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对不同等级城市的房市判断不宜一刀切

(2013-01-18 10:59:08)
标签:

恒大地产销售额

保利销售额

2013恒大销售目标

房地产等级城市

分类: 房地产产品线

    11月末,恒大集团主席许家印在香港与数家基金高层会面时透露:“三四线城市营运环境困难,未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。”经媒体报道后,引发了外界对恒大地产集团战略转移的解读。与此同时,另一家重量级企业保利地产,则得益于在一线城市的深耕,今年销售额已破千亿。加之温州、鄂尔多斯所谓“泡沫破灭”,近期业内又掀起了不同等级城市市场前景的讨论。大致说法是:一二线城市市场稳定,三四线城市泡沫乍起。

    笔者主要做房地产企业研评,对市场和房价走势几乎不做评论。既然对不同等级城市市场前景的判断直接涉及房地产企业战略布局,而这又是笔者的关注重点,在此也要阐明自己的观点——不宜做出一刀切判断。

    恒大地产今年销售业绩增速确实放缓了。2007-2011年,恒大地产年度销售额分别是33亿、118亿、302亿、504亿、804亿元。如果从2005年算起,2011年恒大地产的销售额、销售面积、营业额、总资产分别是2005年的38倍、29倍、49倍和29倍。辉煌的业绩背后,前瞻性地布局三四线城市无疑是主要原因之一。2012年,恒大地产的合同销售额是923亿元,同比增长15%;2013年销售目标是1000亿元——这与过去多年的“凌厉”势头形成了强烈落差。对此,外界普遍解读为二三线或三四线“市场降温”。

    反观保利地产,近年来始终保持着一个令人吃惊的增长数据:销售额每年递增200亿元左右,业绩增速之稳定性没有第二家企业能比。与恒大90%以上项目在二三四线城市不同,保利地产项目有87%在一二线城市。今年保利新增项目几乎都在一二线城市,而且公司进一步明确了“坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略”。

    两相比较,确实极易得出“一二线城市稳定,三四线城市降温”的结论。但笔者要说的是,这只是原因之一,另一个重要原因是产品档次定位。虽然保利地产重点布局一二线城市,但其产品大多是中小套型的普通住宅——随在限购城市,但这类住宅确实刚需型产品,受限购影响不大。而恒大地产的项目布局,虽然限购城市比例不大,但其住宅销售价格在很多城市却是“高价”,对当地百姓来说是“高档住宅”。再加上近年来许多三四线城市土地供应量过大,而市场去化能力又较小,导致恒大销售业绩增速快速下滑也就成为使然。SOHO中国的市场布局集中于京沪两个一线城市,而且其产品也不再限购之列,为什么去年和今年上半年业绩下滑速度很快呢?主要是因为产品定位的主力消费群体(投资客为主)这几年离场了,而且其散售模式的可持续性差,这也是SOHO中国今年下决心转型的主要原因。

    其实,企业销售业绩增减的背后还有很多原因,比如企业增长方式的调整,轻资产和重资产模式的选择,为保障来年业绩而有意放慢速度、储备存货,等等。

    对于今后不同等级城市房地产市场情景,笔者认为,每类城市都有机会,也都有风险,关键看企业选择城市和项目的能力,还要看市场布局和产品结构的均衡性。一线城市风险小,因为这符合房地产市场运行基本规律,但这不意味着中心地段和边远郊区的项目风险都小。二线城市中,个别城市房价目前处于下行阶段,例如杭州、宁波,但多数城市的市场依然处于整体上行阶段。目前看来,部分三四线城市确实存在恒大地产所遇到的问题,但不意味着所有城市都如此,有些城市依然很好,例如江西的赣州、山东的潍坊等。即使是同一城市,有些项目可能风险高,例如沈阳、成都等部分城市,商业综合体已有供过于求之势;有些项目风险小,比如以中小套型刚需住宅为主的中等规模楼盘。

    所以,现在和今后真正考验开发商的是选择城市和选择项目的能力,再也不会回到原先无论在什么城市做什么项目都没有风险、都能盈利的年代了。这就要求企业一定要设计出选择城市和项目的“漏斗模型”,在“乱市”中发现具有投资价值的城市和项目,而不是一刀切地在不同等级城市之间游移。

    避免市场布局的阶段性游移,归根到底要前瞻性地做好战略布局。具体地说,就是要做到三个平衡:一是不同区域、不同等级城市的市场结构平衡,二是不同产品类型、产品定位的产品结构平衡,三是不同开发周期的长短线项目的周期结构平衡。三个平衡的指标表现就是结构比例关系,目的是实现现金流平衡和业绩增长曲线平稳。

    现在和今后的房地产市场是差异化特征愈发鲜明的市场,在“乱市”中做好前瞻性战略布局才是根本,随波逐流只会导致“一路囧途”。

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