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2012房企年报研评(二):快速周转仍是主流

(2013-03-07 09:13:12)
标签:

高周转

销售业绩

高效率

战略转型

标准化产品线

本文刊登于:34日中国房地产报B4版、新浪房产


    从已公布快报和业绩预报的企业看,2012年度房地产企业销售业绩增速加快、分化加剧已基本成为事实。

多数得意少数失意

数据显示,已公布去年销售业绩的全部40家房企中,95%的企业实现了销售额的同比增长,比2011年高出了17.5个百分点。其中,有20家企业的销售额增长率超过了20%,融创、旭辉、招商这3家企业更是超过了70%。值得注意的是,与2011年销售额增长率相比,40家企业中,增速加快的有30家,占75%。虽然全部176家上市房企的业绩快报还没有都出来,但大局已定。

追溯业绩背后的原因,印证了一句话:成功的秘密是相似的,失败的原因却各有不同。以两家负增长的企业为例。SOHO中国实现销售额95亿元,同比下降了13%,主要原因是正在谋求由散售到持有的战略转型。恒盛地产2012年实现销售额109.3亿元,同比下降了18%;销售收入83.85亿元,较201195.85亿元减少了12%,主要原因是工程延迟价格下调。可是我们不仅要问,SOHO中国为什么要等到业绩连续下滑后才开始转型,为什么没有提前谋动?2012年多数企业的销售均价都有所下调,例如万科、恒大、绿城、绿地的销售均价分别从2011年的113026589222019604/平方米,下降到109165962193399136/平方米。所以对恒盛地产来说,价格下调不是理由,工程延迟才是真正主因,但又何至于工程延迟并导致销售业绩下降呢?

业绩优劣必然有内外多种原因。企业要思考的是,在同样的政策和市场环境下,为什么有的企业业绩增速快,有的慢,有的却负增长?这显然是内因所致。

增长的内因

综合分析业绩较好企业的成功的秘密,相似的内因主要有3个方面。一是战略布局具有一定的前瞻性和均衡性。房地产企业的战略布局通常包括产业布局、产品布局和在不同区域、不同等级城市的市场布局,这方面在上篇文章中已有阐述。事实证明,战略决定业绩,结构合理者得市场,这一点无需置疑。二是走高周转、标准化开发之路。虽然有的企业产品线还不太成熟,产品标准化率还不太高,但大都有快速周转作为保障。反之,如果过于追求项目的高溢价,而没有高周转作为保障,则销售普遍遇到了问题,比如星河湾、合生创展、SOHO中国等。三是对长短线项目、现金流和利润项目的组合能力较强。研究发现,绝大多数业绩增长较快的企业,既有短平快项目,也有长线大盘项目。在现在和今后的市场环境下,一个房地产项目已很难再同时满足现金流和利润的双重目标,可能有的项目主要做现金流,有的项目则追求高收益。只有做好配比组合,才能实现业绩的持续、稳健增长。

高周转是王道

无论是哪一内因,都需有快进快出的高周转作保障。这是因为,高周转可以对冲高资金成本,降低财务费用,可以提高资金周转率和投资杠杆率,进而可以快速做大规模、提高收益。

当然,高周转可能会降低项目的开发利润率。但因为周转率和杠杆率的提高,项目投资收益率并不会降低,甚至会提高。这就引申出了房企的核心要义。

房地产开发工作无论多么复杂,核心要义或最终目的都是通过开发投资,实现收益最大化,简化为一个公式是M=S×f。其中,M是指投资收益,可理解为净利润;S泛指企业规模类指标,可理解为总资产、净资产、销售额等;f泛指盈利能力指标,可理解为收益率。实现M最大化有两条途径:一是做大S,即做大规模;二是提高f,即做优做强。做大S的方式主要有多项目、大盘开发和多个标准化产品线的连锁复制开发等,即S值的累加求和(S1 +S2 +S3)。投资收益率f=f1×f2×f3,其中f1是利润率,f2是周转率,f3是财务杠杆率。要提高f,就要提高f1f2f3。提高开发利润率f1有两种方式:一是,即控制开发成本和费用;二是,即提高附加值和溢价率。但事实上,随着市场竞争越来越激烈,f1越来越呈现出行业平均化趋势。而且利润率f1其实是没有时间概念的,即可能是3年实现,也可能是5年实现。有时间概念的是周转率。如果是3年,周转率f2可理解为0.33,如果是5年,则是0.2。假设项目利润率都是20%、杠杆率f3都是3的情况下,因为开发效率不同,最终投资收益率f分别是19.8%12%

实际结果通常相差更大。因为只要周转率提高了,杠杆率f3也会随之提高,利润率也会分化。比如,因为A企业的运营管理水平较高,可能其利润率f125%B企业可能是18%,则最终投资收益率f就会相差一两倍。兰德咨询对全部176家上市房企的净利率对标研究结果显示,净利率优秀值平均值2.4倍。

另外,只要周转率提高了,在等同资金量和等同时间内,必然能快速做大规模S,进而就能实现规模速度和质量效益的双增长。M=S×f=S1+S2+S3×f1×f2×f3)。这一公式正是本人宣讲多年的宋延庆模型

这就是近年来一线主流企业都通过产品标准化(标准化产品线开发)、管理标准化等措施来提高周转率的主要原因。

当然,高周转并不是没有问题。特别是市场进入白银时代后,高负债和高周转的开发模式确实存在发展隐忧——未来可能会有更好的模式,只不过我们还没重视这一点,就像5年前还不太重视高周转一样。

房企的增长方式模式无非有两种:规模速度型增长方式和质量效益型增长方式。开发模式按资金特征划分,可分为快速周转模式和现金流滚资产模式,也可理解为轻资产模式和重资产模式;按产品标准化程度划分,可分为差异化模式和标准化模式。近年来,两高一轻(高周转、高杠杆、轻资产)模式是主流。但随着社会经济发展和市场竞争趋势的变化,今后可能会逐步向高资本、轻重资产两相宜的方向发展。建议企业要提前做好战略谋定,以防踏空

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