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审视长期投资融创的三个关键点

转载 2018-09-04 08:27:00

之前写过一篇文章关于房企的几个关键https://xueqiu.com/6474180344/111411070。通过业绩会上管理层提供的信息(来源:维尼家的大熊),再次审视融创销售收入、净利润率、现金流这三个要素的长期发展趋势,只要这三点没问题,融创的长期价值必将得到释放。

关于销售收入

孙:不能按照3w亿货值,就说我们只能卖5年。你看我们上半年还拿了3000亿,权益接近2000亿,花了很少钱,你看我上半年也卖了2000亿不是?其实我们没消耗多少土地。地产行业是一个永续行业。

房地产市场,有10几万亿市场,比全球汽车市场还大。我们现在还进入了旅游,也是比较大的市场。青岛的文旅,前3天有100万的人流,人挤人。这些文旅城,我们下一步要想办法做好运营,目前来看酒店运营的还不错,乐园还需要继续改善。也许再过5年,文旅板块占比就会提升。

我们每天都收到几百个收购的项目的信息,在这种情况下,我们精挑细选,整体收购的质量会非常好。我们公司,在这种情况下很安全。

关于净利润率

孙:我们现在是批什么价格都赚钱。不用担心。

我们有负商誉的评估,降低了不少毛利率,不考虑这块有34%。

我们的拿地标准很高,在市场不好的时候,我们IRR还有30%对吧,但市场好的时候,我们可能IRR就有80%了。

汪:我们现在土地成本加上重估后,大概4400元,我们均价1w6、1w7,售价再怎么变化,对我们的影响不大。售价下降1000元,也就影响净利润率1%,因为有税嘛。

关于现金流

孙:现在有人担心我们流动性?那我劝你别买房地产,那是棒槌,都不懂,不懂就别买了。我们现在销债比超过了1.5到2,有啥风险。只要超过1,就基本没风险。

汪:净负债率我们相信未来2-3年,会持续下降,净资产持续提升。未来2-3年是我们业绩释放的一个阶段。我们有息负债的水平,基本和年初持平,到了年底可能有息负债绝对额不会降,但我们销售会上的更多。

我们会聚焦主业,新的投资基本都停了,现在形势变化还是挺快的。我们现在是多看不动。

 

纵观半年报,除了净负债率下降低于预期,所有数据都很好,基于融创仍然处于高速增长期,需要消耗大量现金,因此可以理解。销售收入远高于有息负债,净负债率下降慢一点也不足为患。

净利润=销售收入x净利率

销售收入:行业集中度持续提升,强者恒强,融创未来三年可售货值大幅增加,销售收入持续高增长没问题。房地产是永续行业,对这点有疑问的,可以看下任志强的大逻辑,说得很清晰。融创作为龙头达到销售天花后,大概率能维持较为稳定的年销售额量级,同时文旅及其他新投资行业会成为长期增长动力。

净利润率:只要拿地足够便宜,怎么卖都有很好的利润。融创售价与拿地成本价差足够大,完全可以消化融资成本的增加,由于有税盾和低成本土地,降价也不会影响获取较好的净利润。融创的并购已经形成口碑,每天有大量主动要求合作的机会,融创可以精挑细选好机会。上半年花很少的钱拿了3000亿货值,可以看出融创在行业整合完成前都具备持续低成本拿地的能力,随着行业调控的深入,未来将有大量的并购好机会。

现金流:只要销售收入远高于有息负债,就很安全。现在销债比很安全。融创有强大的销售团队,有庞大的货值,有高质量的产品和服务,有低成本土地优势,降价承受能力强,同时一二线市场可售稀缺,因此融创销售持续增长不成问题。未来融创净负债率持续下降,明年开始随着销售收入增速大幅降至20-30%,净利润的大幅释放,有息负债总额绝对值增加的可能性降低,而销售收入仍持续增加,销债比越来越高,融创将越来越安全。$融创中国(01918)$

声明:本人管理的基金持有融创中国

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