在中国，房地产行业是一个非常不成熟的行业，其发展历史不过20年，而全面放开则不到十年（事实上，中国房地产行业整体走向市场化应该是2000年国家房改开始全国推行之后），所以，中国房地产行业的市场化较改革开放整整晚了20多年时间，正因如此，在绝大部分城市，房地产的价值是一直被市场低估的，所以一旦全面市场化，必然会迎来价值的重新评估，房地产价值的回归其实就是房价飙升的核心原因——这同时导致压抑20年的市场需求在数年之间一下子爆发，从而造成巨大的、短期的供求矛盾；至于土地、人民币升值、流动性过剩、经济发展，都只是影响房价的次要因素。

    ——经历过04年和今年两次的价格调整，笔者认为，目前中国绝大部分城市房价已接近真实的市场价值，而核心城市，则大部分区域都在需求惯性的作用下超出了实际价值。

    任何一种商品，其价格都是根据供求关系围绕使用价值上下波动，但惯性的作用，会让其在一段时间偏离价值。求大于供，商品供不应求，价格就会不断攀升，直到价格过高导致需求逐渐减少，商品开始供大于求，然后滞销、价格回落。房价，一样不能逃脱价值规律作用。

     而决定价格是否会严重偏离价值的，是供求关系是否正常，如果投机需求过大，就容易造成短期的供求关系严重扭曲，价格急剧攀升，这就是中国当前房地产的根本。

     笔者认为，将房地产等同于一种金融产品是一件极其可笑的事，坚持这种理论的人明显缺乏经济学常识。房地产作为最特殊的商品，住宅也好，商业用房也好，不管流通多少次，最终还是要有人用，如果无人使用，那其实就是一文不值，所以，房地产最终的价值还是以使用价值为衡量依据的——也就是说，房地产最终价值是以租赁收益为衡量标志，这也是国际上一直把租售比作为衡量房价是否过高最重要依据的原因。在目前北京上海等核心城市，大量商品房租售比已经远远超过1：300，而部分泡沫严重的城市如福州，一套售价200万的住宅，月租金却只有3000元左右，租售比甚至超过1：600，市场价格偏离真实价值简直是偏得离谱。

    事实上，过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求，我认为，对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

    正因如此，在经过多年的探索之后，宏观调控的牛头终于对上房地产的马嘴，中央政府终于号住了房地产的脉搏：抑制投机。

    绝非危言耸听，当前房地产行业已经完全成为一个投机市场，一是体现在购房需求上，大量的普通老百姓纷纷介入炒房；一是体现在开发市场上，以上市公司为主的大开发商不顾代价盲目屯地。

    正因如此，针对投机性购房需求，除了推出廉租房、经济适用房、两限房以稳定消费者的恐慌情绪之外，央行出台的针对第二套住宅房贷政策，就是最明确的一个信号。

    而针对土地市场的投机行为，国土资源部清查屯地，减少单宗土地出让规模，限期三年开发，限制开发贷款，也是非常准确的调控手段。

认为房地产行业没有泡沫的人请看这么一组数据：

    截至今年9 月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9410 亿元,同比增长29.6%，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.2万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！

    截至10月末，各大商业银行存贷比达到81％，已超过75％国际警戒线6个百分点，可能还将继续扩大。

    房地产行业成熟国家开发企业平均负债率在30％－40％之间，中国房地产企业平均负债率超过70％！

    开发商异口同声说地价导致开发成本急剧增加，所以房价必须上涨。但2001年初至今年，开发商累计购置土地24亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。

    统计显示，虽然今年前三季度房地产上市公司整体净利润同比增长近八成（截至10月30日， 56家有可比数据的房地产上市公司今年前三季度的净利润总额达到了97.79亿元，同比增长了79.23%），但作为衡量企业日后扩大生产规模的能力，以及支持业绩增长的重要指标，上述房地产企业的经营活动产生的现金流量净额为-230.17亿元（去年同期为-89.67亿元，今年上半年为-65.86亿元），经营活动的现金流已经进入高度警戒区。

     在客观事实面前，房地产行业是否整体过热、是否存在泡沫已经不需要争论，已经没有疑问，唯一的疑问是国家会下多大的决心去控制这个行业所带来的风险。

    地方政府出于财政收入考虑而对房地产行业情有独衷并不能代表中央政府的立场，而基于立场的区别，中央政府对房地产过热上所可能带来的巨大风险是非常清楚的，区区数千万美元的次级房贷危机，如果不是欧盟、日本联手，单凭一个美国政府，或许危机将把美国经济拖入黑洞。

    以目前中国的整体实力，无论如何也无法承担房地产行业泡沫破灭所带来的灾难，唯一的办法，就是在泡沫还能承受的时候加以控制，使其软着陆，实在不行，政府就将选择刺破泡沫，让行业硬着陆。

    ——处于软硬着陆十字路口的中国房地产行业，或许将迎来一轮前所未有的洗牌！