房地产金融股暴跌的深层分析_韩强

房地产金融股暴跌的深层分析(2008-05-07 17:03:55)

房地产金融股暴跌的深层分析
韩强

    5月7日沪市大跌154点,深圳成分指数跌723点。为什么会出现这种情况，我们进一步分析，就可以看出深层原因。从本质上说是开发商、银行、炒房者的资金链断裂，房地产已经不是所谓拐点的问题，而是会不会崩盘的问题
(一)房地产的资金链——开发商、银行、炒房者、地方政府
    首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。大家很自然地想到了开发商，在所谓福布斯富豪排行榜上，房地产商占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。
    但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。
    买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。
    也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。因为房地产正火着呢？因为内地并没有出现过东京那样的房地产大崩盘，也没有出现过香港的房地产低迷的事情。虽然有过上世纪90年代的海南房地产烂尾楼，但是那似乎与现在无关，所以才有任志强的说法“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的”
    开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。为了房地产开发对市内居民就要搞搬迁，于是就有强制性拆迁，清理钉子户，对近郊农民的土地也是不放过。
    “拆迁”已经成了一个很刺激人的字眼，而且你到各大城市看一看，到处是工地，甚至盖了没有几年的楼也要拆，因为要盖大商场、写字楼，要当国际大都市。这就是地方报纸上常出现的“超常规发展”、“踌越式发展”，这一超，一跨，GDP就翻蹲跟斗式的上涨，又被称为“大气魄”、“大手笔”。
    所以真正的循环是：地方政府土地——拆迁者——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府GDP。
    经济学家不是说利益集团吗？现在很清楚，在房地产热过程中，开发商、银行、地方政府是利益集团，还有一个炒房者，他们买房不是为了住，而为了卖，这样就造成了一片“繁荣”景象。
    （二）开发商、银行、炒房者资金链的断裂
    （1）从资金上看，房地产开发商负债累累
46%地产公司突发债务风险，地产公司基本都是负债大户，根据统计，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份(600614)，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。万科是当之无愧的“负债大王”，根据年报显示，2007年万科A负债合计达661亿元，这个数字是排名第二保利地产的2.36倍，保利地产2007年的负债合计为280亿元。这个数字同样堪称巨大，因为第三名天鸿宝业负债只有188亿元，整整比第二名少100亿，仅相当于第一名万科的28%。（《46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线》2008年4月21日《理财周报》）
13家房地产开发商752亿借款，3家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。（《752亿借款逼宫13家房地产开发商》2008年4月11日《21世纪经济报道》）
（2）从销售方式上看，弄虚作假
根据“网上房地产”显示的信息，截至昨日，帖子中提及的“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。值得注意的是，根据“网上房地产”提供的信息，位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至昨日共签约285次，但合同撤销也为285次。也就是说其合同撤销率达到100％。（《热卖的真相：楼盘签约285次撤销285次2008》2008年4月11日新闻晨报）
　　因火爆排队而备受关注的天山华庭昨日9时正式开盘。在不接受预定的情况下，开盘首日预售出65套。不过，也有人心生疑问：300人的连夜排队究竟是真的成交火爆还是开发商炒作？早报记者为此进行了深入调查。隔壁楼盘物业管理人员说，排队的民工就是工地上的建筑工人，记者后来看到带领这些民工的头后来也直接进了工地，但是幕后老板究竟是谁不得而知。（《上海楼市火爆假象：排队购房者是受雇民工》2008年4月25日《东方早报》）
（3）深圳6000炒楼者被套
“2008年是买方市场，是自住客主导的市场。”深圳中原地产的研究认为，今年不会有投资客轻易进入市场，原因一是贷款利率调高，二是深圳租金相对稳定，回报率下降，对投资者不再具有吸引力。
6000名炒房者被套的背后，是深圳楼市的低迷，交易量的下降。紧随其后的，是房价的下跌，曾经的“疯涨”被遏制。
　　专家认为，金融系统的调控，是房产市场的有力杠杆，而深圳市政府部门的“两限房”、征收土地使用税等对应政策，也“功不可没”。（《深圳楼市交易量下降约六千炒房者深度被套》2008年5月01日《新京报》）
（4）烂尾楼前仆后继沉淀了大量资金
“超低价出售山东土地和厂房！”在一家房地产项目交易网站上，赫然挂着一条这样的信息。
　　信息的发布者称：“此地评估价1750万元，现1200万元对外出售，也可出租，出租价每年70万元。备注：整体占地50亩，有办公室4层，住宅6层……”
　　地块转让方张女士告诉记者，这块地是“自己家的”，原先自己办了一所高中，现在不想做了，想转行做别的，所以就打算转手倒腾。
北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘表示：“由于资金问题造成的烂尾楼在北京近50个项目总量中占60%-70%，金泉广场、枫蓝国际中心、瑞城中心、美邦国际中心、中宇大厦等都是如此。”
　　从2005年来，北京一直在着手盘活烂尾楼项目，但在刚刚处理完几家烂尾多年的重点项目后，新的烂尾项目又将产生，如何应对？（《无米之炊的痛楚：新烂尾楼六成缘于资金断链》2008年5月2日《经济观察报》）
（5）资金转向三线城市
　　沧州，一个因《水浒》而闻名于世的城市，一个下辖14个县、市中有7个是国家和省级贫困县的三线城市，一个人均GDP刚刚超过1000美元的经济欠发达地区，当地房价在“拐点”争论风潮中疾风突进地逆市上涨。（《三线房市怪现状调查：沧州房价逆市疯狂上涨》2008年5月2日《经济观察报》）

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