，才导致开发商不断追求那些天价地”（见广州日报8月29日财经头条《利润预期推动房价上涨》）。

那么，即便我们认可地价推动了房价的上涨，那是否意味着“面粉降价了，面包当然也要降价”？如果说，地价决定了房价，地价高了房价就高，地价底了房价是否也会随之降低？

07年底，一如笔者数月之前所预计，楼市拐点如期到来(见笔者8月2日《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、8月10日《北京楼市在疯狂边缘,半年内拐点必现》、8月15日《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》、9月11日《下半年需求锐减北京楼市拐点或将提前到来》等文章)，多个城市房价出现拐点。而在所有焦点都聚集于房价拐点是否出现的时候，地价拐点在年末悄然到来：

南京：2007年“最后一拍”遇冷。在单次推出16幅地的拍卖中，一块地处江宁区的地块以底价成交，楼面地价每平方米不足2000元。而就在一个多月前，同板块的一幅成交土地楼面地价为4446元，降幅超过50％。同时，尧化门2幅地块因没有开发商报名竞买而流标；河西、雨花、六合等区域的10幅地块，都只有一家开发商报名竞买，最终都以底价成交。16幅地块中仅有4幅进行了现场举牌竞价。

福州：在07年9月万科以27.2亿元拍得新店地王，楼面地价接近7096元/平方米（该地块原被福州华辰房地产公司07年9.7亿拍得，后因未按时缴纳土地出让金被政府收回，一年时间地价翻三倍）。此后，12月25日的南江滨“黄金地块”及另两幅被业界广泛看好的地块、长乐三幅地块，也因竞买人不足先后流拍、流挂。 12月29日，被业界喻为福州“2007年最后一拍”闽侯的四幅地块，仅拍、挂出最小的两幅，另两幅面积达180多亩的地块，则因开发商参与热情不高，竞买人数不足，均流拍流挂。至此，12月的10幅地块共有8幅地块流拍、流挂。

上海：２００７年最后一天第１３号土地开标，卢湾、闸北、嘉定、青浦、闵行等区的３０余幅地块拍卖结果全部产生。此次土地拍卖的“行情”与９号公告相比明显降温，嘉定、闸北、青浦地块成交楼板价大多低于之前业内预计。其中嘉定地块楼板价低于预期５０％。

东莞： 11月、12月多幅地块流拍，楼面地价由每平方米4000多元一直跌到2000多元，短短1个多月，相同地段的地块贬值了40％。

广州：2007年12月初广州最后一场大规模土地拍卖，包括9宗住宅用地在内的金沙洲、花都、番禺共12宗地块出让不到1小时便有了结局。2宗金沙洲商业地块无人报价而流拍，5宗地块因只有一家开发商报价并以底价成交，另外5宗地块一般竞价不过10轮便有得主，最热门的番禺中心城区南区江景地块也只竞价52轮，其楼面地价4048元/m2，比3个月前竞出的同类地段的“地王”楼面地价6230元/m2少了2182元/平方米。

至此，在王石公开于中央电视台《经济半小时》节目宣称“万科不再拿地王”的同时，全国性的地价拐点如期而至。

或者因为公众对房价的关心原超过于对地价的关心，除了专业媒体的分析之外，地价拐点，非常正常的被淹没于房价拐点的争论中。

然而，笔者认为，对绝大部分开发商而言，地价拐点后果远比房价拐点更可怕。

有点经济学知识的人都知道，一个商品的价格，不是以成本来衡量，而是以市场价值来衡量。所以，在楼市旺销的时候，较早底价拿地的开发商会以后进入市场的高价地块来衡量土地价格，并计算为“开发成本”，作为定价依据，所以形成“今天的面粉价格决定昨天的面包价格”的现象,以万科在福州获得“地王”对福州楼市影响为例：2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科豪掷27.2亿元将起拍价为12.5亿元的五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元。地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米，附近的摩卡小城均价也不过6600元/平方米。该地块已是第二次被拍卖，2006年9月该地块曾被华辰地产以9.7亿元拍得，折合楼面地价为2724元/平方米，由于某些原因被再次拍卖。短短一年时间，地价从9.7亿元飙升至27.2亿元，差不多是原来的三倍，远远超出此前业内的预期。消息一出，榕城楼市亢奋一片。“北尚提价了，7700元了！”、“摩卡小镇提价800元！”、“融侨提价1000元！”、“君临天华已经提价3000元”……各种小道消息通过网络等方式在购楼者之间传递，恐慌的气氛正在弥漫开来。而几乎是同时，多个楼盘的售楼小姐向看房者解释：“公司决定暂时停止签合同。”

任何一种商品，在卖方市场的时候，价格由卖方决定，而买方市场的时候，价格则由买方意愿决定。所以，当房价拐点已经到来、投资投机需求蒸发、恐慌性购买需求不再的时候，楼市供求关系一夜扭转（见笔者博文《供不应求是房地产天大谎言》），定价权重新由开发商转移到消费者，决定房价的标尺，由区域最高楼盘转向区域底价楼盘。

由此，我们需要请教王石先生，万科福州地块，楼面地价按7096元/平方米算，建安成本、税费、财务成本、营销成本。。。怎么说这个地块楼面成本价也要突破1万元/平方米，超过周边项目同期销售价格接近两倍，万科这个项目准备卖多少钱？能卖多少钱？能不能卖得动？

在大部分开发商还天真的认为国土部门“百日行动”是走过场的时候，国务院办公厅1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对规范土地市场做了明确的指示，并在“严格执行闲置土地处置政策”部分中明确指出，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。通知一出，立码引起业界强烈反响。

笔者认为，国家对规范土地市场的强硬态度，以及针对房地产的银根紧缩，共同构成中央政府抑制房地产投资过热、房价上涨更快的系统调控体系，而今后土地70％供应廉租房、经济适用房、两限房、中小套型住宅的政策，更是在传递一个重要信息：中国房地产正在朝有限市场化转型，政府对房地产的介入将会越来越多，越来越有针对性。

正如笔者在《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》（9月17日发）一文中分析：“目前各大城市房价已经逼近市场承受力极限，房价的继续增长主要依靠市场对房价上扬的信心（与当前股市一样），银行紧缩房贷已成未来较长时间内的货币政策，加上针对房屋保有环节的各种税收呼之欲出，房地产行业的需求在未来几个月可能出现大幅下滑。一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场（甚至低于“天价地”开发商的成本价格），“天价地”将很可能成为这些开发商的“滑铁卢”之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”

于此，笔者相继在10月缀文《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》提醒业界重视新的一轮土地调控。

如果说，房价拐点的到来，改变的只是开发商销售的压力和利润的高低，那地价拐点的到来，则可能直接让“天价地”成为所有者的沉重包袱，所以，地价拐点，对许多开发商而言，后果远较房价拐点要可怕得多。

——股民和投资者们，也许大家应该重新评估一下那些上市房地产公司动辄数千万亩土地储备的当前市场价值了，也该重新评估一下他们的股价了。

后记1：笔者从今年8月初应新浪、焦点邀请开博客以来，一直呼吁业内警惕行业危机，不要无视政府调控，无视市场规则，其目的绝非希望房地产行业整体遭受灭顶之灾。笔者只是想说，中国需要的是一个健康的房地产市场，市场需要的是一个健康的供求关系，老百姓需要的是一个可以承受的房价。无视市场规律、漠视政府职能，违反游戏规则的结果必将遭受严厉惩罚。或者笔者作为一个业内人士，其观点为绝大部分人所难接受，然房地产行业需要代表开发商利益的群体的声音，也需要代表消费者利益的声音，如此才能保持行业的客观和理性。如果一味歌功颂德，中国的房地产行业将象泰坦尼克号一样，在歌舞升平中驶向深渊。

由此，笔者自从8月开始，就上市房地产公司全国范围内不惜高价大肆屯地、进而推动地价和房价迅速上涨的现象，笔者连续缀文《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》、《北京楼市在疯狂边缘,半年内拐点必现》《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》，呼吁政府重视楼市“带头大哥”的示范效应（没想到我和新京报张学东所创造的这个词语竟成为年度楼市最热门词汇）；同时针对美国次贷危机可能促使央行改变房贷政策对业界提出警告（见《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》）。

对上市公司的行为，笔者更是直言不讳：《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》、《半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛》、《上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭》，建议股民正视房企股价泡沫。同时，针对楼市的问题，笔者提出宏观调控的关键除了银根之外，还要把住土地阀门（见《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》、《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》）。

后记2：笔者今年对楼市做了四个预测，一是八月初美国爆发次贷危机之后预言将促使央行提高首付和利率，并建议针对第二套住宅，当时业内多个大腕还专门缀文反驳，9月28日央行发布通告提高二套房贷首付和利率见（笔者博文《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》、《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》等文）。二是缀文分析宏观调控失效国土部门应该承担主要责任，并提出上市公司屯地将导致系列恶果，建议国土资源部彻查屯地（见《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》《土地新政或将彻底改变地产格局》《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》）；三是预测上市房地产股将大幅下跌（见《半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛》、《上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭》等）；四是判断明年2月前后将出现全国性楼市拐点。前三个预言已经验证，第四个预言即将见分晓。