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2012房企年报研评(四):资金重压依旧在

(2013-03-25 13:07:19)
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上市房企

年报

业绩

资金

利润率

本文刊登于:325日中国房地产报B4版、新浪房产

在分析房企年报中的资金及现金流等指标时,可以明显看出,得益于去年房市回暖和贷款增加,多数企业已紧绷了两三年的资金链有所趋缓,但高负债、高支出和依然不容乐观的销售形势,意味着今年的资金压力依然很大。

截至319日,全部176家境内外上市房企中,已有39家发布了正式年报。其中,沪深两市有24家,香港内房股及境外15家。统计显示,39家企业去掉因主业变化而缺少对比数据的3家,剩余的36家中,2012年末资产负债率同比降低的有15家,递增的则是21家,占58%。期末现金及现金等价物余额同比增加的有23家,占64%。总体来看,主要指标表现出分化特征,现金流情况略有好转。

表现两极分化

现以几个典型企业为例。万科期末货币资金高达523亿元,同比增加了52.7%,而短期借款与一年内到期的非流动负债合计356亿元,账面现金完全覆盖一年内到期债务;资产负债率受预售量增加影响,虽然比2011年增加了1.22个百分点,达到78.32%,但净负债率下降了0.3个百分点,只有23.5%,财务稳健,现金流非常安全。招商地产账面货币资金充足,180亿元,是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92,财务状况优。世茂股份报告期末的资产负债率为62.4%;净负债率为33.7%;持有货币资金约51亿元,而短债合计41亿元,短期无偿债压力。在香港上市的龙湖地产,去年销售回款比例高达91%,期末现金是186亿元,净负债率是48%,债务资本比是50%;预计今年现金回款会在415亿元左右,总支出约460亿左右,如果算上新增融资,也比较安全。远洋地产期末现金161亿元,净借贷比同比下降18个百分点至42%,资金状况也较好。

相比而言,中小企业却不乐观。2012年末,苏州高新的净负债率223.7%,远高于行业水平,而期末在手现金仅为14.6亿元,但短期借款和一年内到期的非流动负债合计65.6亿元,短期偿债压力巨大。陆家嘴期末持有现金较年初下降48.1%13.3亿元。信达地产资产负债率为63.58%,较年初增长8.18个百分点,年末货币资金26.11亿元,为短期负债与一年内到期长债总和的0.82,短期有一定偿债压力。

这其实在某种程度上也反映了整个行业的资金状况。

资金压力趋缓

资金压力趋缓主要有两个方面的原因。一是去年4月份后,房市整体回暖,全年全国商品房销售额同比增长了9.03%2012年,房地产企业本年到位资金中,定金及预收款26558亿元,增长了18.2%;个人按揭贷款10524亿元,增长了21.3%。这都是企业销售状况普遍较好在资金层面上的反映。

二是国内贷款和企业自筹资金增长较快。2012年房地产企业到位资金中,国内贷款14778亿元,增长了13.2%,而2011年国内贷款是12564亿元,与2010年持平;自筹资金39083亿元,增长了11.7%。需要提及的是,民间拆解、影子银行、小额贷款等也已成为房地产资金来源渠道。以小额贷款为例,截至201212月末,全国小额贷款公司的贷款余额5921亿元,新增2005亿元。虽然额度不高,但有相当一部分通过直接或间接渠道流入了房地产企业。

自筹资金之所以占到到位资金的40%以上,主要归因于近年来企业越来越重视多元化融资渠道的构建。数据显示,2012年末,房地产信托规模接近7000亿元,已成为银行贷款体系之外的一个新的重要资金来源。另外,全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券,融资总额高达600亿元,同比增长了10.23%

财务成本过高

但也要看到,虽然整个行业企业的资金压力减缓了,但高负债所导致的财务成本也快速增加,吃掉了企业的大量利润。多家房企年报显示,这一现象已越来越严重。例如万科,2012年末一年内到期的非流动负债和长期借款合计617亿元,全年利息总支出为58亿元,而净利润是125.5亿元;龙湖地产2012年末的有息负债总额是328亿元,平均债务成本为6.72%,预计今年利息支出20多亿元。

广义上的财务成本包括资本化财务费用和财务费用。资本化财务费用是指企业自有资金的占用费,属于项目开发成本;财务费用包括利息和融资费用(例如银行中间业务费)。兰德咨询调查结果显示,房企内部核算的资金占用费一般是7%~12%2012年行业企业的全部贷款实际加权利息为11%左右。

通过进一步分析企业各项成本、费用占比情况发现,近年来,随着融资难度的加大和融资渠道的多元化,这两项费用吃掉项目利润和企业利润的比例越来越高。兰德咨询每年为很多企业的开发项目做成本效益分析。有的项目因拿地费用过高,销售不畅,财务费用能吃掉全部项目利润,甚至还不够。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现,有些企业的财务费用占比是30%,而有的企业高达70%以上。

前景并非无忧

目前可以基本确定,2012年全年行业企业的平均利润率还会下降。大致上,房地产企业的现金流=期末现金+预期收入-成本费用支出-期内到期债息+新增贷款-新增土地投资等。预计2013年房地产市场销售状况会进一步转好,但受新国五条影响,也好不到哪里去;资金压力也将进一步趋缓,但趋缓不意味着无忧,更不意味着每家企业的资金都很宽裕。

首先是国内贷款中,债息需要偿还,债券、信托也要兑付。根据中金报告数据,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。更为重要的是,随着市场竞争越来越激烈,不是每家企业都能实现预期的销售目标。另外,受去年销售状况较好、城镇化政策等多重因素影响,以及行业排名、地位的压力,很多企业都有年递增20%30%甚至更高的扩张冲动。经验数据是,如果企业某年新增100亿元的销售额,就要新增200亿元左右的存货,进而要新增300亿元以上的销售资源。按照30%~40%的土地成本占比,则前一年仅新增土地储备资金就需100亿元左右。而扩张冲动恰是资金紧张的主因。

资金是房地产企业的核心要素。企业采取什么样的发展模式,是规模速度型还是质量效益型,发展速度设定为多少,如何构建资金池,如何提高资金效率、降低资金成本,企业一定要做出明确回答和清晰规划。从经营策略来讲,企业一定要在现金流和盈利之间取得平衡,不能只看一方面,不能为了追求盈利而无视企业的现金流风险。有盈利的增长、有回款的销售,应是房企不变的策略。

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