全国性楼市拐点势不可挡_杨少锋

全国性楼市拐点势不可挡(2008-01-05 18:42:17)

标签：杂谈

随着央行08年调控主基调的确定，08年的走势逐渐清晰。然而，关于08年房地产市场究竟走向何方、房价是涨是跌的争论，依旧充斥着整个媒体。

08年楼市会是如何一种格局？

第一，购房者：08年将是购房好时机。

由于央行关于第二套房贷的新政，打击的对象主要是投资者和改善居住条件型的客户，因此，判断房贷新政的影响如何，就应该分析以上这两个类型的需求究竟占这个城市比重的多少。

以北京为例，从目前政府公布的数据来看，北京已登记的住宅超过520万套，也就是说，按照一家三口到四口的居住比例，目前已经有的住宅如果不考虑位置和舒适度，大约可以可以满足1600万人口的居住需求。而2006年北京市政府在统计公报中公布，2006年北京市常住人口为1581万人。也就是说，目前北京市已经登记的住宅是可以基本满足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地产购买需求主要从哪儿来？主要就是外地来投资的客户，以及北京市以改善居住条件为目的的购买需求，其次才是人口的自然增长。

正因如此，北京房地产市场的需求受央行第二套房贷政策的影响是非常大的，可以说，这个政策打击了至少50％的客户，这些人不但购房首付门槛提高10％，而且利率直接由原来下浮10％到上浮10％，利率差了20％，门槛和成本的急剧上升，加上由于北京近几年房价持续走高，自住需求客户相当大一部分已经被高房价排除在外，北京2008年市场将面临需求锐减的困境。与此同时，今年捂盘惜售的项目、因为2006年6月1日开始执行的“90/70”政策导致延迟进入市场的项目、北京市今年新开工建设的数百万平方米保障性住宅、因国土资源部限期开发政策逼出的供应，都将在2008年集中进入市场，明年北京供求关系会出现巨大的变化，笔者认为，肯定是供过于求，销售将同时面临市场低迷和竞争对手众多的双重压力。加上银根紧缩，开发商资金链压力倍增，大部分项目迫于回款压力，都将加大销售力度。所以，笔者认为，2008年上半年，北京的楼市基本上是新项目开盘价降低，老项目纷纷打折，但由于奥运利好的支撑，奥运前北京楼市上半年不会有大幅的降价，房价只会微调，而奥运之后，北京房价将迎来真正拐点。

而缺乏奥运利好支撑的其他核心城市就危险了，大部分开发商将面临资金链断裂的风险，预计至少两成的开发商将被淘汰出市场。而其他开发商则会迫于资金压力而降低利润逾期和售价，大部分城市房价将会有10％到20％的降价空间。而07年在高位入市的炒房者，在房价下跌和利率大幅提高、物业税即将出台的背景下，抛售套现将成为不得已的选择，购房者可能很大机会趁低入市。

第二，开发商：悲喜两重天。

早在8月，针对北京部分项目的持续疯狂提价，笔者就公开呼吁开发企业冷静面对市场，并预警如果楼市继续疯狂，半年内北京楼市拐点将提前到来。笔者的观点，是开发企业应该从长远的眼光看待房地产行业的发展及企业发展，但遗憾的是没有引起开发企业的重视，在市场越来越疯狂下，终于引来一系列严厉的宏观调控政策。

央行公布房贷细则之后，包括任志强、王石在内的开发商代表都在不同场合承认房价拐点已经到来。

但对于开发企业而言，笔者认为应当冷静和理性的看待这次楼市的调整。笔者认为，一个走向成熟的行业，一定是供求相对平衡的行业，一定是一个机会和风险并存的行业，也一定是一个有亏损有盈利的行业。而所有的开发商都挣钱、所有的项目都好卖，所有的房价都涨价，一定不是正常的市场，开发商需要明白这个道理。

有两类开发商在08年注定将成为悲剧人物，一是有一定实力但扩张太快、过于以来银行资金的普通开发公司，尤其是07年跟风捂盘惜售和高价拿地的开发商，这些开发商资金渠道单一，其发展完全依赖于银行资金支持以及销售回款，在银根紧缩、需求降低、竞争加大的前提下，如顺驰般资金链断裂的开发商将大有人在。第二类是实力本来较弱，依靠灰色资源获得土地，寄希望于楼市旺销时捞一票就走的开发商，这类开发商一是底子薄，同时多半缺乏开发经验和融资渠道，自身资金基本上都已经投入在土地上，这类开发商将最先被淘汰。

然而，笔者认为，楼市的适度盘整，对政府、对老百姓，甚至于对开发商都是一个好事，经历整个盘整，中国房地产行业才能够去除燥热、消化泡沫、去伪存真，才能够健康的发展。所以，这次盘整，对一些眼光长远、理性经营的开发商，将是一个很好的机会，完全可以通过这次整个行业的资金危机，低价获取良好的土地资源，为将来的持续发展奠定扎实基础。这也是笔者在《王石对房地产行业的最后警告》中分析的，之所以王石说万科不拿地王，是因为“今年以来，已经拥有大量土地储备的万科突然同其他上市房地产公司一起在多个城市疯狂屯地，到如今“万科不拿地王”，除了因为万科已经完成土地储备战略之外，笔者认为，万科不再看好今后几年的房地产走势才是根本原因。而已经拥有大量资金的万科，同样可以选择在未来两三年内借助楼市盘整，利用资本来收购资金链断裂的开发商的优势土地资源，这恐怕才是万科真正的战略意图。”

相信，这也是万科、世贸、富力这些原本领涨先锋突然间成为领跌先锋的原因。除了对08年不再看好之外，回收现金准备收购被挤出市场的开发商的核心资源才是重点。

因此，对于绝大部分开发商而言，笔者认为，面对楼市的调整，应该秉持“现金为王”的理念，加快开发速度、销售速度，争取合理的利润，而不要通过寄希望于捂盘屯地获取暴利，放弃08年房价继续上涨的奢望，回归理性才是正道。建议可以适度调整营销思路，加大促销力度，给予客户优惠，继续捂盘屯地，一定会遭到市场最严厉惩罚。

总结：不管如何，08年全国性的楼市拐点势不可挡，当拐点中将会机遇与风险并存，购房者、开发商都需要理智面对，正确的抉择。

后记1：笔者从今年8月初应新浪、焦点邀请开博客以来，一直呼吁业内警惕行业危机，不要无视政府调控，无视市场规则，其目的绝非希望房地产行业整体遭受灭顶之灾。笔者只是想说，中国需要的是一个健康的房地产市场，市场需要的是一个健康的供求关系，老百姓需要的是一个可以承受的房价。无视市场规律、漠视政府职能，违反游戏规则的结果必将遭受严厉惩罚。或者笔者作为一个业内人士，其观点为绝大部分人所难接受，然房地产行业需要代表开发商利益的群体的声音，也需要代表消费者利益的声音，如此才能保持行业的客观和理性。如果一味歌功颂德，中国的房地产行业将象泰坦尼克号一样，在歌舞升平中驶向深渊。

由此，笔者自从8月开始，就上市房地产公司全国范围内不惜高价大肆屯地、进而推动地价和房价迅速上涨的现象，笔者连续缀文《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》、《北京楼市在疯狂边缘,半年内拐点必现》《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》，呼吁政府重视楼市“带头大哥”的示范效应（没想到我和新京报张学东所创造的这个词语竟成为年度楼市最热门词汇）；同时针对美国次贷危机可能促使央行改变房贷政策对业界提出警告（见《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》）。

对上市公司的行为，笔者更是直言不讳：《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》、《半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛》、《上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭》，建议股民正视房企股价泡沫。同时，针对楼市的问题，笔者提出宏观调控的关键除了银根之外，还要把住土地阀门（见《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》、《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》）。

后记2：笔者今年对楼市做了四个预测，一是八月初美国爆发次贷危机之后预言将促使央行提高首付和利率，并建议针对第二套住宅，当时业内多个大腕还专门缀文反驳，9月28日央行发布通告提高二套房贷首付和利率见（笔者博文《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》、《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》等文）。二是缀文分析宏观调控失效国土部门应该承担主要责任，并提出上市公司屯地将导致系列恶果，建议国土资源部彻查屯地（见《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》《土地新政或将彻底改变地产格局》《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》）；三是预测上市房地产股将大幅下跌（见《半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛》、《上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭》等）；四是判断明年2月前后将出现全国性楼市拐点。前三个预言已经验证，第四个预言即将见分晓。