随着楼市交易量的下降，在过去一年里，开发企业的存货量在快速增加。从部分上市公司已发布的年报管窥和2008年三季度末存货量推测， 2008年末86家A股房地产上市公司的存货量极有可能超过5500亿元。再结合现在的市场集中度，保守估计，全国房地产存货量至少在28000亿元以上。

房地产“存货”与空置房不是一个概念。房地产企业的“存货”既包括超过一定期限的应售而未售出的空置房（也就是在建开发产品和现房库存），还包括正在销售的项目；既包括拟开发土地，也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目，甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。另外，临时出租房和周转房也应该归属存货之列。

以保利地产为例。2008年保利地产销售额为205.11亿元，同比增长20.36％。在业绩高速增长的同时，保利地产也面临存货激增、预收账款下滑等问题。报告期末，该公司存货401.96亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%。2009年即使能够保持2008年的同比增长速度，再加上2009年的新增存货量，保守测算，该公司的存货量至少需要18个月才能消化掉。

从下面的一组数据也可以看出目前房地产企业的存货量之大。有关数据显示，1999年到2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31. 3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压在发展商手中。

特别指出的是，存货不仅绝对量扩大，相对量也在增大。按照目前的市场状况,结合万科、保利地产、金地集团等房地产企业的现有存货量，估计一线企业的消化事件大约需要两年，而全国的平均消化时间将不低于30个月！

如何界定企业定存货量的高低呢？主要有两项衡量指标。一是存货周转率。我们还无从知晓2008年的行业值，但2007年的存货周转率也有参考价值。2007年，全行业存货周转率平均值是0.5，优秀值是2.5，良好值是1.2，较低值是0.2，较差值是0.1。除了关注总存货量及存货周转率外，房地产企业还要关注可售房和现房存货比例。其中现房存货量，最好不要高于总存货量的20％，否则在销售疲软、不断有降价新盘推出的市场形势下，就很有可能会转为长期积压。以万科为例，万科的现房库存占万科“存货”的比例就非常低（不到10%），而且对“面临风险的项目”还主动计提了存货减值准备，这种财务处理传达了万科谨慎“过冬”的态度。

当前，对于大多数房地产企业来说，已经没有必要反思或自责“为什么存货量如此之高”了，而是到了要重点考虑“如何降低存货量”的时候了。事实上，在现在的市场形势下，提高存货周转率比保持利润率更重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。针对存货上升带来的资金压力，保利地产在年报中公告，拟非公开发行股票以募集资金不超过80亿元，投资于上海、天津、长沙等地的8个项目。阳光100集团易小迪近日也表示，将工作重心转向市场销售，这实在是明智之举。

当然，不同企业的存货量有高低之别，企业资金状况也不一样。但有一点是肯定的：千万不要再坐视存货量的上升了！否则，在其他企业加大促销力度消化库存并有低价新盘不断推出的情况下，就极有可能再也没有消化库存的机会了。